شراء بعد البيع أو الرهن القصير

السؤال: كيف يمكننا شراء منزل بعد بيع قصير أو الرهن؟

القارئ يسأل: "هل لا يزال بإمكاننا الحصول على قرض لشراء منزل بعد منح البنك عقدا بدلا من الرهن؟ أنا مشوش على وقت الانتظار، وأود أن أستفيد من السوق اليوم، ولكن البنك بلدي قال أن لا بد لي من الانتظار 3 سنوات، ولقد تحدثت إلى مختلف السماسرة الرهن العقاري، وواحد يقول هذا واحد يقول أنه يمكنك مساعدتنا؟ متى يمكننا شراء منزل مرة أخرى بعد الرهن ؟ "

الإجابة: توقيت ممتاز على هذا السؤال بشأن فترة الانتظار لشراء منزل بعد فقدان منزلك الحالي. توقيت الخاص بك هو جيد لأن فترات الانتظار للقروض التقليدية - التوابل بين الوقت الذي تم الانتهاء من الرهن وعندما المشتري شراء منزل آخر - قد تغير. لذلك، فإننا نتطلع إلى فاني ماي.

ما هو فاني ماي؟

الكيان الذي يملك قوة كبيرة في سوق الرهن العقاري التقليدي هو فاني ماي. فاني ماي هي أكبر مشتري الرهن العقاري في أميركا، وهي هيئة شبه حكومية، تشتري قروض الرهن العقاري في سوق الرهن العقاري الثانوي. لأن فاني ماي في نهاية المطاف مع خصائص العودة إذا المقترضين الافتراضي، فاني ماي لديه مصلحة قوية في وضع مبادئ توجيهية صارمة لتقليل فرصة المقترض سوف تذهب إلى الرهن.

قامت فاني ماي بمراجعة مبادئها التوجيهية وتتناول الآن فترات انتظار منفصلة اعتمادا على نوع الرهن.

وعلاوة على ذلك، إذا كنت قد وثقت الظروف المخففة، وهذا سيكون له تأثير مباشر على عدد السنوات التي سوف تضطر إلى الانتظار للحصول على قرض تقليدي.

ما هي الظروف المخففة الموثقة؟

فاني ماي يسمح بالظروف المخففة مثل:

• الوفاة (ليس لك طبعا)
• المرض
• نقل الوظائف
• الحوادث الناتجة عن إصابات خطيرة

عموما، يحدث خارج نطاق سيطرتك، مما يؤثر بشكل كبير على قدرتك على مواصلة الدفع على الرهن العقاري الخاص بك.

مع الظروف المخففة الموثقة، تكون فترة الانتظار أقل من دون. أنا آسف أن أقول أن عدم القدرة على تحمل زيادة في الدفع بسبب زيادة سعر الفائدة على الرهن العقاري معدل قابل للتعديل الخاص بك لا يعتبر ظرفا خارجة عن سيطرتك.

فترة الانتظار للشراء بعد الرهن

• الشراء بعد الرهن

  فترة الانتظار 5 سنوات حتى 7 سنوات.

• الشراء بعد الرهن مع الظروف المخففة

  فترة الانتظار هي 3 سنوات حتى 7 سنوات.

• شراء بعد بعد صك في الرهن

  فترة الانتظار هي 4 سنوات تصل إلى 7 سنوات.

• الشراء بعد صك قيد الانتظار من الرهن مع الظروف المخففة

  فترة الانتظار هي سنتين حتى 7 سنوات.

• شراء بعد بيع قصيرة

  فترة الانتظار أساسا 2 إلى 5 سنوات. وهناك عدد قليل من المقرضين المحافظين الإقراض مع 20٪ إلى أسفل ولا فترة الانتظار. وعلاوة على ذلك، إذا لم يكن لدى البائع أجرا لمدة 60 يوما في وقت متأخر، يقول فاني ماي أن البائع قد يشتري فورا منزل آخر ولكن أيا من المقرضين الرئيسيين سيمول مثل هذا القرض، لذلك هو نوع من المغالطة. تقول فا 3 سنوات، ولكن المشترين لديهم للقفز من خلال الكثير من الأطواق. لقد سمعت عن حالات معزولة قبل سنوات عديدة قبل أن تتغير القواعد مرة أخرى حيث نقل البائع لنقل وظيفة وانتقلت أكثر من مسافة معينة للتأهل لشراء فورا منزل بعد بيع قصيرة. لدى سلطة الإسكان الفدرالية أيضا سياسة مفادها أنه إذا كان المقترض حاضرا وغير متاخم، فإنه سيسمح بتقديم قرض على الفور.

ومع ذلك، للإجابة على السؤال الخاص بك، إذا لم يكن لديك أي ظروف مخففة، سوف تحتاج إلى الانتظار أربع سنوات من تاريخ الاكتمال، وهذا يعني التاريخ الذي تم تسجيله في عقد من الرهن.

بالإضافة إلى فترة الانتظار، تتطلب بعض القروض انخفاض بنسبة 10٪ والحد الأدنى فيكو. يجب أن يكون المنزل الذي تشتريه هو المكان الرئيسي للإقامة، وليس استئجار أو منزل عطلة.

فاني مي تصدر باستمرار مبادئ توجيهية جديدة. إن السياسات المذكورة أعلاه سارية المفعول بالنسبة لطلبات القروض المقدمة بعد 1 أغسطس 2008، المنقحة لعام 2017.

بعض القروض التي تم إنجازها من خلال برنامج هفا الذي لم يتم تقديم التقصير فيه قد يسمح ببيع قصير على أنه مجرد دفع في كامل، الأمر الذي سيجعل من السهل نسبيا التأهل لمنازل أخرى بعد بيع قصيرة. وعالوة على ذلك، ستقدم بعض البنوك الخاصة قروض محفظة بعد يوم من إتمام البيع القصير، مما يوفر للمقترضين مؤهالت.

اسأل وكيل بيع قصير لمزيد من المعلومات. تأكد من الحصول على التأهيل المسبق من خلال المقرض المحلي السمعة.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.