إيرادات الإيجار والمصاريف في وقت الضرائب

مفتاح إتقان جدول إرس للمالك العقاري - "الدخل التكميلي والخسارة" - هو تنظيم دخلك ونفقاتك باستخدام جدول بيانات أو برنامج تمويل شخصي. الملاك الذين يحتفظون ملخصات مفصلة من مصاريف تأجير العقارات هم الذين يستفيدون أكثر في الوقت الضريبي. قواعد مصلحة الضرائب بشأن إيرادات الإيجار هي سخية جدا لذلك عليك أن ترغب في الاستفادة منها.

- <>>

الجدول الزمني E نصائح الضرائب

يجب على الملاك الاحتفاظ بسجلات ممتازة بشأن أساس التكلفة والإيرادات والمصروفات، وأفضل طريقة واحدة لتتبع كل هذه الأمور هو إعداد جدول بيانات - الخاص بك محاسب الضرائب قد يكون حتى قالب يمكنك استخدامها.

إليك الأشياء التي تريد تتبعها:

- 999 <> سعر الشراء من المنزل أو الشقة أو مبنى سكني كنت تستأجر

• الاستهلاك المتراكم والاستهلاك السنوي الحالي على الممتلكات الخاصة بك
• إيرادات الإيجار
• الودائع الأمنية التي تلقيتها < سوف تحتاج أيضا إلى تتبع النفقات المختلفة المرتبطة بإيجار الممتلكات الخاصة بك، بما في ذلك:
• العمولات أو رسوم إدارة الممتلكات

تكاليف الإعلان

• تكاليف التنظيف والصيانة والإصلاح
• الضرائب العقارية و مصاريف الفائدة على الرهن العقاري
• ودائع الضمان تسدد للمستأجر
• و مصاريف أخرى مختلفة مثل المرافق و المناظر الطبيعية و جمع القمامة
• إذا كنت تتبع هذه النفقات باستخدام برنامج التمويل الشخصي أو جدول بيانات الكمبيوتر، فإن التقارير الشهرية ونهاية السنة الخاصة بك تكون في متناول يدك ويمكنك بسهولة طباعتها.

النشاط السلبي حدود الخسارة

هنا سخية قاعدة إرس رقم 1: إذا كان أحد العقارات الخاصة بك تأجير خسارة صافية لهذا العام، يمكن أن يتم خصم هذه الخسارة ضد الخسائر والأرباح من كل ما تبذلونه من العقارات الإيجار الأخرى.

الآن هنا الخبر الذي قد لا يكون جيدا: إذا كان المجموع الكلي لجميع الممتلكات الخاصة بك هو سلبي - خسارة صافية - أن الخسارة قد تكون كاملة، جزئيا أو لا يمكن خصم على الإطلاق ضد بقية دخلك ل سنة بسبب قيود خسارة النشاط السلبي.

يعتبر تأجير العقارات بصفة عامة نشاطا سلبيا، حتى إذا خصصت وقتا كبيرا لاختيار المستأجرين المناسبين، وإصلاح وحدة الإيجار وتفتيش العقار للصيانة الروتينية.

تقتصر الخسائر من الأنشطة السلبية على تعويض الأرباح السلبية.

إذا كنت تشارك بنشاط في أنشطة الإيجار، فمن المحتمل أن يتم خصم أي خسائر إيجار تصل إلى 25000 دولار سنويا في مجمل جميع العقارات الإيجار الخاصة بك. وللأشخاص المتزوجين الذين يتقاضون بشكل منفصل حد خسارة إيجار يصل إلى 12 12 دولارا، بشرط أن يعيش الشخص بصرف النظر عن زوجه أو زوجها في جميع الأوقات خلال السنة الضريبية.يختلف مبلغ الخسارة الإيجارية المسموح بها للمشتركين النشطين في عقار إيجار بناء على الدخل الإجمالي المعدل (ماجي) الخاص بك:

بالنسبة لل ماجي بمبلغ 100000 دولار أمريكي أو أقل (50.000 دولار أمريكي أو أقل إذا كان متزوجا) الخسائر يمكن خصمها بالكامل، تصل إلى $ 25، 000 (12 $، 500) الحد.

بالنسبة لل ماجي بين 100 و 000 150 دولار (ما بين 50 و 000 75 دولار إذا كان متزوجا في حالة إيداع منفصل)، يمكن خصم خسائر الإيجار بحد أقصى قدره 50 في المائة من الفرق بين 150 ألف دولار (75 دولارا، 000 إذا كان متزوجا إيداع منفصل) و ماجي.

