إعادة تمويل هارب أو بيع قصير

السؤال: هل يجب علينا إعادة تمويل هارب أو بيع قصير لمنزلنا تحت الماء؟

القارئ يسأل: "أنا وزوجي يحاولون معرفة ما إذا كان علينا أن نحاول بيع منزلنا كبيع قصير أو التمسك به وتقديم طلب للحصول على برنامج هارب إعادة تمويل الحكومة وكيل العقارات لدينا يقول لنا بيع، ولكننا نحب فكرة تخفيض مدفوعات الرهن العقاري لدينا، ونحن مدينون ما يقرب من 300،000 دولار، وفي حين أن قيمة وطننا حوالي 165،000 $، ويقول رجل الرهن العقاري لدينا يمكن أن ينقذ 635 $ شهريا إذا كنا مؤهلين من أجل إعادة تمويل هارب، ما الذي تقترحه، هل يجب أن نقوم بإعادة تمويل هارب أو بيع قصير؟ "

الجواب: ما إذا كان صاحب المنزل يجب أن يبيع قصيرة مقابل إعادة تمويل هارب ليس أن قطع وجافة. بالتأكيد، في معظم الحالات، المنطق أن تملي على أن صاحب المنزل هو على الأرجح أفضل حالا في غضون عامين بعد بيع قصيرة من بعد إعادة تمويل هارب، ولكن هناك أشياء كثيرة للنظر فيها قبل اتخاذ هذا القرار.

أولا وقبل كل شيء هو ما إذا كنت مؤهلا لأي برنامج. العديد من البنوك بيع قصيرة قد خففت متطلبات بيع قصيرة، وليس كل مقرض يتطلب صعوبات مالية، وخاصة بعد عام 2012. ومع ذلك، إذا كان البنك الخاص بك يتطلب صعوبات مالية ولا يمكنك توثيق مشقة، ثم قد لا تكون مؤهلة للحصول على بيع قصيرة على الاطلاق. الذي من شأنه أن يجعل السؤال نقطة جذر، أليس كذلك؟

لذا، فإن أول شيء أقترح عليك القيام به هو التحدث مع وكيل بيع قصيرة لمعرفة ما إذا كنت سوف تتأهل لبيع قصيرة. النظر في برنامج هفا بيع قصيرة الحكومة إذا كان بيع قصيرة العادية تقييدية للغاية.

ولكن إذا ذهبت إلى مسار هفا، تأكد من أنك تريد حقا أن تفعل بيع قصيرة قبل التقدم بطلب للحصول على هفا. لن يسمح لك بعض المقرضين بإعادة التقدم بطلب للحصول على التأشيرة، إذا كان عليك تغيير رأيك عند الموافقة.

من المهم أن نلاحظ أنك لا تستطيع أن تفعل على حد سواء. يجب عليك اختيار برنامج واحد. إما هارب إعادة تمويل أو بيع قصيرة.

مؤهل ل هارب ريفينانس

• تقتصر على قروض فاني ماي وفريدي ماك.

  لا ينطبق برنامج إعادة تمويل هارب إلا على القروض التي تحتفظ بها فاني ماي أو فريدي ماك. إذا كان القرض الخاص بك ليس فاني ماي أو فريدي ماك، فلن تكون مؤهلا. يمكنك معرفة ما إذا كان القرض الخاص بك هو فاني ماي أو فريدي ماك من خلال الذهاب إلى فاني ماي قرض نظرة أوب أو فريدي ماك قرض نظرة لأعلى. سوف تحتاج إلى معرفة الأرقام الأربعة الأخيرة للمقترض الأساسي من رقم الضمان الاجتماعي.

• إنشاء القرض 1 يونيو 2009 أو قبل ذلك.

  إذا أخذت رهن عقاري في 2 يونيو 2009 أو في وقت لاحق، فمن المحتمل أنك لن تكون مؤهلا للحصول على إعادة تمويل هارب. لا توجد استثناءات في الوقت الراهن ولكن هذا يمكن أن يتغير.

