المطالبة بضمان الرهن العقاري كخصم من الضرائب

ربما كنت قد سمعت أن امتلاك منزلك يأتي مع بعض الامتيازات الضريبية لطيفة. واحد منهم هو أن الفائدة التي تدفعها على قرض الرهن العقاري الخاص بك هو خصم الضرائب.

المطالبة بالرهن العقاري المنزلي

عليك أن تقوم بتخصيص خصوماتك على النموذج 1040، الجدول أ للمطالبة بفوائد الرهن العقاري. ويغطي الجدول ألف أيضا العديد من المصروفات الأخرى القابلة للخصم، بما في ذلك الضرائب العقارية، والنفقات الطبية والمساهمات الخيرية.

في بعض الأحيان هذه كلها تضيف ما يصل إلى أكثر من الخصم القياسي لحالة الإيداع الخاص بك، مما يجعل من المجدي أن إيتميز. وإلا، فإنك ستوفر المزيد من الدولارات الضريبية عن طريق تخفيض خصم الفائدة على الرهن العقاري والمطالبة بالخصم القياسي بدلا من ذلك. استكمال الجدول ألف ومقارنة مجموع الخصومات الخاصة بك مفصلة إلى خصم القياسية الخاصة بك لمعرفة أي طريقة هو الأكثر فائدة بالنسبة لك.

إليك بعض الأمور الأخرى حول هذا الخصم الذي ستحتاج إلى تذكره.

مؤهل للحصول على الرهن العقاري خصم الفوائد

تشمل فوائد الرهن العقاري التي تدفعها على قروض لشراء منزل، على خطوط ائتمان الملكية المنزلية وقروض البناء. ويقتصر الخصم على الفائدة المدفوعة على منزلك الرئيسي و / أو المنزل الثاني. الفائدة المدفوعة على منزل ثالث أو رابع ليست قابلة للخصم.

يجب أن تكون أيضا على الخطاب للقرض - لا يمكن أن يكون الدين في اسم شخص آخر إلا إذا كان زوجك وكنت تقديم عودة مشتركة.

يجب أن يكون قرضا بحسن نية في أن يكون لديك التزام تعاقدي بدفعه. وأخيرا، يجب أن يكون منزلك بمثابة الضمان للقرض ويجب أن وثائق الرهن العقاري الخاص بك بوضوح هذا.

منزلك يمكن أن يكون مسكن عائلة واحدة، شقة، منزل متنقل، تعاونية أو حتى قارب - إلى حد كبير أي الممتلكات التي لديها "النوم والطبخ ومراحيض المرافق"، وفقا لدائرة الإيرادات الداخلية.

تحديد الفائدة التي دفعتها

يجب أن تتلقى نموذج 1098، بيان فوائد الرهن العقاري، من مقرض الرهن العقاري الخاص بك في بداية السنة الضريبية الجديدة. يعرض النموذج إجمالي الفائدة التي دفعتها خلال العام السابق. لا يتعين عليك إرفاق النموذج بإقرارك الضريبي لأن المؤسسة المالية يجب أن ترسل أيضا نسخة من النموذج 1098 مباشرة إلى مصلحة الضرائب الأمريكية.

تأكد من أن خصم الفائدة على الرهن العقاري الذي تطالب به في الجدول أ يطابق المبلغ المبلغ عنه في النموذج 1098. قد يكون المبلغ الذي يمكن خصمه أقل من المبلغ الإجمالي الذي يظهر على النموذج بناء على قيود معينة. احتفظ بالنموذج 1098 بنسخة من الإقرار الضريبي المقدم لمدة أربع سنوات على الأقل.

قيود الدولار على ديون الاستحواذ على المنازل

القروض المنزلية والفائدة التي تدفعها تخضع لبعض القيود العامة.وينطبق حد واحد على القروض المستخدمة لشراء أو بناء مسكن.

هذا هو "ديون الاستحواذ على المنازل". مصطلح يشير إلى أي قرض كنت تأخذ لغرض الحصول على أو بناء أو تحسين كبير منزل مؤهل. لا يمكنك خصم الفائدة على أكثر من 1 مليون دولار من ديون الاستحواذ على المنزل لمنزلك الرئيسي و / أو سكنك الثانوي. يتم تخفيض الحد إلى 500،000 دولار إذا كنت متزوجة وملف منفصل.

على سبيل المثال، لنفترض أنك اقترضت مبلغ 800 ألف دولار مقابل مسكنك الأساسي و 400 ألف دولار مقابل الإقامة الثانوية. واستخدم كلا القرضين فقط للحصول على الممتلكات. معا، وتضيف القروض تصل إلى 1 $. 2 مليون، وهو ما يتجاوز حد المليون دولار لدين اقتناء المنازل.

الآن لنفترض أن كلا القرضين لهما فائدة ثابتة بنسبة 5٪. وكان مجموع الفائدة التي دفعتها لهذا العام 60، 000. كنت فقط أن تكون قادرة على المطالبة خصم الفائدة على الرهن العقاري ل 50 000 $ من ذلك، والفائدة على أول 1 مليون $ من ديون الاستحواذ على المنزل. المبلغ المتبقي وقدره 10 آلاف دولار هو نتيجة لقيمة قرض تتجاوز الحد الذي قيمته مليون دولار حتى لا يمكنك المطالبة به.

القيود على ديون رأس المال

ديون رأس المال المنزلي هو قرض كنت تأخذ لسبب آخر غير الحصول على أو بناء أو إلى حد كبير لتحسين منزل مؤهل.

ويمكن أيضا أن يكون القرض الذي تتخذه لتحسين سكن مؤهل، ولكنه يتجاوز حد ديون اكتساب المنازل.

