حاسبة الرهن العقاري: نسبة تغطية خدمة الدين

المقرضون التجاريون حذرون جدا في الاكتتاب. وبما أن تاريخ الائتمان الشخصي للمشترين نادرا ما يكون مهما في الإقراض التجاري، فإنهم يستخدمون معايير أخرى لاتخاذ قرارات الإقراض. يتم شراء العقارات التجارية لتوليد الدخل، لذلك واحدة من المعايير التي تحظى بشعبية هو النظر في الدخل لمعرفة ما إذا كان يكفي لدفع الرهن العقاري بشكل كاف وترك ربحا للمقترضين.

عندما ينظر المقرض إلى شقة أو ملكية متعددة الأسرة، وما إذا كان سيتم منح الرهن العقاري، وكم يمكن تحديده باستخدام دسكر أو نسبة تغطية خدمة الدين. انها عملية حسابية بسيطة، ولكن مهم جدا. المقرض ليس حقا المعنية كثيرا مع عشرات الائتمان الفردية أو تاريخ أصحابها. الغرض من الاستثمار هو العائد على الاستثمار، العائد على الاستثمار، والتدفق النقدي، وبالتالي فإن التدفق النقدي هو الاعتبار الرئيسي.

في الواقع، يجب على المستثمرين تقدير قيمة رعاية المقرضين للتأكد من أن حسابات التدفق النقدي صحيحة لمشروع سكني. وسوف يرغبون في رؤية البيانات المالية التي تظهر الدخل والنفقات. ثم سيحددون ما إذا كانت هذه الأرقام تبدو وكأنها ستستمر في المستقبل، أو ربما تتحسن أو أسوأ. عندما تظهر الأرقام أن التدفق النقدي سيغطي خدمة الدين بشكل كاف، فإنه يثبت صحة اختيار الاستثمار ومهارات التقييم للمستثمر (المستثمرين).

في حين أن هناك العديد من الأماكن لمعرفة كيفية حساب دسكر مع مشروع والرهن العقاري المبلغ بالفعل في المكان، فمن المرجح أن المشتري سوف تريد أن تعرف كم يمكنهم الاقتراض على مشروع أنهم "إعادة النظر في الشراء. يقوم المستثمرون بعمل حساباتهم الخاصة ونتطلع إلى المقرض الذي يختارونه للتحقق من صحة الأرقام التي توصلوا إليها.

لدى كل من المستثمرين والمقرضين هدف مشترك في هذا الصدد. ھل سیکون المشروع مربحا بما فیھ الکفایة لتقدیم الدیون مع ترك أرباح کافیة؟

سوف ننظر إلى هذا من اتجاهين، والحصول على دسكر الحالي وتقييم الممتلكات مع دسكر المقترن المطلوبة. هذا الحساب يعود إلى هذا المبلغ باستخدام مقرض مشترك الحد الأدنى المقبول دسكر من 1. 20. ثم سنفعل ذلك الاتجاه الآخر، والحصول على دسكر.

الصعوبة: متوسط ​​

الوقت المطلوب: 20 دقيقة

فيما يلي كيفية:

1. تحديد التدفق النقدي، أو إجمالي الدخل التشغيلي بعد طرح الشواغر وخسائر الائتمان.

   إيجار إجمالي $ 187، 000 / سنة - 9٪ شغور وخسارة الائتمان ($ 16، 830) = 170 دولار، 170

2. ثم الحصول على نوي، أو صافي الدخل التشغيلي بطرح جميع النفقات الأخرى للتشغيل والإدارة، بما في ذلك الضرائب والتأمين.

   إجمالي الدخل التشغيلي = جميع النفقات = نوي أو صافي الدخل التشغيلي

   $ 170، 170 - 72، 470 (إكسنسس) = $ 97، 700 نوي

   $ 97، 700/12 مونثس = $ 8142 / نوي نوي > إذا كان المقرض يستخدم الحد الأدنى المقبول من دسكر 1.20، ثم أن 8142 $ / الشهر يجب أن يكون 1. 2 مرات دفع الرهن العقاري الشهري. للوصول إلى هذا الحد الأقصى للدفع، فمن الضروري تقسيم 8142 $ عن طريق 1. 2.

3. $ 8142 صافي الدخل الشهري / 1. 20 الحد الأدنى دسكر = $ 6785 / شهر أقصى دفع الرهن العقاري.

   الآن لا بد من تحديد المبلغ الذي سيتم إقراضه بالمعدلات الحالية. إذا كان هذا المشتري يمكن أن يتوقع سعر فائدة قدره 6. 875٪ على قرض لمدة 30 عاما، آلة حاسبة الرهن العقاري سوف تخبرنا أن المقرض قد يكون على استعداد لتقديم قرض حول

4. 1، 032، 836 على هذه الخاصية ، أن القرض وأسعار الفائدة من شأنه أن يؤدي إلى مدفوعات أصل وفائدة قدرها 6785 دولار في الشهر، والحد الأدنى 1 20 دسكري. سوف معظم الآلات الحاسبة الرهن العقاري تمكنك من إدخال الدفع، ومعدل الفائدة والوقت لحساب مبلغ القرض.

   عندما بدأنا، كنا نعلم أننا ندعم مبلغ الرهن العقاري باستخدام دسكر المذكورة، ونحن المشترين الراغبين في تقدير كم يمكن استعارتها لرهن العقار الذي نقوم بتقييم للشراء. ولكن، دعونا نفعل فقط حساب دسكر حيث نعرف نفقات المشروع الحالي ودفع الرهن العقاري.

5. $ 223، 000 نوي / 172 $، 000 الدفعات السنوية للرهن العقاري = 1. 30 دسكري

   1. 3 أفضل من 1. 2 في هذه الحالة، لذلك ربما دسكر مقبولة. ومع ذلك، إذا تم السعي للحصول على قرض جديد على مشروع تشغيل، سيتم استخدام نوي الحالي كما فعلنا في البداية لمعرفة ما يمكن أن تكون متاحة كمبلغ الرهن العقاري.

   عندما تعمل الأرقام، يمكن للمستثمرين والمقرضين أن يشعروا بالرضا عن تمويل المشروع والربحية في المستقبل.

ما تحتاجه:

تفاصيل الدخل والمصاريف للعقار.

• آلة حاسبة الرهن العقاري.