فوائد تعديل القرض مقابل البيع القصير

السؤال: هل يتعين علي إجراء تعديل على القرض أو بيع قصير؟

القارئ يسأل: "لقد انخفضت قيمة منزلنا منذ أن اشتريناها قبل 4 سنوات، وربما كان من المفيد حوالي نصف ما دفعناه لذلك، وعلاوة على ذلك، أعمل من أجل الدولة من ولاية كاليفورنيا وفقدت 15٪ من دخلي بسبب الفوضى التي أذنت بها الدولة، وزوجتي تعتقد أننا سوف التأهل لتعديل القرض، ولكن لقد سمعت قصص رعب عن تلك، وبطبيعة الحال، فإن بيع قصيرة ليست أفضل بكثير ، هل يجب أن أفعل تعديل القرض أو بيع قصير؟ "

الجواب: هذا سؤال صعب. إذا كنت تفضل تعديل القرض على بيع قصير يعتمد ذلك جزئيا على ما يلي:

• وضعك المالي
• رغبة البنك
• رغبتك في الحفاظ على منزلك

يصبح أكثر تعقيدا إذا رفض البنك النظر في القيمة السوقية الحالية لمنزلك. إذا كنت تريد حقا البقاء في منزلك، بغض النظر عن قيمتها، ثم تعديل القرض قد يكون الخيار الأفضل.

شروط تعديل القرض

الهدف من تعديل القرض هو الحد من دفع الرهن العقاري للمنازل وجعل هذا الدفع في متناول الجميع.

• تخفيض سعر الفائدة
• تمديد مدة القرض
• إضافة الفائدة غير المدفوعة إلى الرصيد الرئيسي
• تخفيض الرصيد الرئيسي

>

يقول مكتب مراقب العملة (أوك)، الذي ينظم البنوك الوطنية، أن العديد من التعديلات على القروض لا تقلل من الرصيد الرئيسي المستحق.

ربما أكثر إثارة للقلق هو أنباء أن عددا كبيرا من التعديلات القرض تصبح قريبا الجانحين مرة أخرى. انها في كثير من الأحيان مجرد إصلاح مؤقت وليس حلا على المدى الطويل.

تعديلات القرض قد تؤدي إلى زيادة في الدفع

قد يبدو ذلك غريبا بالنسبة لك، وعلى عكس الطريقة التي يفترض بها تعديل القرض، ولكن ليس كل بنك سيقدم تعديلا على القرض يخفض دفع الرهن العقاري للمنازل .

بعض البنوك سوف تقدم تعديل القرض الذي يزيد من الدفع.

نسب استخدام البنك، وغالبا ما تغطي نسبة معينة من الدخل الشهري الإجمالي، لتحديد دفع الرهن العقاري الجديد. إذا كان البيان المالي يتطلب، قد يطلب البنك دفع أعلى.

التعديلات المؤقتة على القروض

كن على علم بأن بعض البنوك تقدم تعديلا مؤقتا على القرض. وهذا يعني أن البنك لن يوافق على إجراء تعديل دائم على القرض، ولكنه قد يقدم الشروط التالية:

• يظل الرصيد الرئيسي كما هو.
• يطلب من أصحاب المنازل إجراء دفعة مخفضة جديدة.
• يتم تعيين مدة الدفع الجديد لمدة 3 إلى 6 أشهر.
• ما يترتب على ذلك هو أنه إذا قام صاحب المنزل بتسديد الدفعات الجديدة في الوقت المحدد خلال فترة الحد المؤقت لتعديل القرض، يجوز للبنك منح تعديل دائم للقرض.

ومع ذلك، في نهاية المدة، البنك هو أيضا حر في أن يقول: "شكرا جزيلا، على إعطائنا بعض المال، ولكن القرض الخاص بك هو الآن في حالة عجز". يمكن للبنك المضي قدما في الغلق. لقد سمعت هذه القصة من عدة عملاء ساكرامنتو الذين أجبروا على بيع قصيرة من قبل هذه المناورة.

البنوك لا تقوم بعمليات البيع القصيرة في وقت واحد مع تعديل القرض

لن تفتح معظم البنوك ملفين في نفس الوقت.

سوف تحتاج إلى أن تقرر مسبقا ما إذا كنت ترغب في متابعة تعديل القرض أو بيع قصيرة. يجب عليك مطاردة واحدة أو أخرى.

سيقوم البنك بإغلاق صفقة بيع قصيرة معلقة إذا قرر صاحب المنزل لاحقا محاولة تعديل القرض. طول الوقت لمعالجة عملية بيع قصيرة مقابل تعديل القرض هو نفسه تقريبا. وتستغرق بعض التعديلات على القروض من 3 إلى 6 أشهر لإبرامها.

ومن غير العادل للمشتري الذي قدم عرضا بحسن نية على بيع قصيرة ووافق على الانتظار للحصول على موافقة بيع قصيرة لاكتشاف أن البائعين لديهم أفكار ثانية وتريد الآن أن تفعل تعديل القرض في منتصف بيع قصيرة.

نصيحتي هي اتخاذ قرارك والعصا معه. وعلاوة على ذلك، لا استئجار أي شركة للقيام بتعديل القرض بالنسبة لك لأنه يمكنك طلب ذلك بنفسك دون دفع أي شخص.

العديد من الشركات تعديل القرض هم المحتالين.

لماذا يمكن أن يكون البيع القصير المفضل أكثر من تعديل القرض؟

قد يفضل أصحاب المنازل الذين يفضلون الخروج من تحت الماء القيام ببيع قصير بدلا من تعديل القرض. البيع القصير يعني أن البنك سيقبل مكافأة مخفضة ويصدر القرض. إذا كان منزلك يستحق أقل بكثير من المبلغ المستحق، قد يكون من المنطقي أن تفعل بيع قصيرة، وأن يعفى من الديون المثقلة.

وفيما يلي بعض العوامل الأخرى:

• بعد 3 سنوات من الحفاظ على الائتمان، إذا ظلت الأسعار مستقرة، قد يكون أصحاب المنازل مؤهلين لشراء منزل آخر بعد بيع قصيرة مع الرهن العقاري ودفع بأسعار معقولة.
• كل من تعديل القرض وبيع قصير قد يؤثر على الائتمان. ولكن أي حل هو أفضل عموما من الرهن.
• العديد من التعديلات على القروض تتطلب دفع معدل قابل للتعديل مما يمكن أن يزداد كل سنة بعد مرور 5 سنوات الأولى من الدفعات ذات المعدل الثابت.
• معظم القوائم بيع قصيرة أبيع في ساكرامنتو تنطوي على البائعين الذين رفضت تعديل القرض.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.