تخفيض سعر الاحتياطي الفدرالي على الرهون العقارية

السؤال:

"لماذا أحافظ على أن مجلس الاحتياطي الاتحادي يخفض أسعار الفائدة، ولكن معدلات الرهن العقاري ترتفع، وسيط بلدي يقول إن سعر الفائدة يحدده سعر الفواتير، ولكن تلك الأسعار قد انخفضت ولم تسقط معدلات الرهن العقاري، ما الذي لا أفهمه بشأن تخفيضات الفائدة والرهون العقارية؟ "

الإجابة:

للحصول على أفضل إجابة، ذهبنا إلى دان ثارب، أخصائي التخطيط في ساكرامنتو:

هناك مفهومان خاطئان شائعان من قبل الناس في وسائل الإعلام المالية والعقارات ومهن الإقراض، بما في ذلك من الجمهور.

انها شيء واحد لرجال العاديين للحصول على خطأ. انها شيء آخر تماما عندما يحصل على المهنية المالية خطأ.

الأول هو كيف يتم تحديد معدلات الرهن العقاري، يليه تأثير معدلات الرهن العقاري من قبل بنك الاحتياطي الفدرالي الأمريكي.

على ما هي معدلات الرهن العقاري؟

الجواب الصحيح الوحيد هو سندات الرهن العقاري أو الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. ولا تستند معدلات الرهن العقاري إلى مذكرة الخزانة العشرية. عند التسوق للحصول على قرض منزل جديد، وكثير منكم سوف تقفز على الانترنت إلى موقع الويب المالي المفضل لديك لمعرفة كيف يفعل 10 سنوات الخزانة بيل. في الواقع، فإن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (مبس)، تسبب معدلات الرهن العقاري للتقلب. في الواقع، ليس من غير المألوف أن نراهم يتحركون في اتجاهات مختلفة تماما، وبدون توجيه مهني، فإن هذه الحركة المربكة قد تجعلك تجعل القرار المالي ضعيفا.

العديد من صحفيين سوق السندات تعادل عن طريق الخطأ معدلات الرهن العقاري لأداء 10 عاما T- بيل.

العديد من هؤلاء الصحفيين الماليين لديهم معرفة واسعة بأسواق السندات، ولكنهم ليسوا خبراء رهن عقاري ولا يفهمون بشكل كامل كيفية تحديد أسعار الفائدة على الرهن العقاري.

اقتراحي هو تجنب العمل مع المهنيين الإقراض الذين يبقون عيونهم على مؤشرات خاطئة.

انخفاض أسعار الفائدة الفيدرالية - لماذا لا تنخفض الأسعار؟

عندما يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الخصم على المدى القصير، فإن هذا يهدف إلى تحفيز الإنفاق الاستهلاكي على الائتمان القصير الأجل، مما يؤثر على معدلات بطاقات الائتمان، وبعض قروض السيارات وخطوط الائتمان.

سعر الخصم على المدى القصير له تأثير ضئيل على معدلات الرهن العقاري طويلة الأجل.

فكر في هذا: يتحرك السوق بشكل أسرع مما تتوقعه - أحيانا في سرعات البرق. فعندما يبتعد المستثمرون عن حافز قصير الأجل، فإنهم ينفون من الملاذ الآمن للسندات - أو الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري - ويحركون تلك الدولارات إلى أسهم. وعندما يحدث هذا، نرى ارتفاع في سوق الأسهم وبيع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، وكلاهما يسبب ارتفاع أسعار الفائدة.

لقد سمعنا جميع الإعلانات الإذاعية من المقرضين: "الاحتياطي الفدرالي هو في مرة أخرى - خفض معدلات. لا تفوت هذه الفرصة للحصول على أدنى المعدلات في السنوات!اتصل بنا اليوم، قبل فوات الأوان! " ونحن نسمع حتى على الأخبار ليلا: " الاحتياطي الفيدرالي تعيين لخفض أسعار مرة أخرى. وسوف يساعد هذا الإجراء على تحفيز سوق الإسكان ".

إنهم ليسوا بالضرورة ملتزمين بنا، ولكنهم خداعون من خلال الإشارة إلى أن معدلات الرهن العقاري ستحذو حذوها وتسقط. لا تقع على الضجيج. انها حيلة. إنهم يقولون إذا كانوا يقولون شيئا صحيحا بما فيه الكفاية، والناس سوف تبدأ الاعتقاد به. فهو يجعل حلقة الهاتف، وهذا كل ما يهم الكثير من هؤلاء المقرضين، وبعضهم، وأنا قد أضيف، تتغلغل على الانقراض.

واقع تخفيضات سعر الفائدة الفدرالي

عندما يقوم بنك الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة، خاصة من خلال انخفاض كبير أو متكرر في النسبة المئوية، يفترض الناس تلقائيا أن معدلات الرهن العقاري ستنخفض.

ولكن إذا كنت تتبع معدلات الرهن العقاري، كما أفعل، سترى أن معظم الوقت، وأسعار تنخفض ببطء شديد، إذا كان على الإطلاق. تاريخيا، عندما خفضت أسعار الفائدة الفدرالية بشكل كبير، لا تزال أسعار الفائدة متطابقة تقريبا مع المعدلات المحددة قبل أشهر من خفض كما يفعلون بعد أشهر من خفض.

تحركات بنك الاحتياطي الفدرالي ليست ذات صلة تماما، ولها تأثير تأخير وغير مباشر على أسعار قروض المنزل. وعندما يقلق المستثمرون التضخم، فإن هذا القلق سيدفع الأسعار إلى أعلى. عندما يريد الكونغرس تحفيز العمل وجمع الأموال لعجز، فإنه سيخلق المزيد من سندات الخزانة الأمريكية للشراء. ويمكن أن يؤدي هذا العرض الإضافي من الخزائن الجديدة أيضا إلى ارتفاع الأسعار.

أحذر زبائني لتجنب صفارات الإنذار والشعور الزائف بالأمن الذي تخلقه من خلال التفكير في معدلات قروض الرهن العقاري ستتحسن فقط لأن أسعار الفائدة الفيدرالية خفضت.

والأهم من ذلك هو عندما يكون المشتري في عملية اتخاذ قرار بشأن ما إذا كان سيتم تأمين قرض قبل خفض سعر الفائدة الفدرالي. ويقول المشتري هو في العقد والتفكير بنك الاحتياطي الفدرالي سوف يخفض معدلات الأسبوع المقبل. قد يميل المشتري إلى الانتظار قبل قفل القرض - خطأ كبير. عندما يجعل بنك الاحتياطي الفدرالي هذا الانخفاض الكبير، ويقول 50 نقطة أساس أو أكثر، فإنه في الواقع يمكن أن يسبب معدلات ثابتة لمدة 30 عاما إلى الارتفاع في البداية. ولكن بعد ذلك بمرور الوقت تكون المعدلات عموما مستوية أو تستعيد خسائرها - وهذا يتوقف بالطبع على اتجاهات السوق الحالية. لذلك، إذا كان المشتري في غضون ثلاثة أسابيع من الإغلاق قبل خفض الاحتياطي الفيدرالي المتوقع، أوصي عادة تأمين قبل خفض سعر الفائدة الفيدرالي لحماية هذا المعدل الأصلي الفائدة الجيدة.

_{يعمل دان ثارب في كومستوك مورتغاد في ساكرامنتو، كاليفورنيا.}

_{في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، بري # 00697006، هي وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.}