الحصول على تأجير الممتلكات الخاصة بك جاهزة للبيع

تماما كما كان عليك اتخاذ خطوات معينة عند شراء عقار التأجير الخاص بك، يجب عليك أيضا القيام ببعض الاستعدادات عندما ترغب في تأجير عقارك للبيع. الحصول على نفسك والممتلكات الخاصة بك جاهزة سوف تساعد تعطيك أفضل فرصة لبيع الممتلكات الخاصة بك بسرعة وبالنسبة لأعلى دولار. وفيما يلي الخطوات التي يجب اتخاذها قبل أن تضع الممتلكات الخاصة بك في السوق.

الأوراق

تقرير الإيرادات والمصروفات: تريد التأكد من أن لديك كل المعلومات المالية الخاصة بك في النظام قبل أن تضع الخاص بك تأجير الممتلكات للبيع.

إعداد تقرير الدخل والمصروفات سوف تعطيك، وأي مشتر محتمل، صورة أفضل من قيمة الممتلكات الخاصة بك.

الدخل: يتضمن هذا التقرير الخاص بالإيرادات والمصاريف تسجيل جميع الإيرادات التي يتلقاها العقار على أساس شهري وسنوي. ويمكن أن يشمل ذلك مدفوعات الإيجار الشهرية للمستأجر، فضلا عن أي إيجار إضافي من أماكن وقوف السيارات وغسالة ومجففات استخدام أو المدفوعات إذا كنت محظوظا بما فيه الكفاية ليكون لوحة أو برج الهاتف الخليوي على الممتلكات الخاصة بك.

المصروفات: يجب أن يتضمن تقرير الإيرادات والمصروفات أيضا الأموال التي تنفقها للسنة. ويمكن أن يشمل ذلك:

--3>>

• ضرائب العقارات
• مدفوعات التأمين
• رسوم المياه والصرف الصحي: إذا كنت مسؤولا عن المرافق العامة.
• رسوم الكهرباء: إذا كنت مسؤولا عن المرافق.
• رسوم الغاز: إذا كنت مسؤولا عن المرافق العامة.
• رسوم النفط: إذا كنت مسؤولا عن المرافق العامة.
• الصيانة: معظم المستثمرين و / أو السماسرة سيقدرون نسبة الصيانة. تقليديا، هذا المبلغ هو خمسة في المئة من إجمالي الدخل التشغيلي. تختلف تكاليف الصيانة بناء على حجم العقار وعمر العقار ومقدار المساحة الخارجية. ويمكن أن تشمل أشياء مثل تكاليف المناظر الطبيعية، وتكاليف لإصلاح أو استبدال تركيبات عفا عليها الزمن أو الفشل، وأقفال الأبواب، والنوافذ، والبلاط متصدع، وتسرب السباكة، وتسرب سقف أو السور متذبذب.
• تكاليف الشواغر: سيشغل معظم المستثمرين عامل شواغر أيضا. اعتمادا على نوع العقار، يمكن أن تتوقع أن يكون هذا الرقم بين 5 و 10٪ من إجمالي الدخل التشغيلي. يمكن أن تشمل تكاليف الشواغر تكاليف تسويق العقار، مثل وضع إعلانات لتأجير السيارات، وتكاليف الاحتفاظ بالعقار، مثل الضرائب والتأمين.

جمع الوثائق المتعلقة بالدخل والمصروفات وإدارة الممتلكات

البنود من تقرير الدخل والمصروفات: قبل أن تقوم بتأجير العقار الخاص بك للبيع، سوف تحتاج إلى العثور على النسخ المطبوعة من العناصر التي قمت بتضمينها على تقرير الإيرادات والنفقات. ستحتاج إلى جمع هذه البيانات من العام السابق. وهذا يمكن أن تشمل جميع فواتير المياه والكهرباء، وبيانات التأمين والضرائب العقارية، ودفع الرهن العقاري، ودفع الإيجار، وتكاليف الصيانة وهلم جرا.

يجب عليك مسح جميع هذه الإيصالات في الكمبيوتر بحيث يكون لديك أيضا نسخة رقمية منها. وهذا سيجعل من السهل إرسال عنصر إلى المشتري المحتمل، محام أو السمسار إذا طلب ذلك سوف يكون لديك بالفعل المتاحة إلكترونيا.

نسخ من جميع عقود الإيجار القابلة للتطبيق: سوف تحتاج إلى جمع نسخ من جميع عقود الإيجار للمستأجرين الحاليين. وسيتم استخدام ذلك للتحقق من دفع الإيجار الحالي، فضلا عن طول عقد الإيجار.

