كيفية استخدام قرض الطوارئ عند شراء منزل

كان من الممارسات الشائعة إلى حد ما بالنسبة للمشتري المنزلي تقديم عرض يخضع للقدرة على الحصول على رهن عقاري، والذي كان يعرف بعد ذلك كما هو الآن كطوارئ قرض. تغيير الأوقات والأسواق العقارية تملي عادة نوع من حجج العقد والعقود التي تكون مقبولة. وكثيرا ما تكون حالة الطوارئ الطارئة للقروض صعبة بعض الشيء.

ویتضمن سبب التحدیات نوع القروض الطارئة الأكثر انتشارا.

في ولاية كاليفورنيا العقارات، على سبيل المثال، مثل العديد من الأماكن الأخرى في البلاد، قد ينظر المشتري منزل في عدة أنواع من القروض الطارئة ودمج واحد أو أكثر من هذه الحالات الطارئة في عرض الشراء.

فقط المشترين المنزليين الذين يحصلون على التمويل يميلون إلى جعل عقد الشراء متوقفا على الحصول على قرض. لا يطلب المشترون النقديون قرضا بسبب عدم وجود قرض. وقد يتوقف العقد على حصول المشتري على ما يلي:

-

• قرض من هيئة الإسكان الفدرالية، الذي لديه مجموعة من المتطلبات الخاصة به، أو
• قرض من البنك المركزي الفدرالي، وهو ما تضمنه إدارة المخضرم، أو
• قرض تقليدي، يباع عادة في أو <قرض من اتحاد ائتماني حيث يكون المقترض عضوا أو
• تمويلا خاصا، يسمى أحيانا قرضا نقديا
• اعتمادا على نوع القرض، قد يحتاج المقرض إلى بعض شروط الملكية أو الإصلاحات لإجراء القرض. إذا كان الباعة والمشترين لا يمكن أن توافق على شروط الإصلاح أو المقرض، فإن المشتري لن يحصل على القرض، والمعاملة قد تنهار.

عموما، يكون للمشتري فترة زمنية معينة في عقد الشراء للحصول على التمويل. في بعض الحالات، قد يعطي العقد للمشتري خيارا، والاختيار بين عدد معين من الأيام قبل أن تتم إزالة حالة القرض أو استيفائها، أو إبقاء حالة القرض في حالة موافقة جميع الأطراف، حتى يتم إغلاقها.

حيث تبدأ المشكلة. يتوقع معظم البائعين أن المشتري سوف تحتاج إلى الحصول على التمويل. الباعة عادة ما تكون معقولة إلى حد ما، وسوف تسمح لفترة معينة من الزمن لتمرير للمشتري للحصول على التمويل وإزالة الطوارئ القرض، ولكن ليس كل بائع سوف تريد الانتظار حتى يوم الإغلاق لمعرفة ما إذا كان المشتري هو في الواقع قادرة لإغلاق الضمان. ليس من العدل تماما للبائع أن يطلب من المشتري فترة إقفال مدتها 30 يوما دون التزام ثابت بإغلاقه. ومن ناحية أخرى، يمكن أن يؤدي إلغاء حالة قرض قبل الإغلاق إلى جعل المشتري مشوشا جدا.

قد يتساءل المشتري ماذا سيحدث إذا قرر المقرض، لأسباب غير متوقعة أو غريبة، رفض القرض. وإذا قام المشتري بإزالة حالة القرض، فإن المشتري قد يكون على رحمة البائع، وقد يكون إيداع الأموال الجدي للمشتري معرضا للخطر.عدد قليل من المشترين على استعداد لاتخاذ مقامرة على فقدان الودائع.

وبطبيعة الحال، المشترين الحصول على وتقديم خطاب الموافقة المسبقة قبل تقديم عرض. هو خطاب الموافقة المسبقة التي يعتمد عليها البائع كدليل على الجدارة الائتمانية للمشتري والقدرة على التأهل للحصول على قرض. ولكن بعد تعبئتها الملف للاكتتاب، مشاكل أخرى يمكن أن يطفو على السطح.

يمكن أن تظهر الأحكام غير المعروفة في السجلات العامة، قد يكون للمشتري بلاغ على تقرير الائتمان الذي تراجعت من خلال الشقوق، السابقين مع بيع قصيرة السابقة يمكن أن يضع المثبط على التأهل، يمكن للمشتري تفقد وظيفتها، يجوز للمشتري أن يعمل فقط في غضون فترة السنتين المطلوبة أو يحصل على أجور غير منقوصة على بقايا الرواتب. هناك أشياء بازيليون التي يمكن أن تذهب الخطأ دعونا لا نغفل أن النوع الثاني من الطوارئ قرض هو التقييم. وكثيرا ما تكون حالات الطوارئ الخاصة بالتقييم منفصلة عن حالة الطوارئ. يعني تقييم الطوارئ يجب على المنزل تقييم بسعر الشراء. إذا كان التقييم هو أقل من سعر الشراء، ثم يمكن للمشتري إلغاء توفير المشتري لديه تقييم الطوارئ في عقد الشراء. إذا وافق البائع على خفض السعر للوفاء بالتقييم، ومن المتوقع أن المشتري إزالة الطوارئ التقييم.

ولكن ماذا سيحدث إذا قرر المكتتب عند الساعة الحادية عشرة أن يأمر بإجراء تقييم ثان وأن الرأي الثاني للقيمة يتبين أنه تقييم منخفض؟ إذا قام المشتري بإطلاق سراح حالة التقييم، فليس هناك أي تقييم للطوارئ. ومع ذلك، إذا لم يتم الإفراج عن القرض بعد، فإن عقد الشراء قد يظل رهنا بقدرة المشتري على الحصول على القرض.

هذه هي المخاوف التي يجب معالجتها مع وكيل عقلك قبل تقديم عرض لشراء منزل. بعض المشترين مريحة إزالة الطوارئ القرض عندما المقرض يؤكد للمشتري ملف جاهز للتمويل. ومع ذلك، إذا كان المقرض لديه مخاوف، قد لا يكون فكرة جيدة لإزالة الطوارئ القرض. كما تتحدث حالات الطوارئ عن القروض إلى البائع. الجانب السلبي هو عندما يكون العرض الخاص بك من بين عروض متعددة، والمشترين الآخرين على استعداد لإزالة الطوارئ قرض أو تقصير الفترة، وأصر على الحفاظ على حالة الطوارئ قرض سليمة على طول الطريق إلى إغلاق، قد لا تحصل على قبول العرض الخاص بك. قد يعتقد البائع أن لديك مشكلة قد تسبب صعوبات عند الإغلاق.

في حالات صعبة مثل هذه، بعض المشترين المنزل يطلب من المقرض للموافقة على الملف من خلال الاكتتاب قبل أن تقدم أي وقت مضى عرض لشراء منزل. إن الموافقة على الاكتتاب تزيل الخوف من عدم اليقين وتعزز العرض.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، بري # 00697006، هي وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.