قروض للمنازل المقتصرة: ما الذي ينجح وما لا

يمكن أن يوفر منزل التقليب الأعمال دخل صحي وفرصة لتغيير الوظائف. استنادا إلى برامج تلفزيونية شعبية، يبدو من السهل القيام به، وأنت لا تحتاج لقضاء سنوات في برنامج تعليم مكلفة لتكون ناجحة.

لسوء الحظ، انها ليست سهلة كما يبدو. التخطيط السليم والدراية الفنية ضرورية، ولكن أكبر حاجز على الأرجح التمويل - فإنه يأخذ المال لكسب المال.

فكيف تحصل على المال؟

المستثمرون من القطاع الخاص، بما في ذلك الأشخاص الذين تعرفهم والمقرضين من المال الثابت، هي أفضل مصدر للقروض للتقليب المنازل. وهؤلاء المقرضون لا يحتاجون إلى نفس الوقت والورق في المصارف التقليدية. بدلا من ذلك، يقيمون العقار نفسه (قبل وبعد التحسينات) وقدرتك على إكمال المشروع بنجاح.

سنناقش المقرضين من القطاع الخاص أدناه، ولكن قد يكون من المفيد أن نفهم التحديات الفريدة من نوعها لإقراض القروض التقليب قبل أن تذهب حول طلب المال. خصوصا بعد الحصول على الموافقة على الرهن العقاري لشراء المنزل الذي تعيش فيه، قد نفترض أنك بحاجة فقط للحصول على الرهن العقاري آخر.

قروض الرهن العقاري لتقليب البيت؟

ربما تكون قروض المنازل التقليدية لا خيارا لشراء العقارات الاستثمارية - على الأقل عندما تبدأ.

- 3>>

الخبر السار هو أن القروض من البنوك والمقرضين التقليديين غير مكلفة نسبيا: أسعار الفائدة هي من بين أدنى المعدلات التي ستجدها للعقارات الاستثمارية (ولكن سيظل عليك دفع الإغلاق التكاليف).

لسوء الحظ، هذه القروض ليست عملية دائما.

بطيئة لإغلاق: واحدة من التحديات الرئيسية مع استخدام المقرض التقليدي هو الوقت الذي يستغرقه لإغلاق القرض. المقرضين تتطلب منك ملء تطبيق واسع، وأنها سوف تذهب من خلال اموالك مع مشط غرامة مسننة. إذا رأوا أي شيء يثير تساؤلات، فسيطلبون المزيد من الوثائق، وسيستغرقون وقتا أطول لمراجعة طلبك.

نادرا ما تستغرق العملية أقل من 30 يوما (45 أو 90 يوما قد تكون أكثر واقعية)، وغالبا ما تتحرك فرص الاستثمار بسرعة كبيرة لهذا الجدول الزمني. خاصة إذا كان حبس الرهن أو مبيعات قصيرة هي جزء من الاستراتيجية الخاصة بك، فمن المرجح أن يكون بالإحباط من سرعة المقرضين التقليدية.

تقييم الدخل: يقرض المقرضون التقليديون قرارات الإقراض على قدرتك على سداد القرض. وسوف ينظرون إلى كم كنت تكسب كل شهر مقارنة مع دفعات القروض الشهرية المطلوبة لحساب نسبة الدين إلى الدخل. إذا كنت مستثمرا عقليا أو غيره من العاملين لحسابهم الخاص، قد لا يكون لديك نوع "الدخل" الذي يبحثون عنه (المقرضين يرغبون في رؤية نماذج W-2 ودفع الأجرة).

كم تبلغ قيمة العقار؟ يقرض المقرضون أيضا قيمة العقار الذي تشتريه للقرض الذي تطلبه. وغالبا ما يفضل المقرضون التقليديون، الذين يعرفون بنسب القروض إلى القيمة، إبقاء هذا العدد أقل من 80 في المائة، على الرغم من أنه من الممكن الحصول على قروض من هيئة الإسكان الفدرالية بأقل من 3 في المائة. عندما كنت تشتري منزل للتقليب، فإنه ربما لا يستحق الكثير في حالته الحالية - ولكن تحتاج إلى ما يكفي من المال لشراء العقار و دفع التحسينات، والتي قد تصل إلى أكثر من المنزل حتى يستحق.