• أكثر من 80٪ لتف

  إذا كان منزلك تحت الماء، فإن نسبة القرض إلى القيمة الخاصة بك تتجاوز 80٪ من القيمة السوقية - لأن القيمة السوقية أقل عموما من رصيد القرض الخاص بك.معظم الناس ليس لديهم مشكلة مع هذا العامل المؤهل.

• لا توجد مدفوعات متأخرة.

  على الرغم من أن برنامج إعادة تمويل هارب يسمح بدفع متأخر في الأشهر ال 12 السابقة، فإن العديد من المقرضين لن يقدموا قرضا للمقترض الذي كان متأخرا، بغض النظر عن إرشادات هارب. وتسمى هذه المتطلبات المقرض الإضافية التي قد تختلف عن تلك المنصوص عليها في البرنامج تراكب.

• فيرست هارب ريفينانس.

  ما لم تتغير القواعد، وباستثناء واحد صغير، يمكنك القيام بإعادة تمويل واحد فقط من هارب، وبمجرد منحك، لا يمكنك إعادة تمويل من خلال هارب مرة أخرى. ومع ذلك، إذا بعد إعادة تمويل هارب، لديك مشاكل في جعل المدفوعات، يمكنك دائما في وقت لاحق تطبيق لبيع قصيرة.

هارب ريفينانس vs. بيع قصير

المبادئ التوجيهية لبيع قصيرة لشراء منزل آخر بعد بيع قصيرة هي عادة 5 سنوات للحصول على قرض تقليدي و 3 سنوات لقروض الإسكان الفدرالي. لنفترض أنك قمت ببيع قصير بدلا من ذلك وبيعت منزلك. العوائق لبيع قصيرة هي:

• لم تعد تملك المنزل.
• عليك أن تتحرك في مكان آخر وتصبح مستأجر.
• قد تضطر إلى الخروج من الحي الخاص بك.
• سوف تفقد خصم الضرائب الخاصة بك لامتلاك منزل.
• ليس هناك ما يضمن أنك سوف تتأهل حتى في 3 سنوات لشراء منزل آخر لأن الأوضاع الشخصية تتغير وتغيير القوانين.

إذا اخترت خيار إعادة تمويل هارب، في غضون عامين، سوف تكون قد وفرت $ 15، 240 (635 $ الفرق الدفع × 24 شهرا). في 3 سنوات، سوف تكون قد أنقذت أكثر من ذلك، $ 22، 860. هل القيمة السوقية لمنزلك زيادة للتعويض عن حقيقة أنك لا تزال مدينون حوالي 300 $، 000 على المنزل الذي يستحق 165،000 $؟

قد لا يهم. السبب قد لا يهم هو لأنك قد لا تريد من أي وقت مضى لبيع. وهذا يعني أنك سوف تستمر في الدفع على المنزل حتى كنت قد دفعت من 300،000 $ الرهن العقاري.

إذا اخترت البيع القصير، ومع ذلك، في نهاية 3 سنوات، قد تكون مؤهلا لشراء منزل آخر. إذا كنت تعتقد أن أسعار المنازل ستبقى مستقرة نسبيا خلال هذه الفترة الزمنية، فهذا يعني أنك يمكن أن تشتري منزلا تماما مثل المنزل الذي بيعته، إلا في القيمة السوقية اليوم من 165،000 دولار. حتى لو تضاعفت أسعار الفائدة، فإن دفعتك لا تزال أقل من المبلغ الذي تدفعه اليوم.

ولكن بالنسبة لبعض الناس، فإنه ليس مسألة المنطق أو المنطق المالي. وهذا موافق، على الاطلاق موافق. الناس في كثير من الأحيان شراء العقارات على العاطفة ويبقون في ذلك المنزل على أساس العاطفة. لا تشعر بأي وقت مضى سيئة إذا اخترت إعادة تمويل هارب على بيع قصيرة. أيا كان القرار الذي تقوم به هو القرار الصحيح بالنسبة لك.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.