المصاريف المدفوعة مسبقا والضمانات والعروض الإضافية

واحدة من أكبر مصادر الارتباك بالنسبة للمشترين المنزليين وعمال إعادة التمويل على حد سواء هو كيف يتم حساب حساب الضمان (إمبوند) وكيف يؤثر على النتيجة النهائية عند الإغلاق.

المصطلحات

أولا، دعونا توضيح المصطلحات المستخدمة. الاختلافات في اللغة هي في معظمها جغرافية. بعض الدول تستخدم كلمة "إيسكروس"، في حين أن البعض الآخر يستخدم مصطلح "إمبوندز". هذه هي بالضبط نفس الشيء، وسوف تستخدم هذه الكلمات بالتبادل في جميع أنحاء هذا الدليل.

أول شيء يجب أن نلاحظه ونؤكده هو أن الأموال التي تدخل في حساب محجوز ليست تكلفة القيام بالقرض. فمن المال الخاص بك. وسوف تستخدم لدفع الضرائب الممتلكات الخاصة بك والتأمين الخاص بك.

في ختام القرض، سواء كنت إعادة تمويل أو بيع العقار، يمكنك الحصول على أي أموال متبقية في الحساب مرة أخرى. مطلوب من المقرض أن نرسل لك الشيك في غضون ستين يوما من مكافأة القرض.

على الرغم من أن الحساب الاحتياطي مصمم لحماية المقرض، فإنه يمكن أيضا أن يكون مفيدا للمقترض.

من خلال دفع نفقات السكن الكبيرة على مدار السنة، يتجنب المقترضون صدمة اللاصقة من دفع فواتير كبيرة مرة أو مرتين في السنة، ويؤكدون أن المال لدفع هذه الفواتير سيكون هناك عندما يحتاجون إليها.

بالنسبة للمقترضين ذوي الدفع المنخفض، حساب الضمان عادة لا يكون اختياريا.

نظرا لأن المقترضين من ذوي الدفع المنخفض يعتبرون مخاطرة أعلى بسبب حصتهم الشخصية الأقل في العقار، فإن المقرضين يرغبون في مستوى من التأكيد بأن الدولة لن تغتنم العقار بسبب عدم الدفع من الضرائب العقارية، وأن المقترضين لن يكونوا بدون تأمين أصحاب المنازل في حالة تلف العقار.

وبعبارة أخرى، إذا كنت تضع أقل من 20٪ إلى أسفل يمكن أن تتوقع أن تكون مطلوبة من قبل المقرض الرهن العقاري لديك حساب الضمان.

ما هي المصاريف المدفوعة مسبقا (المستحقات والمدفوعات)

المدفوعة مسبقا هي النفقات أو العناصر التي يدفعها المشتري عند الإغلاق قبل أن تكون مستحقة فنيا. وهي ضرورية لإنشاء حساب ضمان أو لتعديل حساب الضمان الحالي للبائع.

الدفع المسبق يمكن أن يشمل الضرائب والتأمين ضد المخاطر والتأمين على الرهن العقاري الخاص والتقييمات الخاصة

حساب مصرفي (يسمى أيضا حساب الضمان، اعتمادا على المكان الذي تعيش فيه) هو ببساطة الحساب الذي تحتفظ به شركة الرهن العقاري لجمع التأمين والضرائب المدفوعات التي هي ضرورية بالنسبة لك للحفاظ على منزلك، ولكن ليست من الناحية الفنية جزءا من الرهن العقاري.

يقسم المقرض التكلفة السنوية لكل نوع من أنواع التأمين إلى مبلغ شهري ويضيفه إلى دفع الرهن العقاري الخاص بك.

كيف سيؤثر الضمان الخاص بك على الدفع النقدي

سوف تختلف وديعة الضمان الخاصة بك بناء على وقت السنة التي تقوم فيها بإغلاق القرض الخاص بك مقارنة بالشهر الذي تستحق فيه ضرائب الممتلكات الخاصة بك.

إذا أغلقت على قرض في شباط / فبراير، فإنك لن تجعل أول دفعة على هذا القرض حتى أبريل أولا. إذا كانت ضرائب الممتلكات الخاصة بك مستحقة في يناير كانون الثاني أنها سوف تكون قد دفعت للتو. وهذا يعني أن إيداع الضمان الأولي سيكون صغيرا.

المقرض لديه الكثير من الوقت لجمع الضمان قبل الصرف المقبل.

على الممتلكات التي تبلغ قيمتها 500 ألف دولار، أي حوالي 2000 دولار لضريبة العقارات حتى في منطقة ضريبية أساسية، وإذا كان التأمين 1200 دولار في السنة، سيتعين عليك أن تحصل على مبلغ 400 دولار آخر لذلك. 2400 $ في الحساب الاحتياطي.

يتم دائما دفع التأمين الخاص بأصحاب المنازل بالكامل بالإضافة إلى شهرين إذا كنت تشتري منزلا.

باستخدام نفس مبلغ 500 ألف دولار من القروض، لنفترض أنك أغلقت على إعادة تمويل في أكتوبر. اشتريت في الأصل في فبراير. سوف تسدد فقط دفعتين (كانون الأول / ديسمبر وكانون الثاني / يناير) قبل أن يكون التأمين مستحقا، وبالتالي فإن مجموعتك الإجمالية للتأمين وحده 1000 دولار للتأمين.

أنت ذاهب إلى أن يأتي مع 3000 $ لدفع النصف الأول من ضرائب الممتلكات الخاصة بك، بالإضافة إلى لأن لديك فقط دفعتين قبل النصف الثاني من المقرر، وآخر 3000 $، أو ستة أشهر المدفوعات لذلك. إجمالي المبلغ المستحق، 7000 دولار أمريكي.

المبلغ النقدي الذي يفكر فيه المقترضون ذوو الفائدة الثابتة في دفعتهم الشهرية لا يزال عرضة للتغيير - وهذا هو واحد من أكبر القضايا مع الحسابات المحتجزة. وبما أن أصحاب المنازل وضرائب الأملاك عرضة للتغيير، فإن مبالغ الدفع الشهرية يمكن أن تتقلب.

بالنسبة للعديد من أصحاب المنازل، تعتبر الرهن العقاري الشر ضروري.

بدونها، قد لا يكون المقرضون على استعداد لتقديم القروض العقارية للمقترضين الذين لديهم مدفوعات منخفضة.