قائمة بأي تحسينات حديثة على العقار: يجب وضع قائمة بأي تحسينات قمت بها إلى العقار في السنوات الأخيرة. على سبيل المثال، هل وضعت على سقف جديد، استبدال الفرن أو تجديد المطبخ؟ سوف تحتاج أيضا إلى تضمين التاريخ التقريبي تم القيام بالعمل وربما القيمة التقريبية للتحسين.

في قائمة التحسينات، ستحتاج إلى إضافة صفات وصفية. على سبيل المثال، بدلا من قول، مطبخ تجديده، قد يكون أكثر جاذبية أن أقول، المطبخ المجدد، بما في ذلك خزائن النمط شاكر الرمادي، والجرانيت الأبيض القطبي ومشطوفة باكسبلاش مترو الانفاق.

بالإضافة إلى ذلك، يجب عليك أيضا العثور على أي دليل على العمل الذي تم القيام به. ويمكن أن يكون ذلك نسخا من الفواتير أو عقود العمل أو الإيصالات الأخرى.

غالبا ما يستخدم السمسار هذه القائمة من التحسينات عند تجميع تفاصيل بطاقة بيانات الممتلكات الخاصة بك. ولذلك، ينبغي أن تكون هذه القائمة شاملة قدر المستطاع.

نسخ من أي تصاريح: أول شيء تريد القيام به هو التأكد من عدم وجود تصاريح مفتوحة على الممتلكات الخاصة بك. اعتمادا على بلدتك، يمكنك إما تقديم هذا الطلب شخصيا، عبر الهاتف أو عبر الإنترنت. ويعرف هذا باسم طلب السجلات العامة المفتوحة.

إذا كان هناك أي تصاريح مفتوحة على الممتلكات، سوف تحتاج على الأرجح لإغلاقها قبل البيع. سوف تحتاج إلى تحديد ما يجب أن يكتمل العمل، واستئجار مقاول مرخص لاستكمال العمل، ثم يكون مفتش من المدينة يخرج والتحقق من أن العمل تم القيام به لرمز حتى يتمكنوا من إغلاق التصريح.

يجب عليك جمع أو الحصول على نسخ من جميع التصاريح لأي عمل تم إكماله على الإطلاق. يجب أن تكون بلدتك قادرة على تزويدك بنسخ من جميع التصاريح المسجلة للعقار.

تحديد إمكانات الربح

يجب عليك تقييم اموالك للحصول على الملعب من المال الذي يمكن أن تقوم به إذا كنت تبيع الممتلكات الخاصة بك.

1. كم كنت مدينون على الرهن العقاري الخاص بك؟ هل لديك أي غرامات مسبقة الدفع؟

2. تعرف تكاليف الإغلاق التي سوف تكون مسؤولة عن بيع الممتلكات الخاصة بك. ويمكن أن يشمل هذا ضريبة نقل العقارات في البيع، عمولة السمسار للبيع، رسوم التسجيل وأتعاب المحاماة.

3. تعرف ما هو أساس الضرائب الخاص بك لهذا العقار بحيث تعرف كم في الضرائب كنت ذاهبا لدين. تحدث مع المحاسب الخاص بك لتحديد ما هو الأساس الضريبي الخاص بك.

بشكل عام، سيكون أساسك كل النفقات التي دخلت في الممتلكات التي لم يتم شطبها في سنة معينة، مثل سعر الشراء، وتكاليف الإغلاق والتحسينات، ناقص كم كنت قد شطبت في الاستهلاك أكثر من السنوات.

4. تعرف ما قيمة السوق الخام من الممتلكات الخاصة بك. يجب أن تجد اثنين أو ثلاثة خصائص مماثلة التي تباع في منطقتك في العام الماضي. يمكنك استخدام هذه الأرقام للحصول على فكرة تقريبية عن النطاق السعري الذي يجب أن يبيع فيه العقار.

5. خذ القيمة السوقية الخام للممتلكات الخاصة بك، ناقص المبلغ الذي تركته على الرهن العقاري الخاص بك، ناقص إغلاق تكاليف بيع الممتلكات الخاصة بك لتحديد مقدار الاموال التي سوف يسير بعيدا مع للبيع.

6. ثم تحتاج إلى تحديد مقدار المال الذي سوف مدينون في الضرائب أرباح رأس المال. للقيام بذلك سوف تأخذ سعر البيع من الممتلكات الخاصة بك ناقص الأساس الضريبي كنت قد حسبت. سيحدد هذا المبلغ المبلغ المستحق عليك لضرائب أرباح رأس المال. تأكد من التحدث مع المحاسب الخاص بك، لأنه يمكن أن يكون هناك سيناريوهات حيث يمكنك المشي بعيدا مع القليل جدا من المال للبيع ولكن مدينون بشكل كبير أكثر في الضرائب على الأرباح الرأسمالية بسبب الاستهلاك الشطب اتخذت في جميع أنحاء ملكية العقار.

