أساسيات الرهن (الأنواع الثلاثة)

بي كاميرون ستريت، ريال إستات بروكر أند برينسيبال أت إريت. كوم

مهما نظرتم إلى ذلك، ورجال الأعمال من بيع وشراء العقارات في أو بالقرب من الرهن ليست سعيدة. ومع ذلك، فإنه يمكن أن يكون صفقة مفيدة للطرفين للمستثمر على استعداد ومالك المنزل المتعثرة.

الرهن هو الجانب الآخر من الحلم الأمريكي لملكية المنزل. انها أسوأ كابوس مالك المنزل، ويمكن أن يؤدي إلى ضربة دائمة ومدمرة للتمويل الشخصي.

الرهن يمكن مسح الأسهم في المنزل. ويمكن أن يدمر الائتمان الشخصي لسنوات، ويمكن أن يعني اقتلاع عائلة من حيهم وأصدقائهم وأسرهم ومدارسهم.

في الاتجاه الصعودي لحبس الرهن

ومع ذلك، بالنسبة للمستثمرين الدخيلين، والذين نأمل أن يكونوا خيرين، شراء العقارات المحجوزة يمكن أن يكون صفقة عقارية رائعة. الأمل هو أن كلا الطرفين في الصفقة الفوز من خلال الاستفادة من نقل الملكية في الوقت المناسب - التي تنتج استثمارا جيدا للمستثمر وسحب الاستثمار لصاحب المنزل - وأنه قد تجنيب تصنيف صاحب المنزل الائتمان قبل أن تصبح الأمور أسوأ .

- 2>>

الجانب السلبي لحبس الرهن

الاستفادة من حبس الرهن ليست هي العقلية التي تفترض أن تكون - لكل قصة نجاح هناك على الأرجح خمس قصص رعب. كل معاملة عقارية تنطوي على مخاطر. في حين أن المستثمرين مع أفضل النوايا يمكن أن تساعد على الحد من مخاطرهم، فإنها لا يمكن القضاء عليها تماما.

ثلاثة أنواع من حبس الرهن

هناك ثلاث طرق للحصول على الممتلكات المتعثرة، استنادا إلى مكان وجود الملكية في عملية الرهن. المراحل الثلاث هي كما يلي: قبل الرهن، الرهن وبعد الرهن.

- 3>>

• ما قبل الرهن

  في مرحلة ما قبل الرهن، من المرجح أن يكون المستثمرون قادرين على القيام بأفضل ما يمكن للمنازل المتعثرة ولأنفسهم. قبل الرهن هو حيث يمكن أن يتم حجب المزيد من الأضرار التي لحقت التصنيف الائتماني المالك المنزل ويمكن نقلها في المنزل بسعر يتفق عليه بشكل متبادل قبل أن يكون من الضروري الحصول على المقرض المعنية. أفضل إمكانيات يؤدي إلى تحديد موقع في هذه المرحلة قد تأتي من المحامين والمحاسبين، وكلاء العقارات، أو من خلال شركاء الأعمال والأصدقاء.

• مرحلة الرهن

  في المرحلة التالية، عندما يكون العقار في مرحلة الرهن، فإن أفضل طريقة لتحديد الممتلكات المحتملة هي من خلال مكتب كاتب المقاطعة. معرفة أين يتم إرسال إشعارات الافتراضي وتحديد كيفية فرز من خلال الفهرس العام لاكتشاف معلقة مبيعات الرهن. قد تتمكن أيضا من طلب وضع عنوانك أو عنوان بريدك الإلكتروني في قائمة الإشعار المسبق أو قائمة بالتعطيل في انتظار المراجعة. كما يمكن أن تكون شركات التأمين على اللقب في هذا المجال من خلال تقديم معلومات مسجلة مقابل توقع الأعمال المستقبلية.

  سوف تختلف عملية الرهن نفسها من حالة إلى أخرى، تبعا لما إذا كانت عنوانا أو حالة امتياز، تحدد ما إذا كان هناك شكلا قضائيا أو غير قضائي من الرهن. وتتعلق عمليات حبس الرهن القضائي بالرهون العقارية، بدلا من سندات الصناديق الاستئمانية، وتستغرق وقتا أطول بكثير لإكمالها.

  تتعلق حالات حبس الرهن غير القضائي بأحكام الأمانة حيث يقوم طرف ثالث، يدعى الوصي، بمعالجة العملية برمتها في غضون شهرين إلى أربعة أشهر بعد أن يتخلف المقترض عن السداد ويوقف الدفع. وبمجرد أن يمر العقار إما بمرحلة قضائية أو غير قضائية، يصبح جاهزا بعد ذلك لبيعه في مزاد علني لأعلى مزايد.

• ما بعد الرهن

  وأخيرا، في مرحلة ما بعد الرهن، المقرض قد سيطر بالفعل على العقار. ثم يكون المنزل في حوزة قسم ريو (عقار مملوك) للمقرض، أو في يد مالك أو مستثمر جديد قام بشراء العقار في المزاد العلني.

  ارجع إلى إشعار الرهن لتحديد اسم المقرض وكذلك الرصيد المستحق على الرهن العقاري. المقرضون عادة ما يكونون على استعداد تام للبائعين، لأن ريو على الكتب هو علامة واضحة على اتخاذ قرار الإقراض الفقراء. كل من النفقات العامة والخسائر التي تنطوي عليها ريو - تعكس في كل من الاحتياطيات الإضافية التي يجب على المقرض الحفاظ عليها فضلا عن أي رسوم إدارة الممتلكات المحتملة المتكبدة - يعني البنك هو على الأرجح مفاوض راغب.

  إذا كان العقار ينتهي في يد مستثمر خاص، وليس مع المقرض، قد تكون لا تزال قادرة على تقديم عرض إما لوحدك أو بمساعدة وكيل عقاري. ومع ذلك، فإن السعر عند هذه النقطة قد لا يكون أسفل الصخور.

قرار الاستثمار الرئيسي هو الدخول إلى عملية الرهن. من الأهمية بمكان أن تحدد أحد المراحل الثلاث المذكورة أعلاه وتصبح خبيرا في تلك العملية بالذات، الأمر الذي سيساعدك على تحقيق أكبر قدر من النجاح في أن تصبح مستثمرا طويل الأجل من الممتلكات المتعثرة.

_{في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، دري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.}