معدل الرهن العقاري قابل للتعديل: تعريف، أنواع، إيجابيات، سلبيات

التعريف: الرهن العقاري المعدل قابل للقرض الذي يستند إلى سعر الفائدة على المؤشر. المؤشر هو عادة سعر الليبور، سعر الفائدة على الأموال، أو فاتورة الخزينة لسنة واحدة. ومن المعروف أيضا أرم كقرض معدل قابل للتعديل، ورهن معدل متغير، أو قرض معدل متغير.

يقرر كل مقرض عدد النقاط التي سيضيفها إلى معدل الفهرس. انها عادة عدة نقاط مئوية. على سبيل المثال، إذا كان معدل ليبور 0. 5 في المئة، يمكن أن يكون معدل أرم في أي مكان من 2. 5 في المئة إلى 3. 5 في المئة.

سيحافظ معظم المقرضين على سعر الفائدة المعلن عنه لفترة معينة. ثم يرتفع المعدل على فترات منتظمة. ويعرف هذا باسم إعادة تعيين. ذلك يعتمد على شروط القرض. ويمكن أن يحدث شهريا، فصليا، سنويا، كل ثلاث سنوات أو خمس سنوات، اعتمادا على نوع القرض الذي تحصل عليه. كنت قد حصلت على قراءة الطباعة الصغيرة بعناية لتحديد ما إذا كنت سوف تكون قادرة على دفع سعر الفائدة العالي.

بعد إعادة الضبط، سيزيد المعدل كما يفعل ليبور. وهذا يعني أن دفع نقودك يمكن أن يرتفع فجأة بعد فترة الخمس سنوات الأولى. إذا ارتفع ليبور إلى 2. 5 في المئة خلال ذلك الوقت، ثم سعر الفائدة الجديد الخاص بك سوف ترتفع إلى 4. 5 في المئة أو 5. 0 في المئة. لمزيد من المعلومات، راجع معدل ليبور التاريخي.

وهذا يعني أنك يجب أن تولي اهتماما للتغيرات في معدل الأموال الفيدرالية وعوائد سندات الخزانة قصيرة الأجل. وذلك لأن ليبور يتغير عادة في قفل مع ذلك. عندما يسقط الطلب على الخزائن، فإنه يجبر العائد.

انظر كيف تعمل سندات الخزينة الأمريكية.

الإيجابيات

ميزة الرهون العقارية معدل قابل للتعديل هو أن معدل أقل من الرهون العقارية ذات سعر ثابت. وترتبط هذه المعدلات بمذكرة الخزانة العشرية. وهذا يعني أنه يمكنك شراء منزل أكبر لأقل. هذا هو جذابة بشكل خاص لأول مرة مشتري المنازل وغيرها مع دخل معتدل.

سلبيات

العيب الكبير هو أن الدفع الشهري الخاص بك يمكن أن يرتفع إذا ارتفعت أسعار الفائدة. كثير من الناس يفاجأون عندما يعيد سعر الفائدة، على الرغم من أنه في العقد. إذا لم یرتفع دخلك، فقد لا تعود قادرا علی تحمل تکلفة منزلك، وقد تفقدھ.

أصبحت الرهون العقارية القابلة للتعديل ذات شعبية كبيرة في عام 2004. وذلك عندما بدأ مجلس الاحتياطي الاتحادي رفع سعر الفائدة على الأموال. وانخفض الطلب على القروض التقليدية مع ارتفاع أسعار الفائدة. وأنشأت البنوك رهونات بمعدل قابل للتعديل لتسديد دفعات شهرية أقل.

أنواع

في عام 2004، حصل المصرفيون على إبداع مع أنواع جديدة من القروض لإغراء أصحاب المنازل المحتملين. وإليك بعض الأمثلة على الأكثر شعبية.

قروض الفائدة فقط. لديهم أدنى المعدلات. دفعتك الشهرية يذهب فقط نحو الفائدة، وليس أي من المبدأ، لمدة ثلاث إلى خمس سنوات الأولى.بعد ذلك، تبدأ في إجراء دفعات أعلى لتغطية المبدأ. أو قد تحتاج إلى إجراء دفعة كبيرة من البالون.

إذا كنت على دراية بكيفية عملها، يمكن أن تكون هذه القروض مفيدة جدا. إذا كنت تستطيع تحمله، أي دفع إضافي يذهب مباشرة نحو المبدأ. إذا كنت منضبطة حول جعل هذه المدفوعات، يمكنك دفع في الواقع أكثر ضد المبدأ.

بهذه الطريقة سوف تكسب أنت حسنات أعلى في المنزل من مع الرهن العقاري التقليدي. هذه القروض خطيرة إذا لم تكن مستعدا للتعديل أو دفع البالون. لديهم أيضا كل نفس عيوب أي الرهن العقاري معدل قابل للتعديل.

الأسلحة الخيار. تسمح للمقترضين باختيار المبلغ الذي يجب دفعه كل شهر. وهي تبدأ بمعدلات "التشويق" بنسبة تتراوح بين 1 و 2 في المائة. هذه يمكن إعادة تعيين إلى أعلى، حتى بعد الدفعة الأولى. معظم (80 في المئة) الخيار المقترضين أرم جعل فقط الحد الأدنى للدفع كل شهر. بقية يحصل تضاف إلى رصيد الرهن العقاري، تماما مثل القروض الاستهلاك السلبية.

يعتقد المقترضون أن الدفعات ثابتة لمدة خمس سنوات. إذا ارتفع رصيد الرهن العقاري غير المدفوع إلى 110 في المئة أو 125 في المئة من القيمة الأصلية، يتم إعادة تعيين القرض تلقائيا. ويمكن أن يؤدي إلى دفع مبلغ ثلاثة أضعاف المبلغ الأصلي.

العقوبات الشديدة تمنع المقترضين من إعادة التمويل. ونتيجة لذلك، فإن معظم المقترضين يسقطون بشكل أعمق في الديون. مرة واحدة في المنزل يستحق أقل من الرهن العقاري، أو المقترض يفقد وظيفة، فإنها فوركلوس.

كانت هذه القروض محركا كبيرا وراء أزمة الرهون العقارية. وعلى الرغم من أن 2 في المائة فقط من جميع القروض المنزلية هي خيار إدارة السجلات والمحفوظات، فقد بلغت قيمتها 300 بليون دولار. معظمهم تعثر. وكان ما لا يقل عن 60 فى المائة فى كاليفورنيا حيث انخفضت اسعار المنازل بنسبة 30-40 فى المائة. هذا غير مؤهل لهم من الاستفادة من برامج تعديل القروض المنزلية مثل ماكينغهوميسافوردابل. (المصدر: "الرهون السامة"، مركز الإقراض المسؤول، 5 نوفمبر / تشرين الثاني 2007. "رهون كابوس"، بيزنس ويك، 11 سبتمبر / أيلول 2006.)