صيانة

الصيانة المؤجلة: قبل البيع، سوف تحتاج إلى الحصول على الممتلكات الخاصة بك تبدو جيدة قدر الإمكان. هذا هو الوقت المناسب لمعالجة أي قضايا الصيانة كنت قد تأجيل. وهذا يمكن أن يشمل اللوحة المناطق المشتركة، وتحسين المناظر الطبيعية أو كبح الاستئناف، وتحديد المراحيض الجارية أو القفزات الصغيرة في الحنفيات.

تحسينات رأس المال: تحتاج أيضا إلى تحديد ما إذا كان استكمال أي تحسينات رأسمالية قبل البيع يستحق ذلك. هل سيؤدي التحسن إلى عائد أكبر من التكلفة؟ على سبيل المثال، هل يمكنك وضع سقف جديد على العقار بأقل من سعر السوق؟

هل من المنطقي استثمار المزيد من المال في العقار؟ إذا كنت لا تجعل مثل هذه التحسينات، فإنه يقلل من إمكانية البيع؟ سوف سقف سيئة، تعفن سطح السفينة أو الثقوب في الجدران ردع شخص ما من شراء العقار؟

نصائح عامة

يخطر المستأجرين: عندما يكون استئجار الخاص بك هو في الواقع في السوق، والمشترين المحتملين يجب أن تكون قادرة على دخول وحدة تأجير واحدة على الأقل عندما يشاهدون الممتلكات. لذلك عليك أن تحدد كيف ومتى سوف يخطر المستأجرين بأنك تضع العقار للبيع. اعتمادا على حجم الممتلكات الخاصة بك، قد لا يكون لديك لإخطار جميع المستأجرين نيتكم لبيع الممتلكات. سيكون لديك فقط لإعلام المستأجرين الذين الشقق التي ترغب في عرضها للمشترين المحتملين.

أحيانا يخشى المستأجرون عندما يسمعون أن العقار يرتفع للبيع. وهم يشعرون بالقلق من أنهم سيشردون عندما يباع. كما أنهم يشعرون بالقلق من كيفية قيام المالك الجديد بإدارة العقار. كما أن بعض المستأجرين سوف يستخدمون هذه الفرصة كفرصة للتنفيس ضد المالك من أجل قضايا معقولة وغير معقولة، لذا يجب الحرص على السماح للمستأجرين بالتفاعل مع المشترين المحتملين.

ملء أي وظائف الشاغرة: قبل البيع، سيكون لديك مثالي بنسبة 100 في المئة شغل في الممتلكات الخاصة بك. إذا كان لديك شاغر، لا تقطع زوايا لمحاولة ملء الشاغر بسرعة. تأكد من أنك لا تزال تتابع عملية الفحص الكاملة.

إذا كان العقار الخاص بك لا تبيع بسرعة، وسوف تكون عالقة مع أي المستأجر كنت مكان في الممتلكات. أنت أيضا لا ترغب في وضع المستأجرين المشكلة في الممتلكات التي قد تضر الممتلكات في الوقت الذي يحتاج إلى أن ننظر في أفضل حالاتها. فمن الأفضل أن يكون هناك وحدة شاغرة من واحدة التي يشغلها المستأجر سيئة.

مقابلة السماسرة: سوف تحتاج إلى العثور على السمسار لقائمة الممتلكات الخاصة بك مع تأجير. إذا كان لديك بالفعل السمسار كنت قد عملت مع في الماضي وتشعر بالراحة مع، ثم كنت كل مجموعة.

وإلا، سوف تحتاج إلى مقابلة العديد من السماسرة. من المهم أن تبحث عن السماسرة الذين يتخصصون في نوع العقار والمنطقة التي كنت تبيع. قد لا تحتاج المنازل العائلية الواحدة أو الشقق السكنية إلى شخص متخصص لذلك، ولكن بالنسبة لعائلة متعددة الجنسيات أو عقار للبيع بالتجزئة أو عقار مختلط الاستخدام أو غيرها من الاستثمارات الفريدة، فإنك تريد البحث عن شخص لديه نجاح في بيع نوع العقار الذي تحاول بيعه. فكر في الأمر بنفس الطريقة التي يتخصص بها المحامون في مجالات معينة مثل الطلاق أو الاستئناف الضريبي أو قانون الشركات.

متى تضعه في السوق؟ لا تتبع العقارات الاستثمارية نفس قواعد بيع المساكن الأولية لأصحاب المنازل. سوق السكن العادي هو الأقوى في فصل الربيع، حيث تحاول الأسر للوصول إلى منازلهم الجديدة قبل العام الدراسي الجديد.

بشكل عام، يمكنك وضع عقار استثماري للبيع في أي وقت من السنة. قد ترى نشاطا أقل حول العطلات أو في فصل الصيف.