كيفية شراء الرهونات المملوكة للبنك أو ريوس

هل تفكر في شراء الرهن؟ فإنه يساعد على تعلم أولا قليلا عن كيف المنازل في نهاية المطاف الرهن.

البنوك تملك العقارات لأن البنوك قد حصلت على المنازل من خلال الرهن. المنازل في كتب البنك تسمى ريوس، وهو اختصار ل "العقارات المملوكة". تدرك أنه عندما تتلقى البنوك سندات الملكية إلى المنازل من خلال الرهن، لأنه غالبا ما لا أحد أظهر على خطوات المحكمة لتقديم عطاء الحد الأدنى من الرهن العقاري (ق) القائمة أو البنك عمدا الحد الأدنى من العطاء حتى عالية لا أحد سوف تلمس ذلك.

- 1>>

على السطح، قد لا يبدو كما لو أن حبس الرهن مربح، خاصة إذا كان البنك يريد بيع مخزونه في السوق المفتوحة للمبلغ الذي كان مستحقا من قبل البنك من قبل الرهن العقاري السابق . ومع ذلك، فهناك سببان على الأقل لسبب أن تكون عملية إعادة الشراء مربحة لك:

• إذا تم تأمين قرضين للعقار (وهو أمر شائع في هذه الأيام)، فإن المقرض الثاني لا ينتهي في بعض الأحيان. إذا كان المقرض الثاني لا يشكل دفعات العودة إلى المقرض الأول ويبدأ إجراءات الرهن الخاصة به، يتم مسح المقرض الثاني في الرهن. العديد من الرهون العقارية الثانية تمثل 20٪ أو أكثر من القيمة السوقية الأصلية.
• البنك غالبا لا يريد أن يجلس على مخزونه. وبما أنه لم يحصل على الحد الأدنى لعرضه من مستثمر أو مشتري منزل أثناء بيع الرهن في المحكمة، فمن المحتمل أن يقوم البنك بتخفيض سعر العقار العقاري لأقل، فقط للتخلص منه. يعتمد على المحاسبة الداخلية.

العثور على وكلاء قائمة ريو

هناك العديد من الأماكن المتاحة على الانترنت للعثور على حبس الرهن. ومع ذلك، يمكنك أيضا العثور عليها في ملس. إذا كنت تسأل وكيل المشتري الخاص بك للبحث ملس ل "ريوس"، سوف تجد على الأرجح أن حفنة صغيرة جدا من وكلاء العقارات متخصصون في إدراج ريوس للبيع في منطقتكم.

فيما يلي نصائح حول وكلاء ريو المدرجين:

• معظم قائمة وكلاء ريو قائمة فقط ريوس، أي نوع آخر من الممتلكات.
• وكثيرا ما يعطي وكلاء إعادة الشراء العقاري خصومات على البنوك مقابل أعمالهم، لأن هؤلاء الوكلاء يتعاملون في الحجم، وأحيانا يحصل مدير الأصول على قطع.
• وكلاء ريو المدرجة يكسبون المال إما عن طريق بيع الكثير من ريوس أو تعمل كعامل مزدوج. تحت وكالة مزدوجة، فإن وكيل الإدراج ريو كسب كل من لجنة الإدراج والعمولة وكيل المشتري.
• لجذب عملاء المشتري، تقدم العديد من البنوك نسبة أكبر من العمولة إلى وكيل المشتري مع خصم عمولة الوكيل.
• وكلاء ريو المدرجة عموما تمثل البائع، وليس المشتري. النظر في ما إذا كنت تريد التمثيل الخاص بك، قد.
• وكلاء ريو المدرجين عادة هم من كبار منتجي الإنتاج بسبب حجم الأعمال التي يقومون بها.فهي عادة لا تنفق الكثير من الوقت في العمل مع المشترين.
• بعض وكلاء الإدراج ريو مشغولون جدا بأنهم يستأجرون مساعدين للمكالمات الميدانية. العديد من لا تعطي بها رقم الهاتف الخليوي الخاص، والتي يمكن أن تجعل الاتصالات صعبة.