قد يكون المنزل بعد قيمة الإصلاح (أرف) مقياسا أفضل، ولكن المقرضين التقليديين يعتبرون قيمة العقار الحالية المقدرة فقط.

الائتمان الكلاسيكي: معظم البنوك ومقرضي الرهن العقاري تتطلب أن يكون لديك رصيد قوي للحصول على الموافقة على قرض. قد لا يكون لديك تاريخ من الاقتراض، أو قد يكون لديك بعض العناصر غير المواتية في تقارير الائتمان الخاصة بك - ولكن هذا لا يعني أنك لا يمكن أن الوجه المنازل بنجاح. المقرضين البديل هم أكثر اهتماما في المشاريع السابقة الخاصة بك من درجة الائتمان الخاصة بك.

مشاكل مع المنزل: المقرضين التقليديين يفضلون تقديم القروض على المنازل التي هي في حالة جيدة إلى حد معقول. إذا كان هناك قضايا الصحة أو السلامة، والقرض هو عدم الذهاب. قد تنوي إصلاح هذه المشاكل، وزيادة كبيرة في قيمة المنزل لتحقيق الربح، ولكن المقرضين هم الأكثر اهتماما في الإقراض للمنازل التي هي في استعداد جاهزة.

مستحيل؟ من الممكن استخدام قروض منزلية تقليدية للتغلب على المنزل، وخاصة في الحالات التالية:

1. لديك أصول كبيرة ستساعدك على التأهل - سواء كانت تستخدم كضمان أو جزء من أسفل دفع.
2. أنت لست بدقة "التقليب" المنزل. عند شراء مسكن أولي (حيث كنت المالك / الشاغل)، قد تكون قادرا على الحصول على أموال لشراء و تحسينات باستخدام قرض فا 203k. ومع ذلك، فإن العملية بطيئة ويأتي مع قيود عديدة.
3. لديك حقوق ملكية كبيرة في عقار آخر يمكن استخدامه لخط ائتمان منزلي (أو أصول أخرى، بما في ذلك العقارات، والتي يمكن استخدامها كضمان). ضع في اعتبارك أنك قد تفقد هذا العقار في الرهن إذا لم تتمكن من مواكبة المدفوعات، لذلك هذا الخيار هو محفوفة بالمخاطر (خاصة إذا كانت عائلتك تعيش في هذا العقار).
4. لديك تجربة مع مشاريع ناجحة في الماضي. قد تكون قادرا على الحصول على قروض استثمارية عقارية من البنوك والاتحادات الائتمانية إذا كنت إقناعهم بأنك عمل حقيقي مع شركاء مطلعين، عملية متينة، والموارد المالية.
5. يمكنك الحصول على قروض غير مضمونة. إذا كنت قادرا على الاقتراض دون التعهد بالضمانات، قد تكون قادرا على استخدام القروض مثل بطاقات الائتمان لتمويل التحسينات. ستظل بحاجة إلى أموال لشراء العقار، ولكن يمكن الحصول على أموال إضافية من قرض غير مضمون. هذه الاستراتيجية هي محفوفة بالمخاطر لأن بطاقات الائتمان هي باهظة الثمن سيئة، وسوف يأتي المشروع الخاص بك إلى توقف طحن إذا تم قطع خط الائتمان الخاص بك أو تجميد بشكل غير متوقع (بالإضافة إلى أنك تحتاج إلى حدود ائتمانية عالية للغاية).

القروض الخاصة للتقليب

القروض من المقرضين من القطاع الخاص تخفف معظم التحديات المذكورة أعلاه. والعيب الرئيسي هو التكلفة، ولكن الهدف هو استخدام هذه القروض استراتيجيا. يمكن أن تأتي القروض الخاصة من أي مكان تقريبا، ولكن معظم القروض المقلوبة ستندمج في فئتين رئيسيتين:

1. قروض من الأشخاص الذين تعرفهم
2. قروض مادية صعبة

عند البدء، سيكون من الصعب العثور على أي شخص على استعداد لإعطائك المال - قد يكون الناس الذين يعرفونك (والذين قد لا يكون لديهم الكثير من المال أو التسامح للمخاطر) الخيار الوحيد. وبدلا من ذلك، قد تحتاج إلى تمويل صفقاتك القليلة الأولى بنفسك.

