نقص الأحكام بعد الرهن أو البيع القصير

القارئ يسأل:"أكملنا بيع قصير في ولاية كاليفورنيا، مع الرهن العقاري الأول والثاني (خط الائتمان)، وأغلق البيع مع المقرض الأول الحصول على 360،000 $ من و 402 ألف دولار، والثانية تحصل على 1 ألف دولار من 148 ألف دولار، وبعد ستة أشهر، دعا جامع ديون الرهن العقاري الثاني مطالبتنا بأن نستقر بمبلغ 60 ألف دولار على رصيد 148 ألف دولار، البنك يصدر حكما ضد العجز بعد البيع القصير؟ "

الأحكام المتعلقة بالنقص أحيانا تطفو على السطح بعد الرهن أو البيع القصير.

غالبا ما يفاجأ أصحاب المنازل لاستقبالهم، وهذا عادة لأنهم لا يحصلون على المشورة القانونية أو الضريبية المناسبة مقدما.

السندات الإذنية والرهون العقارية أحكام القصور تنبع من <المقترض المتعثر في السند الإذني ، لا الرهن . والسند الإذني يعد وعدا بالدفع. ويمكن أن يخلق أيضا المسؤولية الشخصية، اعتمادا على قوانين الدولة. المسؤولية الشخصية تعني أن المقرض يمكن أن يذهب بعد أصول المقترض لعدم سداد القرض.

يتم ضمان السند الإذني إما عن طريق سند ائتماني أو رهن عقاري، اعتمادا على أداة التمويل. وفي العادة، يتم تسجيل سند الرهن أو الثقة في السجلات العامة التي توجد فيها الممتلكات، مما يعطي إشعارا عاما بأن المنزل لديه رهن ضده.

الرهن

إذا لم يتم دفع السند الإذني على النحو المتفق عليه، يحق للمستفيد أن يحجز على العقار، لأن العقار هو الضمان للسند الإذني.

إذا كان المقترض لا يجلب المدفوعات الحالية أو سداد القرض (ق) القائمة خلال فترة الرهن، يذهب العقار إلى المزاد العلني. وإذا كان العقار يبيع بأكثر من المبلغ المستحق، فلا يوجد نقص؛ ومع ذلك، نادرا ما يحدث.

البنوك تحصل على الممتلكات في الرهن عندما لا أحد يقدم ما يكفي لدفع البنك.

للبنك الحق أيضا في بيعه بأقل سعر للمزايدة في المزاد العلني، لكن البنوك تفضل عادة بيعها لطرف خاص بعد الرهن، على أمل الحصول على المزيد من المال في السوق المفتوحة.

مبيعات قصيرة

في حين أن المنزل قيد الرهن، قد يوافق البنك على خفض خسائره. وهو يسمح للبائع أن يقوم ببيع قصير ويقبل أقل من المال الذي يدين به البائع على قرضه.

البائع المنزل يستأجر وكيل عقاري للعثور على مشتر للبيع قصيرة. يقدم المشتري عرضا، وإذا قبل البنك ذلك، يباع المنزل في حيرة.

أحكام القصور

النقص هو الفرق بين الرصيد الرئيسي المستحق والمبلغ المستلم، بشرط أن يكون المبلغ المستلم أقل من المبلغ المستحق.

ما إذا كان البنك يمكن أن يتبع حكم العجز بعد الرهن أو البيع القصير يعتمد جزئيا على ما إذا كان السند الإذني يجعل البائع مسؤولا شخصيا عن الدين.وتسمح بعض الدول بالمسؤولية الشخصية.

أحكام القصور في ولاية كاليفورنيا

الخبر السار بالنسبة لمقترضي كاليفورنيا هو أن جميع قروض شراء المال على مسكن واحد إلى أربعة وحدات سكنية معفاة من أحكام العجز.

القروض الصعبة في كاليفورنيا - القروض التي يتم الحصول عليها بعد شراء المنزل من خلال إعادة تمويل أو الرهن الثاني - يمكن أن تخضع لحكم العجز وفقا للشروط التالية:

• إقفال المقرض في إطار الإجراءات القضائية > (كاليفورنيا كود سيفيل. بروك. § 726). يتم إقراض معظم المقرضين من خلال بيع الوصي، الذي لا يزيد عن 999 <>
• يعطي المقرض الحق في متابعة حكم العجز مع استثناء واحد (انظر ثاني نقدي ثاني رهن عقاري أدناه) . وينطبق مهلة ثلاثة أشهر على الإجراءات المتعلقة بأحكام القصور بموجب الرهن القضائي. إذا كان الرهن الثاني هو المال الثابت والمقرض فقدت الأمن لهذا القرض من خلال الرهن أو البيع القصير - جعل الأمن للذمة لا يستحق شيئا - المستفيد من الرهن الثاني
• يمكن
• سب 931، ساري المفعول اعتبارا من 1 يناير 2011، يوفر حماية نقص للبائعين في ولاية كاليفورنيا البيع بالجملة إذا كان القرض هو مجموعة التفاوض يقوم بعض المقرضين الذين يبيعون الأوراق المالية ببيع السند الإذني للمستثمر بعد إيداع الرهن على الدولار، ثم يحاول المستثمر تحصيل الدين على الرغم من أن المقرض قد يكون قد قبل، على سبيل المثال، مبلغ 000 1 دولار مقابل رهن عقاري بقيمة 100 ألف دولار من خلال بيع قصير، إلا أنه تم الإفراج عن ضمان ذلك الثمين من المال الثابت ولكن السند الإذني قد لا يكون. البائع مثل قارئنا قد يعتقد المحنة قد انتهت، حتى يوم واحد انه يتلقى الهاتف ج وكلها تطلب السداد. عندما يحدث هذا:
• يدرك أن المقرض على الأرجح سوف تتفاوض للحصول على مردود مخفضة.

يجوز للمقرض طلب سند إذني جديد ليحل محل السند الإذني القديم. في هذه الحالة، تأكد من أن المقرض يرسل "سند كامل" السند الإذني.

إذا كان المقرض قد باع المذكرة بالفعل، فقد يكون الخصم أكبر.

لا تدفع جميع السندات الإذنية الصعبة نقدا. يقبل بعض المقرضين الدفعات.

• إذا كان المقرض يوجه المدفوعات إلى كيان آخر، يدرك أن المذكرة ربما تكون قد بيعت بأقل من قيمتها الاسمية وأن المقرض الجديد قد يقبل مبلغا أقل من ذلك كدفعة كاملة.
• بعد أن يتم دفع المذكرة بكاملها، اطلب من المقرض إعادة السند الإذني الذي يحمل علامة "مدفوعة بالكامل".
• أنا غير مرخص لتقديم المشورة القانونية وتقديم هذه المعلومات لأغراض المعلومات العامة فقط. إذا كنت ترغب في المشورة القانونية أو مزيد من المعلومات، يرجى الاتصال بمحامي العقارات.
• المصدر: جمعية كاليفورنيا للوسطاء العقاريين
• في وقت كتابة هذا التقرير، كانت إليزابيث وينتراوب، دري # 00697006، وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.