ما هو بيان المسؤولية عن البيع القصير؟

هناك الكثير من الأسباب الجيدة للقيام ببيع قصير، ولكن أحد الأسباب الأكثر أهمية هو الحصول على الإفراج عن المسؤولية. لماذا تريد الإفراج عن المسؤولية في بيع قصيرة؟ لأنه بدونها، قد يكون للبنك الحق في تحصيل الرصيد المستحق الذي لم يدفعه البائع.

عندما يوافق المقرض على القيام ببيع قصير، فإنه عادة ما يأتي إلى هذا القرار لأنه من المربح أكثر للبنك أن يقوم بالبيع القصير بدلا من الإقفال.

قد يتطلب الأمر أو لا يتطلب أن يكون لدى البائع مشقة مالية، ولكن من المؤكد أن المنزل تحت الماء.

في عملية بيع قصيرة، يوافق البنك على الإفراج عن القرض مقابل الحصول على مبلغ أقل من المبلغ المستحق. ولكنها لا تنشر بالضرورة البائع. الإفراج عن القرض من الممتلكات والإفراج عن البائع هي 2 أشياء مختلفة. إذا كنت مدين للبنك 200،000 $ ولكن منزلك يستحق 75،000 $، قد يقبل البنك 75،000 $ وإطلاق سراح القرض. ومع ذلك، من دون الإفراج عن المسؤولية، هل يمكن اكتشاف بضع سنوات في وقت لاحق أن البنك يأتي الآن بعد لك ويطلب منك أن تدفع الفرق 125،000 $.

الإفراج عن المسؤولية ورسالة الموافقة على البيع القصيرة

رسالة الموافقة على البيع القصيرة تحمل المفتاح. هذا خطاب الموافقة تفاصيل بالضبط ما يتوقعه البنك.

• سعر البيع المقبول
• الحد الأقصى للعمولات المسموح بها
• الحد الأقصى لتكاليف الإغلاق
• الحد الأدنى لصافي العائدات
• تاريخ الإقفال

لا تحتوي كل رسالة موافقة قصيرة على إصدار المسؤولية. في الواقع، بعض خطابات الموافقة لا تعالج الإفراج عن المسؤولية على الإطلاق. ويقول المحامون أنه إذا لم يتم تناول المسألة، فإن المقرض قد يحتفظ بأي حقوق متاحة للمقرض بموجب القانون الاتحادي و / أو قانون الولاية لمتابعة حكم العجز.

لا توقع على أي وقت مضى رسالة الموافقة على بيع قصيرة دون أن يطلب من محام لقراءته وتعطيك المشورة القانونية. لا تسأل وكيلك لأنه ما لم يكن وكيلك محاميا، فإن هذا الوكيل غير مرخص لإعطائك المشورة القانونية. ومن المخالف للقانون أن يقوم الوكيل العقاري بتقديم المشورة القانونية.

أخبر موكلي أنه إذا رأيت رسالة الموافقة على البيع قصيرة تحتوي على بيان المسؤولية، لا أستطيع تقديم المشورة لهم. أقول لهم لاستدعاء محام. وإذا كانت الرسالة غير واضحة أو لم توضحها تحديدا، سأقترح أن يتصل البائع بمحام في محاولة للحصول على إخلاء المسؤولية. ولا أعطي أي مشورة قانونية تحت أي ظرف من الظروف.

لن أكون مندهشا لسماع البائعين الذين يرفعون دعاوى قضائية ضد وكلاء العقارات لأن هؤلاء العملاء أكدوا لهم أن المقرض لن يذهب بعد حكم العجز.حتى في كاليفورنيا، حيث نحن محظوظون للحصول على بعض القروض عدم اللجوء، أن عدم اللجوء ينطبق عادة على الرهن، وليس إلى مبيعات قصيرة. وبعبارة أخرى، البائع الذي قام ببيع قصير على قرض شراء المال لا يضمن أن المقرض بيع قصيرة سوف الافراج عنها ما لم يقم المقرض بإطلاق البائع على وجه التحديد.

