منزل شراء قرض يخضع لقرض قائم

عندما ترتفع أسعار الفائدة، تبدأ عملية الشراء فجأة لتبدو وكأنها خيار تمويل جذاب جدا لمشتري المنازل. عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة، يميل المشترون في المنازل إلى تجنب التعامل مع المعاملات. ولكن أسعار الفائدة ليست هي العامل الوحيد المستخدم لتحديد ما إذا كان المشتري قد يقدم عرض شراء مع مراعاة التمويل.

ما هو شراء تخضع ل؟

"شراء الموضوع" يعني شراء منزل يخضع للرهن الحالي.

وهذا يعني أن البائع لا يدفع الرهن الحالي والمشتري يتسلم المدفوعات. ثم يتم حساب الرصيد غير المدفوع للرهن الحالي كجزء من سعر الشراء للمشتري.

لماذا المشتري شراء منزل موضوع الرهن العقاري؟

السبب الرئيسي للشراء هو السيطرة على سعر الفائدة الحالي للبائع. إذا كانت أسعار الفائدة الحالية هي 7٪ والبائع لديه معدل فائدة ثابت 5٪، أن التباين 2٪ يمكن أن تحدث فرقا كبيرا في الدفع الشهري للمشتري.

• يتم إطفاء 200 ألف دولار من الرهن العقاري بمعدل فائدة 5٪ بدفع قدره 1، 073 1 دولارا شهريا.
• يتم إطفاء قرض بقيمة 200 ألف دولار أمريكي بمعدل فائدة 7٪ بدفع قدره 330 دولارا أمريكيا (أو ما يعادله بالعملة المحلية).
• الادخار الشهري للمشتري في هذه الظروف هو 256 $. 96 أو 3 دولارات، 083. 52 في السنة.

السبب الثاني: عموما المشترين لا يؤهلون لشراء منزل عند استخدام موضوع للتمويل إلا إذا قرر البائع لسحب تقرير الائتمان المشتري.

إذا كان البائع على استعداد، حتى المشتري مع الائتمان سيئة يمكن شراء منزل تخضع ل.

ثلاثة أنواع من الموضوع إلى خيارات

موضوع البيع لا ينطوي بالضرورة على تمويل المالك ولكن يمكن. أما إذا كان البائع يحمل أي نوع من التمويل يعتمد على ما إذا كان البائع يلتزم بالرهن العقاري و / أو مبلغ الدفعة الأولى مقابل سعر الشراء.

• موضوع مستقيم لقرض إلى قرض.

  النوع الأكثر شيوعا من الموضوع هو عندما يدفع المشتري نقدا الفرق بين سعر الشراء ورصيد القرض القائم للبائع. على سبيل المثال، إذا كان رصيد القرض الحالي للبائع هو 150،000 $ وسعر البيع هو 200،000 $، يجب على المشتري إعطاء البائع $ 50، 000 نقدا.

• موضوع مستقيم مع البائع كاريباك.

  كريباكس البائع، المعروف أيضا باسم البائع أو تمويل المالك، هي الأكثر شيوعا في شكل الرهن العقاري الثاني. كما يمكن أن يكون إعادة شراء البائع عقدا أرضيا أو أداة بيع خيار الإيجار.

  على سبيل المثال، إذا كان سعر البيع 200 ألف دولار، فإن رصيد القرض الحالي هو 150 ألف دولار، ويقوم المشتري بتسديد دفعة قدرها 20 ألف دولار، فإن البائع سيحمل الرصيد المتبقي البالغ 30 ألف دولار أمريكي سعر فائدة منفصل وشروط متفاوض عليها بين الطرفين.ويوافق المشتري على دفع مبلغ واحد لمقرض البائع ودفع منفصل بسعر فائدة مختلف للبائع.

• التفاف حول الموضوع.

  إن التفاف حول الموضوع يعطي البائع تجاوز الفائدة لأن البائع يجعل المال على رصيد الرهن العقاري القائم. لنفترض أن الرهن العقاري الحالي يحمل فائدة بنسبة 5٪. إذا كان سعر البيع هو 200 ألف دولار والمشتري ينخفض ​​$ 20، 000، فإن البائع سيكون 180 $، 000. وبمعدل 6٪، والبائع يجعل 1٪ على الرهن العقاري الحالي من 150،000 $ و 6٪ على

الفرق بين الموضوع و افتراض القرض

في حالة المعاملة، لا يخبر البائع أو المشتري المقرض الحالي أن البائع باعت الممتلكات والمشتري هو الآن جعل المدفوعات. ولم يحصل المشتري على إذن من البنك بتولي القرض. وقد وضع المقرضون حججا خاصة في الرهون العقارية وأعمال الثقة التي تمنح المقرض الحق في تسريع القرض في حالة الاغتراب.

هل تسدد البنوك هذه القروض المستحقة والمستحقة الدفع عند التحويل؟ هذا يعتمد. في بعض الحالات، بعض البنوك هي ببساطة سعيدة أن شخص ما - أي شخص - تسدد المدفوعات. ولكن البنوك لديها الحق بسبب شرط التسارع في الرهن العقاري أو الثقة. هذا ما يجعلها حالة محفوفة بالمخاطر للمشتري. إذا لم يتمكن المشتري من سداد القرض بناء على طلب البنك، يمكن للبنك البدء في الرهن.

إذا كان المشتري يقوم بافتراض القرض، فإن المشتري يفترض رسميا القرض بإذن من البنك. وهذا يعني أن اسم البائع يتم إزالته من القرض، والمشتري مؤهل للحصول على القرض، تماما مثل أي قرض آخر شراء المال. وبوجه عام، تفرض المصارف رسوما افتراضية على المشتري لمعالجة افتراض القرض، ولكن الرسوم أقل بكثير من رسوم الحصول على قرض تقليدي. وتسمح قروض هيئة الإسكان الفيدرالية بفرض القروض، ولكن معظم القروض التقليدية لا تسمح بذلك.

_{في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، دري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.}