العلاقات المزدوجة مقابل وكالة واحدة في العقارات

غالبا ما يتم الخلط بين المشترين والبائعين في العقارات حول دور وكلاء العقارات، الذين يمثلون الوكلاء وعلاقات الوكالات العقارية. تتطلب العديد من الدول أن تعطي الوكلاء للمشترين والبائعين نموذج إفصاح وكالة للتوقيع.

هذا النموذج الذي نستخدمه في كاليفورنيا، على سبيل المثال، ليس اتفاقا؛ بل هو الكشف. وهو يكشف عن مختلف طبيعة العلاقات الممكنة بين الوكالات، ومن المهم أن يقرأها جميع الأطراف بأنهم مستعدون بشكل أفضل لاختيار نوع علاقة الوكالة المرغوبة.

وكالة واحدة

وكلاء الشراء الذين يمثلون المشترين يعملون في وكالة واحدة بصفتها وكيل المشتري. وكلاء البائع الذين يمثلون الباعة يعملون في قدرة وكالة واحدة كوكيل الإدراج.

الوكلاء الذين يمثلون عملاء تحت وكالة واحدة يدينون بمسؤولية الأمانة تجاه العميل. ولا يمكنهم تبادل المعلومات السرية مع الطرف الآخر أو وكيل الطرف الآخر. يجب على وكلاء وكالة واحدة استخدام الرعاية والعناية الواجبة لأداء الواجبات، والكشف عن جميع الحقائق المادية وتكون صادقة.

وكلاء المشتري والمشتري عموما التوقيع على اتفاق وسيط المشتري، الذي يحدد واجبات والتزامات الوكيل. في بعض الولايات، إذا لم يوقع المشترون اتفاق وسيط المشتري مع الوكيل، فإن هذا الوكيل لا يمثل المشتري ولكن بدلا من ذلك يصبح وكيل فرعي من البائع. الوكلاء الفرعون مدينون لنفس الواجبات للبائع بصفته الوكيل.

وكلاء البائع والبائع توقيع اتفاقية الإدراج، الذي يحدد أيضا واجبات والتزامات الوكيل.

كل من وكلاء الوكلاء وكلاء المشتري يدينون ولاء العميل والسرية والمساءلة.

العديد من وكلاء العمل وكيل المشتري مع المشترين وبائع البائع مع البائعين. ومع ذلك، بعض وكلاء تعمل فقط وكلاء المشتري الحصري وأبدا، من أي وقت مضى اتخاذ قائمة. وكلاء آخرين يعملون حصريا مع البائعين وأبدا تظهر الملكية.

التعامل مع وكلاء متخصصين على وكلاء عام يمكن أن توفر للعملاء وجهة نظر أكثر تركيزا وزراعة.

وكالة مزدوجة مع اثنين من وكلاء

لأن جميع وكلاء العقارات مرخصة تحت وسيط عقاري، فمن الممكن للعمل مع وكيل واحد الذي هو مرخص من قبل نفس وسيط وكيل الإدراج. وهذا الوضع يخلق وكالة مزدوجة. يمكن للوكلاء العمل في مكاتب منفصلة ويكونون غرباء لبعضهم البعض، ولكن بما أنهم مرخصون من قبل الوسيط، فإنهم لا يزالون يعملون تحت وكالة مزدوجة عندما يمثل وكيل واحد المشتري والآخر يمثل البائع.

بداية، قد يكون الوكيل قد أنشأ علاقة وكالة واحدة مع المشتري، ولكن عندما يختار المشتري منزلا مدرجا من قبل وسيط ذلك الوكيل، تتغير علاقة الوكيل مع المشتري.ولا يلاحظ جميع الوكلاء الفرديين التمييز. في العالم الحقيقي، ومعظم هذه العوامل المزدوجة يتحدث الحديث عن وكالة مزدوجة ولكن الاستمرار في السير على الأقدام من تمثيل وكالة واحدة.

يجب الاتفاق على وكالة مزدوجة كتابة بين الطرفين. القوانين تختلف من دولة إلى أخرى. ففي كاليفورنيا، على سبيل المثال، تتضمن اتفاقيات وسيط المشتري الحصري حججا تسمح بالوكالة المزدوجة، لذلك لا يدرك معظم المشترين أن وسيط المشتري قد يخضع لوكالة مزدوجة.

وكلاء الوكيل الحصري ووكيل الإدراج فقط الذين تركز ممارساتهم على القوائم فقط هم وكلاء مزدوجين.

وكالة مزدوجة مع نفس الوكيل

وكيل وكيل للعقار الذي يمثل أيضا المشتري هو وكيل مزدوج. لا يمكن للوكالء المزدوجين أن يعملوا في علاقة ائتمانية مع أي من الطرفين ويجب أن يتعاملوا مع الباعة والمشترين على حد سواء. ولا يمكنهم تبادل المعلومات السرية ولكنهم لا يستطيعون تقديم المشورة السرية.

تم رفع دعوى قضائية ضد وكيل مزدوج في ولاية كاليفورنيا لأنها طلبت من المشتري طلب بدل السجاد من البائع. من الصعب جدا الحصول على أعلى وأفضل سعر للبائع عندما يمثل الوكيل أيضا المشتري. لا يمكن للوكيل المزدوج تقديم المشورة بشأن سعر المنزل ولا شروط ولا التفاوض نيابة عن أي شخص.

بعض المشترين يقولون أنهم يفضلون العمل فقط مع وكلاء الإدراج لأنهم يعرفون أن الوكيل يستلم طرفي اللجنة، أي لجنة الإدراج ولجنة عمولة المشتري.

إنهم يشعرون أن وكيل الإدراج هو "دوافع" عندما يقوم المشتري بعمل عرض شراء للحصول على هذا العرض المقبول. على الرغم من أنني سوف يكون مقصرا إذا لم أكن أقول بعض وكلاء تعمل بهذه الطريقة، والحقيقة هي الأكثر لا. إذا اقتربني أحد المشترين من هذا النوع من التفكير، كما لو أنني سأفعل أي شيء من أجل لجنة ما، فإنني سأجد أن هذا يعني إهانة.

وقد يطلبون أيضا من الوكيل المزدوج مواصلة التفاوض على لجنة العقارات لزيادة أرباح البائع على عرض كرة منخفض.

وكلاء المعاملات

لتجنب وكالة مزدوجة، وبعض وكلاء العمل وكلاء الصفقة. ولا يمثل وكلاء المعاملات أي من الطرفين ولا يحميون مصلحة البائع ولا المشتري. أنها ببساطة تسهيل الصفقة.

وكيل المعاملات يساعد على الوفاء بالتزامات عقد الشراء ويوفر الأوراق اللازمة لكل جانب. فهو يخفف من بعض المسؤوليات التي يتحملها الوكالء على الوكالة المزدوجة ويزيل الوكيل من الوالء.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.