بناء الشبكة: المشاركة في المجتمع المحلي للاستثمار العقاري. مع مرور الوقت، سوف يجتمع الناس، وعليك أن تتعلم من الذي يمكن أن يحتمل إقراض المال. وعلاوة على ذلك، والناس سوف تحصل على معرفة لك. سوف يرى المستثمرون الآخرون ووكلاء العقارات والمقرضون من القطاع الخاص أنك ملتزم بإدارة نشاط تجاري ناجح (ناهيك عن الكفاءة)، وسوف تتحسن احتمالات الحصول على قرض.

في نهاية المطاف، يجب أن تكون قادرا على بدء الاقتراض من المقرضين من المال الثابت. هؤلاء المقرضين متخصصون في القروض للتقليب والاستثمارات الأخرى، وأنها تختلف عن البنوك التقليدية.

إغلاق سريع: مع المقرض الخاص، وهذه العملية مختلفة، ويمكن تمويل القرض الخاص بك بسرعة أكبر بكثير (أسبوع أو نحو ذلك هو معقول عندما كنت قد حصلت على علاقة جيدة مع المقرض المهنية). التحرك بسرعة يمكن أن تكون ميزة تنافسية عندما يبحث شخص ما للحصول على الممتلكات بعيدا عن أيديهم.

الإقراض القائم على الأصول: بدلا من النظر في تقارير الائتمان وحساب نسب الدخل، يميل المقرضون من القطاع الخاص إلى التركيز على قيمة الأصل الذي تشتريه. إذا كنت تقلب المنازل، المقرض يريد أن يعرف أنه يمكن بيع المنزل بسرعة لاسترداد أموالهم (مثل المقرضين الآخرين، المقرضين الخاص سيكون لها امتياز على الممتلكات، والسماح لهم للاستيلاء على الممتلكات وبيعها إذا أنت لا تسدد القرض).

الشراء والتحسينات: المقرضين الخاصين في مجال استيعاب المستثمرين واستناد أموالك المتاحة على أرف للمشروع. ولكن قد لا تعطيك كل شيء في آن واحد - قد تضطر إلى رسم من حساب الضمان مع تقدم المشروع الخاص بك.

التقليب مع عدم وجود المال؟ حتى يكون لديك عدد قليل من المشاريع الناجحة تحت الحزام الخاص بك، والمقرضين تتطلب أن يكون لديك رأس المال في المشروع. في مرحلة ما، قد تكون قادرة على اقتراض 100 في المئة لمشروع ولها مشاريع متعددة تعمل في نفس الوقت.

تكاليف القروض

قروض مشاريع التقليب أكثر تكلفة من المنزل شراء قروض. سعر الفائدة أعلى، وسوف تضطر في كثير من الأحيان لدفع عدة نقاط أو رسوم نشأة (نقطة واحدة هي واحد في المئة من قيمة القرض الخاص بك).

مشاريع التقليب هي مشاريع قصيرة الأجل. أنت لن تعيش في المنزل لعقود، لذلك الرهن العقاري العادي لمدة 15 عاما أو 30 عاما ليس هو القرض المناسب لهذا المنصب. غالبا ما يفضل المستثمرون شراء وتحسين وبيع عقار في غضون سنة واحدة أو أقل، وهذه هي الطريقة التي تعمل بها معظم القروض الخاصة.هذه القروض تصبح مكلفة إذا كنت تملك عقارا لفترة طويلة، وهذا أمر منطقي لأن خطر المقرض يزيد كما كنت تأخير السداد.

كم يكلف الاقتراض للتقليب؟ التكاليف هي في جميع المجالات، وكل شيء قابل للتفاوض. وقد تتراوح أسعار الفائدة بين 8 و 20 في المائة سنويا، وسيتعين عليك دفع 1 إلى 10 في المائة مقدما. وكلما كنت في الأعمال التجارية، وأفضل علاقاتك مع المقرضين، وأقل عليك أن تدفع.

لتعظيم مبلغ المال المتاح لمشروعك، غالبا ما يسمح المقرضون بدفع الفوائد فقط، ويجب ألا تكون هناك عقوبة مسبقة الدفع حتى تتمكن من بيع وسداد القرض كلما كنت جاهزا.