لدينا القسم 580e من القانون المدني في كاليفورنيا، وأضاف في 1 يناير 2011، ولكن لم يتم اختباره بعد في المحكمة، ولا ينطبق على التمويل الثانوي ولا على السنوات السابقة.

أنواع من الأحرف في خطابات البيع القصيرة الموافقة على خطاب الإفراج عن المسؤولية

في حين أنني لا يمكن أن تعطيك ربما كل نوع يمكن تصوره من المسؤولية أو عدم الإفراج عن المسؤولية في خطابات الموافقة على بيع قصيرة، وهنا بعض الأمثلة. بعض هذه البيانات الإفراج عن البائع، وبعض لا تقدم أي نوع من الإفراج عن المسؤولية.

• عند استلام البنك $ هسسكس، سيقوم البنك بإطلاق الاموال وتحميل الديون المتبقية كرصيد قابل للتحصيل.
• وافق البنك على عائد مخفض. ليس في هذه الرسالة ما يفسر على أنه يخل أو يتنازل أو يعدل أو يغير أي من حقوق البنك أو سبل الانتصاف في القانون أو في حقوق الملكية في تحصيل كامل المبالغ المستحقة.
• يصدر البنك موافقته على بيع العقار الذي سيؤدي إلى ربح قصير من الرهن العقاري … وسوف يتنازل عن أي حقوق عجز، إن وجدت.
• عند استلام هذه الدفعة، سنقوم بالإبلاغ عن الدين على أنه "مدفوع بالكامل لأقل من الرصيد الكامل" لجميع وكالات الائتمان.
• يجب على المقترض التوقيع على الإقرار المرفق بجميع الشروط المحددة في هذه الموافقة، ويجب أن يعترف بأن البنك يحتفظ بجميع حقوق العجز المنصوص عليها في مذكرة، عقد الثقة و / أو اتفاقية الأمن والقوانين المحلية والاتحادية.
• يوافق البنك على قبول أموال هسسكس المعتمدة كدفعة كاملة من القرض، بالإضافة إلى ذلك، سيقوم البنك بالإبلاغ عن مبلغ الدين الممنوح لدائرة الإيرادات الداخلية.
• يجوز للبنك أن يصدر حكما بشأن العجز عن مختلف المبالغ المستلمة، وإجمالي الرصيد المستحق، ما لم يتفق على خلاف ذلك أو يحظره القانون في حالة إغلاق المبيعات القصيرة على القرض المشار إليه أعلاه.
• عند استلام الأموال سيصدر البنك الامتياز، وسيتم الإبلاغ عن العجز في الرصيد على أنه رصيد غير قابل للتحصيل.
• عند استلام المبلغ المتفق عليه، سوف يتنازل البنك عن الرصيد المتبقي المستحق على القرض المشار إليه أعلاه، ويصدر عن المقترض التزامات إضافية فيه، والتنازل عن جميع الحقوق لمتابعة المزيد من الحكم أو العجز.

إذا لم يمنحك البنك الإفراج عن المسؤولية، قد تحتاج إلى تقديم مساهمة البائع لحث البنك على تقديمه. في بعض الأحيان سوف تحصل على مفاوض الذي لا يفهم سياسة البنك. إذا كنت تشعر بأن البنك ليس له الحق في متابعة حكم العجز ورفض البنك الإفراج عنك، قد تحتاج إلى تصعيد الملف إلى المشرف للحصول على الإفراج عنهم. ولكن إذا فشل كل شيء آخر، أفضل رهان هو أن يطلب من محام للحصول على الإفراج عن المسؤولية بالنسبة لك أو على الأقل لشرح حقوقك القانونية إذا كان لا يمكن الحصول على الإفراج عن المسؤولية.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.