هو نوعي من القروض ميزة أو عيب؟

السؤال: هل نوع القرض الخاص بي ميزة أو عيب في عرض الشراء؟

القارئ يسأل: "أنا في وضع تحسد عليه من القدرة على دفع نقدا أو الحصول على قرض لشراء منزل، أريد شراء عقار استثماري، ولكن كنت أعرف كيف هذا السوق.العروض المتعددة غالور الكثير من المشترين الذين يقاتلون على المنازل أريد عرضي أن يكون أفضل واحد، وأنا أعرف نوع العرض أنه يلعب دورا كبيرا، لذلك أنا أفضل من تقديم عرض نقدا أو مع قرض؟ وإذا هو قرض، أي نوع من القروض هو الأفضل؟ أين هو بلدي الحافة؟ ما يجعل شراء واحدة تقدم أفضل من آخر عندما المرتبة ضد بعضها البعض حسب نوع القرض؟ "

الجواب: من الحكمة النظر في كيفية نظر البائع إلى عرضك، لأن نوع القرض العقاري أو شروط التمويل قد يؤثر بشكل كبير على هذا التصور. رمي في هذا المزيج سوق البائع، وكنت أيضا من المحتمل أن تكون منافسة ضد عروض متعددة من مختلف المشترين. وسيتم فحص العرض الخاص بك عن كثب والحكم عليه.

سيتم دهش المشترين إذا كانوا يعرفون كيف يتم ترتيب بعض عروض الشراء بشكل غير عادل. ولئن كانت لدينا قوانين للإسكان العادل تحظر التمييز القائم على فئات الحماية، فإن أنواعا أخرى من التمييز ليست مقيدة. ناهيك عن ذلك، فإن معظم البائعين ووكالئهم في القائمة لا يقومون بممارسة إخبار المشترين عن سبب رفض عرضهم. إنهم يرفضونها. ليس لديهم لشرح لماذا.

ومع ذلك، فمن الشائع أن نحكم على عرض الشراء حسب نوع التمويل الذي يختار المشتري استخدامه. وغالبا ما يتم ترتيب عروض الشراء بالطريقة التالية.

أفضل نوع من العروض يتم سرد أولا، مع عرض أقل جاذبية في المرتبة الأخيرة:

• نقدا. وهذا يعني النقد في متناول اليد. ولا يعني ذلك وجود منزل موجود حاليا في الضمان، لأن ذلك سيكون بيعا محتملا وليس معاملة نقدية. كما أنه لا يعني إعادة تمويل عقار آخر من شأنه أن ينتج نقودا في وقت لاحق. وعادة ما يكون العرض النقدي مصحوبا برهان على الأموال. وذلك لأن البائع لن يأخذ كلمة المشتري أن المشتري هو جيد للنقدية. وهو ما يعادل مطالبة المشتري بإنتاج حقيبة مليئة ب 100 دولار.

• لأن النقد هو درجة عالية جدا، أحيانا المشترين النقدية قادرون على التفاوض على خصم. ولكن لا تعول على تلك الفائدة في حالة العرض المتعدد أو في بيع قصير. تذكر، جميع العروض، باستثناء تمويل المالك، يؤدي إلى نقد للبائع في نهاية المطاف. والميزة الرئيسية لعرض نقدي ليست شرطا للتقييم.

  العروض النقدية على قائمة الأسعار هي مرغوبة للغاية للمنازل مع الأسهم لأنه لا يوجد تقييم.العروض النقدية على قائمة الأسعار ليست مرغوبة لبيع قصيرة، ولكن، لأنه إذا كان المشتري يمشي، وقد تم بالفعل توقع البنك. قد يكون من الصعب تكرار.

• قرض تقليدي. إن متطلبات درجات فيكو للقروض التقليدية أعلى من متطلبات قرض إدارة الإسكان الفيدرالية. لا يزال بإمكانك الحصول على قرض تقليدي إذا كانت النتيجة الخاصة بك فيكو تعكس الحد الأدنى المطلوب ل فا ولكن سوف تدفع سعر فائدة أعلى.

  يتم تقديم أسعار تفضيلية للمقترضين الذين قاموا بتخفيض 20٪ أو أكثر نقدا، مما أدى إلى نسبة القرض إلى القيمة 80٪ أو أقل. وكلما انخفضت النسبة، انخفض الخطر على المقرض. أيضا، إذا كان التقييم يأتي في أقل، وغالبا ما المقرض السماح للمقترض دفع الفرق نقدا إذا كان القرض إلى القيمة أقل من 80٪.

  ميزة أخرى للقروض التقليدية هي متطلبات التمويل المقرض أقل صرامة. المقرض أقل احتمالا بكثير لطلب الإصلاحات. هذه الحقيقة وحدها يجعل المشتري التقليدي يبدو أكثر جاذبية من المشتري فا. ومع ذلك، نضع في اعتبارنا، المنازل الجديدة عموما لا تتطلب إصلاحات.

• قرض هيئة الإسكان الفدرالية. العديد من المشترين في المنازل لأول مرة يختارون قرض إدارة الإسكان الفيدرالي لأن الدفعة النقدية الأولية أقل عادة من المبلغ المطلوب للحصول على قرض تقليدي. وبالإضافة إلى ذلك، فإن متطلبات النتيجة فيكو، لكل تراكب المقرض، هو أكثر تساهلا بكثير. الحد الأدنى للدفع المقدم لقرض هيئة الإسكان الفيدرالية هو 3. 5٪ من سعر الشراء.

  المبادئ التوجيهية إصلاح فا ليست صارمة كما يعتقد بعض البائعين والوكلاء. ولكن المنازل القديمة تميل إلى المزيد من الإصلاحات. الطلاء تقشير هو قضية ضخمة فا إذا كان المنزل بنيت قبل عام 1978. المنزل يمكن أن يكون أرضية خرسانية دون السجاد، ولكن من الأفضل أن لا يكون الطلاء تقشير. وفي بعض األحيان يتم االحتفاظ بقروض هيئة الإسكان الفيدرالية من الإغلاق بسبب ظروف التمويل.

  قد يطلب أو لا يطلب تقرير الآفات والتخليص من قبل مقيم ف.

• فا قرض. قدامى المحاربين الحصول على نهاية قصيرة من العصا عندما يتعلق الأمر التسلسل الهرمي للقروض. ومع ذلك، فإن المقترضين من المزارعين المتضررين من المحتمل أن يكونوا أفضل مخاطر الائتمان من مشترى إدارة الإسكان الفيدرالية لأن متطلبات الشراء بدون دفعة أولى أكثر صرامة. يحتفظ المقترض بخيار وضع دفعة أولى على المنزل أو الشراء بدون دفعة أولى. معظم المقترضين فا اختيار النفوذ.

  الجانب السلبي لقرض فا هو مطلوب تقارير الآفات. عندما يتطلب عمل الآفات، فإن المقرض يريد شهادة إتمام. وإذا كانت الصفقة عبارة عن بيع قصير، فإن المصارف عادة لن تأذن بدفع ثمن أعمال الآفات. تباع منازل بيع قصيرة كما هو.

  للأسف، نظرا للتسلسل الهرمي والمفاهيم الخاطئة، المشترين فا غالبا ما تقع إلى أسفل كومة من العروض، في حين أنها قد تكون الأكثر تأهيلا. وكلاء الذين يتعاملون مع الكثير من المبيعات القصيرة تميل إلى تفضيل المشترين فا لأنهم يعرفون أن هؤلاء المشترين سوف تحصل رفضت في أي مكان آخر، مما يجعلها مرشحا ملتزما لبيع قصيرة.

_{في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، دري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.}