الرهن المبيعات تؤثر على قيم الملكية

في معظم الأحيان، تختلف منازل الرهن في المظهر. يتم التعامل مع بعض مبيعات الرهن بهدوء وإعادة بيعها بسرعة من قبل المقرض. يوم واحد فان تتحرك فان تسحب، ويحمل ممتلكات الشاغل ويغادر، تليها قريبا علامة بيع وسيط العقارات. بعد بضعة أسابيع، ينبثق علامة بيع ويتحرك أصحابها الجدد.

في أحياء أخرى، قد يكون صعود منزل محجوزة وجص مع علامات كبيرة الإعلان عن أنها ملكية البنك أو ريو.

لا تزال بعض المنازل المحجوزة مهجورة منذ سنوات. الحشائش تنمو عالية بما فيه الكفاية لتغطية الأرصفة والمخادع رمي الصخور من خلال نوافذ الطابق الثاني، ويصبح المنزل عيني للحي.

علامات حبس الرهن يمكن أن تترك الجيران يتساءلون عن قيمة منازلهم. أصحاب المنازل المحيطة تشعر بالقلق من أن الرهن قد تؤثر على قيم الملكية، وبحق.

- <>>

تقييمات تشمل منازل مثلك، بالإضافة إلى حبس الرهن

هناك ثلاثة طرق تقييم الممتلكات:

• نهج التكلفة - هذا الأسلوب يأخذ في الاعتبار تكلفة بناء المنزل بالإضافة إلى قيمة الأرض.
• مقاربة الدخل - يستخدم هذا املقارنة ملقارنة وحدات متعددة بناء على معدالت الرسملة.
• نهج القيمة السوقية. هذا النوع من التقييم يقارن العقار الموضوعي إلى ثلاثة مبيعات مماثلة في الحي.

إذا كان بيعان مماثلان هما معاملات عادية وأحدهما هو الرهن أو البيع القصير، فهل يستخدم المثمن هذا البيع المتعثر كممتلكات مماثلة؟

للحصول على إجابات، تحدثت إلى ديريك يوك، مثمن في يوك وشركاه في ساكرامنتو.

يحاول يوك العثور على معاملات طولية عند تجميع تقييم. وتعتبر هذه المبيعات قيمة سوقية، يتم عرضها للبيع من قبل بائع مستأجر ويتم شراؤها من قبل مشتر قادر وراغب، مع عدم وجود أي طرف تحت الضغط أو ذات الصلة.

حتى لو كان ذلك يعني سحب مبيعات مماثلة من حي مجاور وتعديل القيمة، فإن معظم المثمنين، كما يقول، يمكن العثور على المعاملات طول الذراع لاستخدامها في تقييم.

وقد كان يوك في الأعمال التجارية منذ عام 1996 ويقول: "إذا كنت لا تستخدم الرهن، وأشرح لماذا اعتدت عليه. أقول انها ليست جيدة و لا تعطيه الكثير من الوزن. يقول يوك: "إن حبس الرهون لا يمثل قيمة سوقية، ويمكنه دائما العثور على مبيعات منتظمة لإدراجها في تقييماته،" إذا كان هناك حبس رهن فقط في منطقة ما، فإن ذلك يؤثر على السوق لأنه يصبح القيمة ".

حبس الرهن جعل هواس الضعيفة

يوك يستمر، "إذا لم يكن هناك أي المعاملات العادية، ثم كنت عالقة. تطوير الشقة صعبة. "ماذا يحدث إذا كان هناك فقط مبيعات قصيرة أو حبس الرهن ضمن جمعية صاحب المنزل؟ وفقا ل يوك، تلك هي أفضل كومبس لهذا التطور لأنها هي كومبس الوحيدة المتاحة.

تعني المبيعات المتعثرة داخل رابطة أصحاب المنازل أيضا أنه من غير المحتمل أن يدفع المالك حصة هذه الوحدة التناسبية من مستحقات هوا. إذا كان صندوق جمعية أصحاب المنازل منخفضا، فمن أصحاب المنازل الآخرين الذين ينتهي بهم المطاف دفع علامة التبويب في شكل مستحقات جمعية أعلى.

لسوء الحظ، على الرغم من أن العديد من رابطات أصحاب المنازل لديها القدرة على الرهن إذا كانت المستحقات متأخرة عن السداد، فإن القليل منهم يمتلك المال أو الوسائل للقيام بذلك، وأولئك الذين غالبا ما يتخلىون عن العملية عندما يكون مبلغ الرهن أعلى من قيمة الوحدة .

حبس الرهن يضعف الأسعار القريبة

على الرغم من أن بعض الدراسات تظهر أن الأحياء ذات أرقام الرهن العالية ترى انخفاضا بنسبة 1٪ من حيث القيمة، فإن انخفاض القيمة لا يرجع دائما إلى عدد حالات حبس الرهن. في كثير من الأحيان، وانخفاض الأسعار ويرجع ذلك إلى تصور المشترين للمنطقة، إلى جانب إهمال المالك السابق الشديد للممتلكات.

يبدو أن بعض مبيعات الرهن تديم الذات. حالما يذهب منزل واحد إلى الافتراضي، والبعض الآخر في مكان قريب يبدو أن تتبع. إذا تم إخلاء المالك أو التخلي عن العقار، فإن المنزل المهجور يقع في حالة سيئة.

المنازل التي لا تحتوي على نداءات كبيرة تحتاج إلى إصلاحات كبيرة لا تبيع للقيمة السوقية.

جزء من العيب لشراء حبس الرهن هو حقيقة تباع المنازل "كما هي"، والمشترين ليس لديهم أي ضمان للشرط. بعض أصحاب المنازل الذين يفقدون كل شيء بسبب الرهن قد لا يعتقد شيئا عن بيع الأجهزة المضمنة وتمزيق السباكة النحاس لبيع الخردة. منازل ذات خصائص مفقودة أيضا انخفاض أسعار الحي.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.