لا يمكنك خصم الفائدة على أكثر من 100 ألف دولار من ديون الأسهم المنزلية لمنزلك الرئيسي و / أو سكنك الثانوي. يتم تخفيض هذا الحد إلى 50 ألف دولار إذا كنت متزوجا ولكنك تقدم بشكل منفصل. قد يتم تخفيض خصمك لحصة الملكية المنزلية حتى أقل من هذا الحد $ 100، 000 إذا كانت مديونيتك تتجاوز القيمة السوقية العادلة لمنزلك.

الفائدة المدفوعة على دين حقوق الملكية المنزلية هي تعديل للحد الأدنى من الضرائب البديلة، وليس ذلك بمودة المعروفة باسم أمت.

في هذا المثال، لنفترض أنك اقترضت 300 ألف دولار في خط ائتمان المنزل. المبلغ الذي اقترضت لا تتجاوز القيمة السوقية العادلة لمنزلك حتى كنت موافق هناك. لقد استخدمت مبلغ 150 ألف دولار من المال لإضافة غرفة عائلية جديدة إلى مسكنك، وأنفقت المبلغ المتبقي 150،000 دولار على الرسوم الدراسية الكلية ابنك. يتم التعامل مع نصف القرض على أنه ديون شراء المنازل لأنه تم استخدامه لتحسين منزلك بشكل كبير. وسيخضع هذا الجزء لقيود ديون اقتناء المنازل. يتم التعامل مع النصف الآخر كدين حقوق الملكية المنزلية لأنه لم يستخدم لتحسين منزلك. سوف تكون قادرة على خصم الفائدة فقط حتى الحد 100،000 $ على هذا الجزء. على افتراض أنك دفعت مبلغا إجماليا قدره 21 ألف دولار، سوف تتفكك على النحو التالي:

• $ 10، 500: ديون اقتناء المنازل القابلة للخصم بالكامل في النصف الأول من القرض
• 7000 $: ديون قابلة للخصم على ثلثي جزء الأسهم المنزلية من القرض أو 100 ألف دولار من ذلك $ 150، 000 جزء
• 3، 500 $: الدين غير قابل للخصم حقوق الملكية المنزلية التي تمثل الفائدة المدفوعة على جزء من الدين حقوق الملكية المنزلية التي تجاوزت $ 100، 000

عليك أيضا أن تبلغ مبلغ 7000 دولار إلى مصلحة الضرائب الأمريكية كتعديل أمت على النموذج 6251.

الرهون العقارية المشتركة

إذا كنت تملك الرهن المشترك مع شخص آخر ليس زوجك، يحق لك خصم الفائدة التي تدفعها شخصيا بغض النظر عن أي منكم تتلقى النموذج 1098 من المقرض. ولكن هناك ثغرة هنا. يمكن للمقترضين المقترضين الذين يقومون بدفع مبالغ لمنع الرهن خصم الفائدة المدفوعة حتى لو كان من المفترض أن تدفع الفائدة من قبل شخص آخر. المحررين جك لاسر "ضريبة الدخل الخاص بك" تمرير على طول هذه النصيحة:

"وقد سمحت محكمة الضرائب المشترك المشترك لخصم له أو لها دفع حصة الملتزم آخر من الرهن العقاري إذا كان الدفع من أجل تجنب فقدان الممتلكات، ويتم الدفع بأمواله المنفصلة ". (الصفحة 328)

قروض بناء المنازل

يمكنك اقتطاع الفائدة على الرهون العقارية المستخدمة لدفع مصاريف البناء. ويجب أن تستخدم العائدات للحصول على الأرض وبناء المنزل. وتبلغ المصروفات المتكبدة خلال ال 24 شهرا التي سبقت الانتهاء من البناء في حدود مبلغ ال1 مليون دولار على ديون اقتناء المنازل.

ولكن هناك الصيد. إذا قمت بخصم الفائدة على قرض البناء لمدة سنتين، ثم تقرر بيع العقار بدلا من الانتقال واستخدامه كمقر سكنك، قد تضطر إلى إعادة بيان عوائدك للسنوات التي اقتطاعت الفائدة لتوصيفها كفوائد استثمارية في حين أن. هذا يمكن أن تحد من خصمها. وبعبارة أخرى، فإن مصلحة الضرائب قد ترغب في استعادة بعض المال.

نقاط مدفوعة

النقاط المدفوعة على ديون الاستحواذ للمنازل الابتدائية والثانوية قابلة للخصم بالكامل في السنة التي تدفع، ولكن النقاط المدفوعة على إعادة التمويل يجب إطفاؤها على مدى عمر القرض. لا يتم الإبلاغ عن النقاط دائما في النموذج 1098، ولكن قد تجدها في البيان الختامي هود-1 الخاص بك.

عند طلب المساعدة من أخصائي الضرائب

معرفة خصم الفائدة على الرهن العقاري هو أمر مباشر لكثير من دافعي الضرائب. أضف الفائدة التي تم الإبلاغ عنها في النماذج 1098 وأدخل المجموع في الجدول A. يمكنك استخدام ورقة العمل في المنشور 936 لحساب خصمك المسموح به، ويمكنك معرفة تعديل أمت لدين حقوق الملكية المنزلية باستخدام ورقة عمل تعديل فائدة الرهن العقاري التي تم العثور عليها في تعليمات النموذج 6251.

قد ترغب في التحقق مع أخصائي الضرائب، ومع ذلك، إذا اشتريت أو باعت الممتلكات خلال السنة الضريبية. في الواقع، سيكون من المنطقي طلب المشورة من المؤيد الضرائب حتى قبل شراء أو بيع العقارات إلا إذا كان للحصول على التعامل مع الآثار الضريبية للقرارك.