استئجار وكيل المشتري

ما لم يكن لديك خبرة مباشرة في التفاوض مع البنوك، قد تحصل على تمثيل أفضل من خلال استئجار وكيل المشتري الخاص بك.

قبل تحديد وكيل، واختيار عدة ومقابلة وكلاء العقارات للعثور على صالح.

• وكيل المشتري لديها مسؤولية ائتمانية لحماية مصالحك.
• وكلاء المشتري لا يمثلون البائع. حتى عندما يقوم البائع بدفع عمولاتهم.
• وكلاء البائع تدفع عموما من قبل البائع. وهذا يعني أنه لا يكلفك استئجار وكيل المشتري.
• قد يطلب منك وكلاء المشتري التوقيع على اتفاقية وسيط المشتري، والتي سوف تحدد واجبات الوكيل لك وتحديد من الذي يدفع عمولة.
• النظر في العمل مع وكيل المشتري الذي لديه خبرة في العمل مع ريوس.

التفاوض مع ريوس

إذا كانت القائمة جديدة نسبيا للسوق، فمن المحتمل جدا أن البنك لن ينحرف كثيرا عن سعر الطلب. سيكون لديك المزيد من القوة التفاوضية إذا قمت بتقديم عروض على المنازل التي كانت في السوق لمدة أطول من 30 يوما.

فيما يلي المزيد من النصائح:

• البنوك تتفاوض على تخفيضات في سعر الجملة مع شركات الملكية وشركات الضمان. إذا اخترت استخدام عنوان البنك / شركة الضمان، تحقق من الرسوم التي ستحملها الشركات. عموما، الرسوم التي لم يدفعها البنك ولكن دفعها المشتري سيكون أعلى لأن العنوان والضمان غالبا ما تشكل تلك الخصومات عن طريق شحن المشترين أكثر.
• العديد من البنوك تتحرك بعيدا عن دفع تكاليف الإغلاق النموذجية للمشتري. بعض الرسوم مثل ضرائب التحويل ورسوم المقاطعة والدولة يتحملها المشتري وليس البنك. البنوك لا تدفع في كثير من الأحيان لتقارير الآفات، والإصلاحات أو خطط الضمان المنزل.
• لن توقع بعض المصارف عرضا معادلا حتى يتم الاتفاق على جميع الشروط بين الطرفين شفهيا.
• توقع أن يقوم البنك بسحب عقد الشراء الخاص به أو إضافة لعقد الشراء القياسي الخاص بك. قراءتها بدقة واطلب محام العقارات للحصول على المشورة إذا كنت لا تفهم ذلك. يمكنك الرهان المحامي البنك رسم هذا العقد، وانها ليست في صالحك.
• إذا كان البنك لن يزدهر ويتلقى رفضا عرضيا، فانتظر 30 يوما أخرى ثم أعد إرسال العرض الأصلي، مع ترحيل التاريخ الأصلي وتم إدراج تاريخك الجديد.
• قد تنتظر 10 أيام للرد على العرض الخاص بك من البنك. كن صبوراً. وأنا أعلم أنه يبدو مجنونا أن بعض البنوك يمكن أن يستغرق وقتا طويلا للرد، ولكن يمكنهم.
• قد يطلب منك البنك تقديم طلب قرض حتى تتمكن من تأهيلك مسبقا؛ ومع ذلك، فإنك لست ملزما بالحصول على قرضك من هذا البنك.
• إذا لم تتمكن من الإغلاق قبل تاريخ الإقفال المحدد مسبقا، فقد يفرض عليك البنك عقوبة كل يوم تمر فيه هذا التاريخ.تأكد من أن لديك خطاب الموافقة المسبقة القرض من المقرض الخاص بك قبل تقديم العرض، والحصول على ضمان أنك سوف تتلقى التمويل من المقرض الخاص بك دون أن تواجه تأخيرات غير متوقعة.
• من المحتمل أن يطلب منك شراء المنزل "كما هو". هناك عيوب لشراء حبس الرهن. اجعل عرضك يخضع لفحص المنزل. بعض البائعين في الأصول القطاع الافتراضي من منازل الرهن.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.