الرهن شرح: كيف ولماذا يحدث

الرهن هو عملية المقرضين تستخدم لتأخذ الممتلكات من المقترضين. من خلال اتخاذ إجراءات قانونية ضد المقترض الذي توقف عن السداد، يحاول المقرضون استرداد أموالهم. على سبيل المثال، أنها تأخذ ملكية منزلك، وبيعه، واستخدام عائدات المبيعات لسداد قرض منزلك.

كيف يعمل الرهن

عند شراء ممتلكات باهظة الثمن، مثل المنزل، قد لا يكون لديك ما يكفي من المال لدفع كامل ثمن الشراء مقدما.

ومع ذلك، يمكنك دفع جزء من الثمن مع دفعة أولى، والاقتراض بقية المال (ليتم سدادها في السنوات المقبلة).

المنازل قد تكلف مئات الآلاف من الدولارات، ومعظم الناس لا يكسبون في أي مكان بالقرب من ذلك بكثير سنويا. لماذا يرغب المقرضون في تقديم مثل هذه القروض الكبيرة؟ وكجزء من اتفاقية القرض، فإنك توافق على أن العقار الذي تشتريه سيكون بمثابة ضمان للقرض: إذا توقفت عن الدفع، يمكن للمقرض أن يحتفظ بالعقار من أجل استرداد الأموال التي قدمها لك.

لتأمين هذا الحق، يكون للمقرض امتياز على الممتلكات الخاصة بك، وتحسين فرص الحصول على ما يكفي المال، فإنها (عادة) تقرض فقط إذا كنت قد حصلت نسبة القروض إلى القيمة الجيدة.

العواقب المترتبة على الرهن

الأوقات الصعبة: المشكلة الرئيسية مع الذهاب من خلال الرهن هو، بالطبع، حقيقة أنك سوف تضطر إلى الخروج من منزلك. سوف تحتاج إلى العثور على مكان آخر للعيش، وهذه العملية مرهقة (من بين أمور أخرى) بالنسبة لك ولعائلتك.

التكاليف: الرهن يمكن أيضا أن تكون مكلفة. عند التوقف عن إجراء الدفعات، سوف يقرض المقرض العقوبات والرسوم القانونية، وقد تدفع رسوما قانونية من جيبك لمحاربة الرهن. أي رسوم تضاف إلى حسابك سوف تزيد الديون الخاصة بك إلى المقرض، وكنت قد لا تزال مدينون المال بعد أخذ منزلك وبيعها إذا كانت عائدات المبيعات ليست كافية (والمعروفة باسم نقص).

درجات الائتمان: الرهن سوف يضر أيضا درجات الائتمان الخاصة بك. تقارير الائتمان الخاصة بك سوف تظهر الرهن، والتي سوف نماذج التهديف الائتمان بمثابة إشارة سلبية. سيكون لديك صعوبة في الاقتراض لشراء منزل آخر لعدة سنوات (على الرغم من أنك قد تكون قادرة على الحصول على قروض حكومية معينة في غضون سنة إلى سنتين)، وسيكون لديك أيضا صعوبة أكبر للحصول على قروض بأسعار معقولة من أي < نوع. قد تؤثر درجاتك الائتمانية أيضا على مجالات أخرى من حياتك، مثل (في حالات محدودة) قدرتك على الحصول على وظيفة أو معدلات التأمين الخاصة بك. كيفية تجنب الرهن

الرهن هو الملاذ الأخير للمقرضين الذين تخلى عن الأمل في أن تدفع. العملية تستغرق وقتا طويلا ومكلفة بالنسبة لهم (ولكنها يمكن أن تحاول فرض رسوم على هذه الرسوم لك)، وأنها غير سارة للغاية للمقترضين.فكيف يمكنك تجنب ذلك؟

الاتصالات:

من الأفضل دائما التواصل مع المقرض الخاص بك إذا كنت تواجه تحديات مالية. اتصل بنا قبل تبدأ الدفعات المفقودة وتسأل ما إذا كان أي شيء يمكن القيام به. إذا بدأت الدفعات المفقودة، لا تتجاهل الاتصال من المقرض الخاص بك - سوف تتلقى إشعارات مهمة تخبرك أين أنت في العملية وما هي الحقوق والخيارات التي لا تزال لديك. التحدث مع محامي عقاري محلي أو مستشار الإسكان هود لفهم ما يجري. استكشاف البدائل للحفاظ على منزلك:

إذا كنت تعرف أنك لن تكون قادرا على إجراء الدفعات الخاصة بك، ومعرفة ما هي الخيارات المتاحة لك - حتى لو كنت تعتقد أنه قد فات الأوان. قد تحصل على المساعدة من خلال البرامج الحكومية الموجهة نحو المقترضين المتعثرين. المقرض الخاص بك قد تقدم نوعا من تعديل القرض، الأمر الذي سيجعل القرض الخاص بك أكثر بأسعار معقولة. قد تتمكن حتى من وضع خطة دفع بسيطة مع المقرض الخاص بك إذا كنت بحاجة فقط الإغاثة لمدة شهر أو اثنين (إذا كنت بين وظائف، أو لنفقات طبية مفاجئة، على سبيل المثال). طرق بديلة لمغادرة منزلك:

الرهن هو عملية طويلة وغير سارة ومكلفة تضر الائتمان الخاص بك. إذا كنت على استعداد للتحرك (وتريد على الأقل حاول لتقليل الضرر)، انظر ما إذا كان المقرض الخاص بك يوافق على بيع قصيرة. هذا يسمح لك لبيع المنزل واستخدام العائدات لتسديد المقرض الخاص بك - حتى لو لم يتم سداد القرض تماما. سوف الائتمان الخاص بك لا تزال تعاني، ولكن ليس بشكل سيئ كما هو الحال بعد الرهن. وإذا لم ينجح ذلك، فإن خيارا آخر أقل جاذبية هو سند بدلا من الرهن.

