هل يمكنني الاستثمار أو الدفع مقابل الرهن العقاري؟

لتحديد ما إذا كنت يجب أن تستثمر أو تسدد الرهن العقاري الخاص بك، تحتاج إلى مقارنة العائد بعد الضرائب على الاستثمارات الخاصة بك مع التكلفة بعد خصم الضرائب من الرهن العقاري الخاص بك، كما هو موضح في المثال أدناه.

دعونا نفترض الحقائق التالية:

• معدل الضريبة الهامشي: 25٪
• عائد الاستثمار الآمن: 4٪
• معدل الرهن العقاري: 6٪

لديك خيارات، أو هل أنت؟

باستخدام الحقائق أعلاه، مقابل كل 100 دولار من دخل الاستثمار الخاضع للضريبة، بعد دفع الضرائب بنسبة 25٪، تحصل على الحفاظ على 75 $.

مقابل كل 100 دولار من الفائدة العقارية التي تدفعها، على افتراض أن تقوم بتخصيص خصومات على الإقرار الضريبي الخاص بك، بعد خصم هذه الفائدة بنسبة 25٪، فإن التكلفة الصافية هي 75 دولارا.

وفي كلتا الحالتين، فإنك تدفع الضرائب بغض النظر عما إذا كنت تستثمر وكسب دخل الاستثمار أو نقدا في الاستثمارات لسداد الرهن وبالتالي تفقد فائدة ضريبية.

مثال تكلفة الفرصة

باستخدام هذا السيناريو، افترض أنك تمتلك مبلغا إضافيا قدره 1000 دولار يمكنك استثماره أو استخدامه لدفع جزء من الرهن العقاري الخاص بك.

• إذا كنت تستثمر، سوف تكسب 4٪، وذلك لكل 1000 $ استثمرت تكسب $ 40. بعد دفع الضرائب على دخل الفائدة هذا، ستحتفظ بمبلغ 30 دولارا.
• إذا كنت تستخدم مبلغ 1 000 دولار لتسديد جزء من الرهن العقاري الخاص بك، فإنه سيوفر لك 6٪، أو 60 دولارا في تكلفة الفائدة، ولكن لم يعد لديك 60 $ اضافية لخصم على الإقرار الضريبي الخاص بك، وذلك بعد العوملة في خصم الضرائب أقل، فإنه يوفر لك 45 $.

في هذا السيناريو، يمكنك حفظ 15 دولارا في السنة عن طريق سداد جزء من الرهن العقاري الخاص بك بدلا من استثمار أموال إضافية.

($ 15 = 45 $ صافي المدخرات على فوائد الرهن العقاري - 30 $ صافي الفائدة المكتسبة من الاستثمار).

من الواضح أن أسعار الفائدة ومعدلات الضرائب والعائدات على الاستثمارات الآمنة يمكن أن تتغير. وفيما يلي أربعة مبادئ توجيهية يمكنك استخدامها لقياس الفعالية المحتملة لسداد الرهن العقاري الخاص بك.

1. حيث إن شريحة الضريبة الخاصة بك تقلل من الفائدة المحتملة لدفع تعويضات الرهن العقاري الخاصة بك.
2. مع انخفاض عائد الاستثمار الخاص بك، فإن الفائدة المحتملة من سداد الزيادات الرهن العقاري الخاص بك.
3. مع زيادة عائد الاستثمار الخاص بك، فإن الفوائد المحتملة للاستثمار بدلا من تسديد زيادة الرهن العقاري، ولكن العوائد المرتفعة تنطوي على مخاطر أعلى لذلك يجب عليك أن تأخذ في الاعتبار مستوى مخاطر الاستثمار كنت على استعداد لاتخاذ مقارنة مع عودة خالية من المخاطر من سداد الرهن العقاري الخاص بك. دفع الرهن العقاري هو عائد مضمون. وقد توفر الاستثمارات الأخرى عائدات أعلى، ولكن لن تكون العودة مضمونة.
4. في معدلات الرهن العقاري المنخفضة، فإن الفائدة على المدى الطويل من سداد الرهن العقاري لن تكون كبيرة كما لو كان معدل الرهن العقاري الخاص بك أعلى.
5. إذا كنت تستطيع دفع مبلغ إضافي مقابل الرهن العقاري الخاص بك، أو وضع المزيد من المال في خطة 401 (ك)، وغالبا ما يكون الخيار الأفضل هو دفع اضافية نحو 401 (ك) خطة.

اعتبارات هامة أخرى

مثل معظم القرارات المالية، فإن ظروفك المحددة بما في ذلك العمر والصحة وتوقعات الدخل وحالة الإيداع الضريبي والمشاعر المتعلقة بالمخاطر سوف تحتاج إلى النظر في تحديد القرار المناسب لك. هناك كل من إيجابيات وسلبيات لدفع الرهن في وقت مبكر.

قد تستفيد الأسر ذات القيمة المرتفعة من استخدام الدين وتتاح لها إمكانية أكبر للوصول إلى الخيارات المتاحة في سوق إقراض الرهن العقاري مثل الرهون العقارية ذات الأسعار المتغيرة والقروض العقارية ذات المعدل الثابت وفرص إعادة التمويل.

إذا كنت من ذوي الدخل المرتفع / أعلى قيمة في نهاية اليوم، فإن فوائد انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري، وفرص الضرائب التفضيلية، وعوائد المحفظة المركبة تجعل الاحتفاظ بالرهن يبدو معقولا.

ومع ذلك، فإن الأسر ذات الدخل المنخفض دون استثمار الخبرة تجد أن دفع الرهن العقاري هو واحد من أفضل القرارات التي يمكن أن تجعل.

لا يوجد استثمار من أي وقت مضى حقا دون مخاطر. إذا كنت قادرا على الحصول على عائد استثمار أعلى من معدل الرهن العقاري الخاص بك، وتقول الرياضيات للاستثمار. ومع ذلك، والرياضيات ليست الاعتبار الوحيد - راحة البال لا تقدر بثمن.