• مقابل ماغي أكثر من 150،000 $ (75،000 $ إذا كان متزوجا إيداع بشكل منفصل)، لا يمكن خصم أي من الخسائر الإيجار مقابل الإيرادات الأخرى.
• يمكنك تحمل الخسائر إلى الأمام
• هذا يقودنا إلى قاعدة سرس 2: يمكن إرجاع خسائر الإيجارات التي تقيدها قيود خسارة النشاط السلبي إلى السنة الضريبية اللاحقة عندما تتمكن من تعويض أرباح الإيجار. يتم تطبيق قيود خسارة النشاط السلبية كل سنة، ولكن يستمر استمرار خسائر اإليجار عاما بعد عام إلى أن يتم استخدام الخسائر إما عن طريق تعويض أرباح اإليجار أو عن طريق خصمها من اإليرادات األخرى.

يستخدم النموذج 8582 لحساب قيود خسارة النشاط السلبية وتتبع خسائر الإيجار التي تتراكم كل سنة لكل عقار.

التخطيط الضريبي للمستأجرين

يحقق الملاك أحيانا ربحا صغيرا عندما يكون دخل الإيجار كافيا لدفع الرهن العقاري فضلا عن الضرائب العقارية والتأمين والإصلاحات. ولكن أصحاب العقارات يحصلون على انخفاض سعر شراء العقارات المؤجرة، وهذا يمكن أن يحول في كثير من الأحيان أرباحا اقتصادية صغيرة إلى خسارة ضريبية صغيرة - النفقات تتجاوز الدخل بعد أخذ الاستهلاك في الاعتبار.

وفي كل الأحوال، يواجه الملاك نفقات كبيرة، مثل استبدال سقف أو شق شقة بعد إخلاء المستأجر على المدى الطويل.

في هذه الظروف، من الممكن أن يكون للمالك خسارة تزيد عن 25 ألف دولار، ولكن قواعد خسارة النشاط السلبي تحد من الخسارة إلى 25 ألف دولار بالضبط. وسيتم نقل الباقي إلى العام المقبل عندما يأمل المالك لديها أكثر من الربح، وسوف تكون قادرة على استيعاب الخسائر الضريبية الزائدة.

بيع العقارات المؤجرة

يتم السماح بخسائر التأجير لعقار معين بالكامل في السنة التي يتم فيها بيع العقار بالكامل إلى مشتر غير ذي صلة.

بيع منزل أو مبنى سكني أو أي عقار آخر لا يماثل بيع مسكنك الأساسي. كما هو الحال عندما تقوم بحساب مكاسب رأس المال، فإن صيغة حساب الربح أو الخسارة في تأجير العقارات تنطوي على طرح أساس التكلفة من سعر البيع.

أساس التكلفة المعدلة لعقار الإيجار

صيغة احتساب التكلفة الخاصة بك على تأجير العقارات هي كما يلي:

سعر الشراء

بالإضافة إلى تكاليف الشراء (العنوان ورسوم الضمان، والعمولات وكيل العقارات، الخ.

بالإضافة إلى التحسينات (استبدال السقف، فرن جديد، الخ.)

• زائد بيع التكاليف (العنوان ورسوم الضمان، والعمولات وكيل العقارات، الخ.
• بالإضافة إلى الاستهلاك المتراكم (كما هو موضح في الاستمارات الضريبية)
• يساوي أساس التكلفة
• حساب الربح أو الخسارة سيكون:
• سعر البيع
• ناقص أساس التكلفة

الربح أو الخسارة

• إذا كان العدد الناتج موجبا، فقد حققت ربحا عند بيع عقار التأجير. إذا كان العدد الناتج سلبيا، فقد تكبدت خسارة. ويمكن فرض ضرائب على مكاسب إيجار العقارات جزئيا كإعادة استهلاك بنسبة أقصاها 25 في المائة من الضريبة ومكاسب رأسمالية. يتم الإبلاغ عن مبيعات العقارات الإيجارية في النموذج 4797، ويتم الإبلاغ عن أي حسابات مكاسب رأس المال في الجدول D.
• الملكية العقارية والمسؤولية المحدودة
• العديد من أصحاب العقارات النظر في تشكيل الشركات والشركات ذات المسؤولية المحدودة أو الشراكات لامتلاك العقارات تأجيرها. وقد تكون الشركة غير مؤاتية لأن الشركات لا تملك معدل ضرائب مفضل على المكاسب الرأسمالية الطويلة الأجل. وستتمكن شركة ذات مسؤولية محدودة من تحقيق مكاسب طويلة الأجل من خلال أعضائها حتى تظل المكاسب مؤهلة للحصول على نسبة 15 في المائة المفضلة على المكاسب على المدى الطويل. يجب على الملاك مناقشة هذا والجوانب القانونية الأخرى لتشكيل شركة لتأجير العقارات مع محام للحصول على فهم جميع الآثار القانونية والمالية لهذه الاستراتيجية.