التمويل العقاري الإبداعي

كان التمويل الإبداعي في مجال العقارات موضوعا ساخنا جدا في السبعينيات. من الصعب بالنسبة لي أن أصدق أن العديد من الأساطير الرائدة في التمويل الإبداعي ميت الآن، ولكن ما ركوب مجنون خلال ذروتها.

عندما قفزت أسعار الفائدة إلى 18٪ في أواخر 1970s، اضطر العديد من المشترين للخروج من سوق العقارات والتمويل الإبداعي انتشرت إلى الحياة من هذه الحاجة. وقد تم الإعلان عن الكثير من المنازل للبيع مع الأحرف الأولى أوك، وهذا يعني مالك تحمل (تمويل المالك).

خلال هذه الفترة الزمنية، تم القيام بأي شيء وكل شيء تحت ستار التمويل الإبداعي. وكانت الوتيرة شديدة التحمل لدرجة أن العديد من الوكلاء لم يتوقفوا عن النظر فيما إذا كانت أنواع الصفقات التي كانوا يجمعونها قانونية أقل أخلاقية. فكل عملية يمكن تصورها، حتى وإن لم تكن فكرة جيدة، كثيرا ما تستخدم.

أنواع خيارات التمويل الإبداعي

• الثقة الخارجية. بعض الناس لا يزالون يعملون تحت ثقة أجنبية خارجية اليوم، ولكن إذا وجدت مصلحة الضرائب، فإن هؤلاء الناس قد ينتهي بهم المطاف في السجن. لا تبدو مصلحة الضرائب إرس على الثقة الخارجية الخارجية، بغض النظر عن ما يقوله بائع سريع يتحدث في دعوى إيطالية باهظة الثمن. إن الثقة الخارجية الخارجية هي وسيلة لتحويل الأموال سرا إلى بلد آخر. ثم المتهربين الضرائب ثم ترك الثقة مقرها في ذلك البلد الأجنبي شراء الممتلكات.
• رهنا بالمعاملات. العديد من القروض لم تحمل شروط الاغتراب التي دعت إلى التسارع، بحيث يمكن للمشترين تولي المدفوعات على قرض موجود، وترك اسم البائع على القرض، وكان موافق. قف. لم ترغب البنوك في أن تكون مقيدة بسعر فائدة أقل وفقدت المقترض المحتمل عندما اشترى المشترون المنازل التي تخضع للتمويل. تخضع المعاملات للمخاطر اليوم لأن المقرضين يمكن وسيلزمون القرض المستحق للبيع. ناهيك عن ذلك، فإن معظم البائعين لا يريدون المسؤولية المرتبطة بموضوع المعاملة.

• قروض مستحقة. بعض أنواع الرهون العقارية المعلن عنها علنا ​​أنه يمكن للمشتري الجديد أن يتحمل قرض المالك الحالي. إذا تأهل المشتري لتحمل القرض، أصدر البنك البائع من المسؤولية. وقد وفر افتراض القرض للمشتري في تلك الأيام آلاف الدولارات من رسوم المقرض، ويمكن أن تغلق العديد من المبيعات بسرعة بموجب هذه الشروط. واليوم، هناك قلة قليلة من القروض التي لا يمكن الحصول عليها.
• عقود الأراضي. مشكلة في عقد الأرض هي العثور على شركة التأمين على اللقب على استعداد لضمان الصفقة. ناهيك عن ذلك، لا يتضمن عقد الأرض، الذي يسلم ملكية عادلة لمشتري، رهنا أساسيا لأن معظم القروض تتضمن شرطا للغربة. يتم استخدام عقد الأرض بشكل أفضل عندما يكون المنزل مملوكا مجانا وواضحا من قبل البائع.
• رهن عقاري أو سند ثقيل. إذا كان البائع يمتلك عقارا صريحا ويرغب في تحمل تمويل المقترض، فإن وسيلة سهلة الاستخدام هي رهن عقاري أو سند ائتماني. كل دولة لديها قوانينها الخاصة حول ما إذا كان من المعتاد تسجيل الرهن العقاري أو سند الثقة. ففي کالیفورنیا، علی سبیل المثال، یشيع استخدام سندات المنحة لنقل سندات الملکیة والثقة لضمان السندات الإذنیة.

قانون دود-فرانك وشروط التمويل الإبداعي للشراء في المنزل

قانون دود-فرانك هو مصطلح مختصر لقانون دود-فرانك في وول ستريت لإصلاح المستهلك وحمايته، والذي تم توقيعه في القانون في يوليو من عام 2010. عضو الكونغرس بارنيت بارني فرانك و السيناتور آنذاك كريستوفر جون دود، قانون دود فرانك جلبت تغييرات جذرية على اللوائح المالية وعدل قانون الحقيقة في الإقراض. هذا التحول الشامل خلق وكالات جديدة وغيرت العديد من القوانين.

لا يمكنك تأرجح القط الميت في التمويل دون ضرب قانون دود فرانك. أعتذر للقط الفقراء لهذه الإشارة. انها عبارة تناسبها بشكل جيد.

جزء من قانون دود-فرانك يتعلق بتمويل البائع. وهو ينظم ويسمح بأنواع معينة من التمويل كان يسمح بها بسهولة في الماضي. على عكس أيام يتأرجح الحرة من 1970s عندما يمكن لأي شخص أن يرتب القرض والحصول على أموال مقابل ذلك طالما أن الشخص لديه رخصة عقارية، والآن الفرد يجب أن تكون مرخصة كمنشئ قرض الرهن العقاري. والبائعون معفىون بشرط ألا يمددوا شروط تمويل المالك على أكثر من 3 عقارات في السنة. قواعد أخرى هي:

• يمكن للبائع تقديم تمويل المالك طالما أن البائع لم يبني المنزل. وهذا يلغي بناة الوطن من تقديم تمويل المالك.
• لا يوجد دفع بالون. وكانت الطريقة المفضلة لتقديم التمويل الإبداعي عموما قرض قصير الأجل، على سبيل المثال 3 أو 5 سنوات، مع البالون في النهاية، وهذا يعني أن الرصيد بأكمله سيكون مستحقا ودائما. ويجب الآن إطفاء القروض التي يمولها المالك.
• لا يمكن للبائع تقديم تمويل المالك لمجرد أي مشتر الذي يحدث على طول. ويتحمل البائع مسؤولية تحديد أن المشتري مؤهل لشراء المنزل وسداد القرض. وهذا قد يعني أن البائع سوف تحتاج إلى تشغيل تقرير الائتمان على المشتري، والتي من المحتمل أن القضاء على جميع المشترين المنزل مع الائتمان سيئة.
• يجب أن يكون القرض ثابتا أو قابل للتعديل بعد 5 سنوات تخضع لزيادات سنوية معقولة، وغطاء معقول لمدى الحياة.
• يجب أن يستوفي القرض الذي يموله المالك معايير أخرى يحددها مجلس الاحتياطي الاتحادي. ومع ذلك فإنه من شرط عدم بالون التي من شأنها أن تضع حدا لكثير من المساعي التمويل الإبداعي. قد يكون الحل لبعض البائعين والمشترين خيار بيع الإيجار.

قبل شراء منزل من خلال التمويل الإبداعي، والحصول على المشورة القانونية.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، بري # 00697006، هي وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.