عندما يطالب الوكيل بشراء المشتري

إذا كنت تملك منزلك، فمن المحتمل أنك تلقيت رسائل بالبريد من وكلاء العقارات الذين يدعون أن "لدي مشتري لمنزلك". لا نخطئ: هذه الرسائل هي رسائل التمويه مقنعة رقيق من أن تكون قائمة وكلاء. حتى لو كان أحد هذه العوامل يمثل المشتري في السوق لمنزل، وهناك مجرد فرصة الصفر أن المشتري يريد فعلا منزلك معين. هذا هو واحد من الأسباب التي تجعل الجمهور في كثير من الأحيان عدم الثقة وكلاء العقارات، لأن بعض وكلاء ينحني صراحة الحقيقة.

طالما أن الوكيل يمكن ترشيد الكذبة، قد لا يرى الوكيل الضرر في تكوين الحقائق غير صحيحة.

البائعين الذين يقدمون منازلهم للبيع بأنفسهم، والمعروفة باسم فسبوس (للبيع من قبل المالكين)، كما نسمع من وكلاء الذين يدعون أن يكون المشترين. وربما يفعلون ذلك، وربما لا يفعلون ذلك، ولكن في الحقيقة، هؤلاء وكلاء يعرفون أن العديد من المنازل فسبو لديها صعوبة في بيع، وأنها تريد أن تكون هناك عندما يدرك أصحابها أنهم بحاجة إلى قائمة مع وكيل.

لماذا الكذبة؟

كيف يبتعد الوكلاء بقول إن لدي مشتري لمنزلك عندما لا يفعل ذلك؟ لأن لا أحد يتساءل ذلك. لأن وكلاء يقولون، مهلا، أنا أعمل مع عدد قليل من المشترين وعلى الرغم من منزلك لا تناسب المعلمات الخاصة بهم، من هو القول أنها لن تغير عقولهم حول هذا الموضوع؟ أو أنا يمكن أن تذهب إلى المشتري غدا الذي يريد شراء منزلك، أنت لا تعرف أبدا. ومع ذلك فإنه لا يغير حقيقة أن الوكيل لا، في هذه اللحظة بالذات، يكون المشتري لمنزلك.

وكلاء أيضا رمي بعيدا، إيه، استثمار ، الكثير من المال في اتخاذ دورات تدريبية المبيعات. المدربين المبيعات اقول لهم انه موافق لثني الحقيقة للحصول على فرصة للتحدث مع البائع. ما وكيل قد يكون الصعود هو فرصة للجلوس مع البائع وتطبيق تكتيكات المبيعات للحصول على القائمة. ولكن هذه ليست الطريقة وكلاء الإدراج تجد المشترين منزلك.

كيف وكلاء البحث عن مشترين المنزل

وكيل القائمة ليست على وشك أن تنفق المال واستثمار الوقت في محاولة للعثور على المشتري لمنزل ليس هو وكيل الإدراج. هذا الوكيل يريد إدراج منزلك، بشكل عام من خلال قائمة حصرية للبيع. هذا النوع من اتفاقية الإدراج يقول الوكيل يكسب عمولة عندما يبيع المنزل، بغض النظر عمن وجد المشتري. قبل أن تقول: "انتظر دقيقة، ماذا لو وجدت المشتري؟ "تحتاج إلى إدراك أن هذا النوع من اتفاق الإدراج المفضل يحفز أيضا وكيل الإدراج لقضاء بحرية وتسويقها على نطاق واسع لفضح منزلك لأكبر تجمع من المشترين ممكن.

بعد أن يسجل وكيل الإدراج اتفاقية الإدراج مع البائع، فإن الوكيل يستخدم مزيج من عدة تقنيات التسويق:

• وضع علامة للبيع في الفناء، ما لم تكن لوائح هوا تسمح لافتات أو أشياء البائع .ووفقا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين الإحصاءات، حوالي 10٪ أو نحو ذلك من المشترين تأتي من علامة.
• عقد بيوت مفتوحة. ربما 5٪ أخرى من المشترين تأتي من البيوت المفتوحة.
• ادراج المنزل في خدمة قائمة متعددة (ملس). معظم المشترين تأتي من التسويق وكيل القائمة، و ملس هو جزء أساسي من ذلك. سيقوم وكيل جيد بتقديم الصور ذات الجودة المهنية، وتحميل القائمة على جميع المواقع الملكية الرئيسية، واستخدام الطباعة والبريد المباشر وفقا لذلك. ويحتفظ بعض الوكلاء بقواعد بيانات منفصلة للاتصال بعملاء المشتري في المدن القريبة أيضا.
• التواصل مع الزملاء الوكلاء، وتعزيز الإدراج في اجتماعات المكتب واجتماعات مجلس الإدارة.
• تصميم النشرات الإلكترونية ورسائل البريد الإلكتروني الانفجار لكل وكيل الذي ينتمي إلى مجلس إدارتها.

ولكن الحقيقة تبقى أن الوكيل يجد المشتري فقط بعد وكيل توقيع اتفاقية الإدراج معك.

قوائم الجيب للعثور على المشترين

قوائم الجيب هي المنازل التي ليست في السوق المفتوحة ومعروفة فقط إلى وكيل القائمة وسيط وكيل. أنا لست مروحة كبيرة من قوائم الجيب لأن هذه الممارسة تميل إلى الحد بشكل كبير من عدد من المشترين الذين سوف تتاح لهم الفرصة لرؤية تلك المنازل. وفي بعض الحالات، لا يرغب بائعو المنازل الفاخرة في بعض الأحيان في تعرض منازلهم للجمهور لأنهم يقدرون الخصوصية على المال. أو، وطنهم هو غريب حتى أن عدد قليل من المشترين باستثناء تلك التي لديها طن من النقد الذي يمكن أن تحمل لإعادة تشكيل تريد ذلك.

بعض أصحاب المنازل الأثرياء تنفق الكثير من المال على إرضاء الأذواق الغريبة، فقط لأنها يمكن.

بعض البائعين يأملون أيضا أن قائمة الجيب جذب هذا المشتري المريض الذي ينتظر في الظلال. كل وكيل لديه مشتري أو اثنين يريد من الوكيل أن يعرفه إذا كان المنزل في حي معين يصبح متاحا، ولكن هذا لا يعني أن المشتري سوف يدفع القيمة السوقية لذلك المنزل أو أن المشتري سوف يعرف حتى أنها ل تخفيض السعر.

قوائم الجيب وعادة ما يفضلها العديد من وكلاء العقارات لأنه يعني أن وكيل القائمة على الأرجح تمثل أيضا المشتري، وهي ممارسة تعرف باسم مزدوجة المنتهية والوكالة المزدوجة. يمكن أن يعني ذلك عمولة مزدوجة لهذا الوكيل لأن الوكيل قد يحمل على الأرجح كلا من رسوم الإدراج ووكيل البيع. أنه يعطي جيب إدراج معنى جديد كليا.

من الناحية الواقعية، على الرغم من ذلك، من المنطقي بشكل عام إظهار منزلك لمليون مشتري محتمل من مشتر واحد فقط.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، بري # 00697006، هي وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.