الإفلاس:

إيداع الإفلاس قد يكون أو لا يساعد إذا كنت تواجه الرهن. القضايا معقدة، لذلك التحدث مع المحامي المحلي للحصول على معلومات دقيقة التي تتناسب مع الوضع الخاص بك وحالة الإقامة الخاصة بك. الغش:

لأنك في وضع يائس، كنت هدفا للفنانين كون. كن حذرا من أي عروض غير ملتمسة لمساعدتك على تجنب الرهن، واختيار بعناية من يساعدك. البدء في طلب المساعدة في الوكالات الاستشارية هود وغيرها من الوكالات المحلية ذات السمعة الطيبة. معرفة علامات الحيل الإنقاذ الرهن. عملية الرهن

الرهن عموما عملية بطيئة. إذا كنت تفوت دفعة واحدة أو اثنين، وربما كنت لا تواجه الإخلاء. هذا هو السبب في أنه من المهم التواصل مع المقرض الخاص بك إذا كنت قد سقطت في الأوقات الصعبة - قد لا يكون متأخرا جدا. التفاصيل تختلف من بنك إلى بنك وقوانين مختلفة في كل ولاية، وبالتالي فإن وصف أدناه لمحة الخام وقد لا تكون بالضبط ما عليك تجربة -

قراءة كل الإشعارات والاتفاقات بعناية والتحدث مع محام أو مستشار الإسكان هود للتأكد من أنك تعرف ما يحدث . قد تستغرق العملية بأكملها سنة أو سنتين، أو يمكن أن تتحرك بسرعة أكبر. تبدأ الإشعارات:

بمجرد أن تكون قد فاتت الدفعات لمدة ثلاثة أشهر، يعتبر العديد من المقرضين أن القرض الخاص بك في حالة عدم التقيد. هذا هو عندما تصبح الأمور حرجة.سوف تتلقى، بالطبع، الاتصالات بمجرد أن تفوت الدفع (أو اثنين)، وهذه الاتصالات قد تشمل إشعار النية للمضي قدما في عملية الرهن. الدول القضائية وغير القضائية:

على ما كنت في الدولة، سيكون لديك المزيد من الوقت (وتلقي المزيد من الإشعارات) من غيرها. هناك نوعان من الدول - الدول القضائية والدول غير القضائية. في الدول القضائية، يجب على المقرض الخاص بك اتخاذ إجراءات قانونية ضدك في المحاكم لإلغاء. تستغرق هذه العملية وقتا أطول، حيث عادة ما يكون لديك ما بين 30 إلى 90 يوما بين كل حدث. وفي الدول غير القضائية، يمكن للمقرضين أن ينسحبوا على أساس الاتفاقات التي وقعتموها معهم، ولا يشترك القاضي. وكما تتخيلون، تتحرك الأمور بشكل أسرع بكثير في الدول غير القضائية. في أي نوع من الدولة، يمكنك محاربة الرهن في المحكمة - في حالة القضائية لأنك لن تكون خدم مع الاستدعاء، ولكن في حالة غير قضائية ستحتاج إلى رفع دعوى ضد البنك لإيقاف عملية الرهن. تحدث مع محام محلي للحصول على مزيد من التفاصيل. وقف العملية:

في معظم الولايات، يطلب من المقرضين تقديم المقترضين بعض نوع من الإغاثة لوقف عملية الرهن. وسواء كانت هذه الخيارات واقعية أم قابلة للتطبيق أم لا مسألة أخرى. قد يقول المقرضون أنه يمكنك العودة والبقاء في المنزل إذا قمت بإجراء كل (أو جزء كبير) من المدفوعات الخاصة بك غاب وتغطي الرسوم القانونية والعقوبات المفروضة حتى الآن. قد يكون لديك أيضا فرصة لسداد القرض في مجمله (والذي لن يحدث إلا إذا كنت تدير لإعادة تمويل أو العثور على مصدر ضخم من المال). المزاد والإخلاء:

إذا كنت غير قادر على منع الرهن، يتم توفير العقار لأعلى مزايد في المزاد العلني. إذا لم يشتري أحد آخر المنزل (وهو أمر شائع)، فإن الملكية تذهب إلى المقرض. عند هذه النقطة، إذا كنت لا تزال في المنزل (ولم تتخذ ترتيبات لحماية المنزل)، كنت تواجه إمكانية الإخلاء وحان الوقت لتكوين أماكن جديدة. القوانين المحلية تملي كم من الوقت يمكنك البقاء في المنزل بعد الرهن، ويجب أن تتلقى إشعارا يعلمك متى يمكنك البقاء. اسأل المقرض السابق عن أي حوافز "نقدية للمفاتيح"، والتي يمكن أن تساعد على تسهيل الانتقال إلى مساكن جديدة (على افتراض أنك على استعداد للتحرك بسرعة).