هل يمكنني بيع عقار استثماري قصير؟

السؤال: هل يمكنني بيع عقاراتي؟

القارئ يسأل: "أشعر أنني قد فعلت كل الأشياء الخاطئة، اشتريت هذا العقار الإيجار في ذروة السوق، وأعيد تمويله بعد عامين، وأضاف إضافة غرفة، والتفكير زوجتي وأنا سأتقاعد هناك يوما ما، حسنا، هذا اليوم قد حان، وهذا الآن منزل تحت الماء، وأنا مدين أكثر مما يستحق، هل يمكنني بيع العقارات الاستثمارية قصيرة؟ "

الجواب: بعض الناس يعتقدون أن خيار البيع القصير يقتصر فقط على الإقامة الشخصية. ربما يفترضون ذلك لأن هناك الكثير من الطقوس من أنواع معينة من المقرضين حول ما إذا كان الشخص يحتل المنزل أو لا تشغل المنزل، ولكن هذا لا علاقة لها مع معظم المبيعات القصيرة. حتى المبادئ التوجيهية لبيع هفا التقليدي القصير منذ فبراير من عام 2011 تسمح الإقامة الشخصية الشاغرة إلى أن تعتبر طويلة المنزل لم يجلس فارغة لمدة 12 شهرا أو أكثر.

في ولاية كاليفورنيا، قمنا مؤخرا ببناء مبنى سكني متعدد الوحدات لبائع بدون حكم بشأن العجز والإفراج الكامل عن المسؤولية.

• نوع القرض
• المقرض الخاص بك
• قوانين الدولة
• نوع العقار
• سبب المشقة

ليس من الضروري دائما أن يكون لديك مشقة - مالية أو غير ذلك - للقيام ببيع قصير. بعض مؤسسات الإقراض مثل بنك أوف أميركا، على سبيل المثال، هي مبيعات قصيرة جدا.

لدى بنك أوف أميركا العديد من برامج البيع القصيرة التي لا تنطوي إلا على القليل من المشقة. بعض هذه البرامج تدفع لك أن تفعل البيع القصير، ولكن عموما ليس فيما يتعلق الاستثمار العقاري.

التحضير لبيع قصير على عقار استثماري

أول شيء يجب القيام به هو كتابة رسالة المشقة.

أنا أدرك أنني قلت فقط أنك لا تحتاج دائما لإظهار المشقة، وهذا صحيح. ولكن قد لا تزال بحاجة لإنتاج رسالة المشقة. قد تحتاج إلى طلب البيع القصير والتخطيط لماذا كنت في حاجة إليها.

فيما يلي الوثائق الأخرى التي قد يطلبها المقرض:

• تحليل سوقي قابل للمقارنة. وكيلك يمكن إعداد هيئة السوق المالية للتسليم إلى البنك لإثبات القيمة. البنك على الأرجح لا تزال تأمر ببو الخاصة بها. ومع ذلك، فإن هيئة السوق المالية سوف تضفي مصداقية على طلبك.
• الإقرار الضريبي الاتحادي. جميع الجداول والصفحات. إذا كنت تملك عقارات استثمارية أخرى تنعكس على إقراراتك الضريبية، فقد يكون من المناسب النظر في بيعها بشكل قصير في وقت واحد.
• W2، 1099 أو إثبات آخر للدخل. هذه هي المستندات المصاحبة لإقرارك الضريبي.
• بذرة الرواتب . غالبا ما يرغب بنك البيع القصير في رؤية دليل على دخلك الحالي وأرقامه السنوية.
• بيانات مصرفية .صفحات كاملة للشهرين الأخيرين من كل حساب مصرفي، بما في ذلك صناديق التقاعد. ومن غير المعتاد جدا أن يطلب البنك مساهمة البائع من صناديق التقاعد.
• اتفاقية الإدراج. هذا هو الاتفاق بينك وبين وكيل عقاري لبيع الممتلكات الخاصة بك.
• عقد شراء. سوف يتضمن عقد الشراء جميع الشروط والأحكام المطبقة على بيع الممتلكات الخاصة بك، بما في ذلك نوع التمويل، إن وجد، الدفعة الأولى وسعر البيع.
• إثبات المشتري من الأموال و / أو خطاب الموافقة المسبقة. المقرض الخاص بك سوف تريد أن ترى أن المشتري مؤهل وقادرة على إتمام الصفقة.
• بيان الإغلاق المقدر أو هود-1. خلاصة القول صافي المسائل الأكثر. ومن المرجح أن تكون النفقات غير النمطية غير مسموح بها.

فوائد البيع القصير عقار استثماري

لقد لاحظت أن المقرضين في بعض الأحيان أكثر تساهلا مع بائعي العقارات الاستثمارية مما هم عليه عند التعامل مع بائعي الإقامة الشخصية. كنت أعتقد أنه سيكون العكس، ولكن ليس كذلك. أظن أن ذلك لأن معظم الاستثمارات محتفظ بها للتدفق النقدي أو التقدير المحتمل. لذلك، إذا كان العقار رأسا على عقب، فمن المحتمل أن لا تتدفق النقدية ولا يعتبر استثمارا في نظر المستثمر.

إذا كان السكن الشخصي، مع ذلك، رأسا على عقب، فإنه لا يزال منزلك.

كثير من الناس لا يشترون منزل للاستثمار عندما يتم شراؤها كمكان رئيسي للإقامة. لذلك، تأخذ البنوك عوامل أخرى في الاعتبار عند بيع قصيرة الإقامة. عادة، كونها تحت الماء ليست كافية لسبب لبيع قصيرة الإقامة الرئيسية.

يبدو أن الباعة أكثر حرصا على بيع منزل تحت الماء عندما لم يعد هناك تدفقات نقدية وهو رأسا على عقب. إذا كان البنك يحتاج إلى مساهمة البائع، غالبا ما يكون المستثمرون أكثر عرضة ليكونوا قادرين على دفعها لأنهم يفهمون دفع التدفقات النقدية السلبية.

القيام بعملية بيع قصيرة للاستثمار العقاري غالبا ما يكون أسرع وأسهل. وعادة ما يكون االضطرار إلى تقرير ائتمان بدون حكم عجز أقل من الدينج إلى االئتمان مع الرهن.

النضال لبيع العقار الاستثماري كبيع قصير

كما هو الحال مع أي بيع قصير، طلب المشورة القانونية والضريبية قبل الموافقة على بيع قصيرة. لأن المنزل ليس مسكنك، والتي قد تتلقى معاملة تفضيلية، قد تكون عرضة للضريبة على انتشار بين أساسك وسعر البيع.

قد تكون أيضا عرضة لنقص للقرض، وهو الفرق بين المبلغ المستحق لك والمبلغ الذي حصل عليه البنك. معظم البائعين في كاليفورنيا الذين التقيت بهم الذين استأجروا ممثلي الضرائب والقانونية المختصة غالبا ما تجد طرقا للتغلب على هاتين المشكلتين، ولكن الباعة في ولايات أخرى قد لا يكون محظوظا جدا.

_{في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، دري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.}