الفواصل الضريبية لبيع المنازل

بي جوليان بلوك، أتورني

يتمتع الباعة المنزليون بفوائد ضريبية هائلة عند البيع. قانون الإيرادات الداخلية القسم 121 يأذن "استبعاد" - الهروب من ضرائب الدخل - للأرباح من مبيعات المنازل. الاستبعاد هو ما يصل إلى 500،000 دولار للأزواج المتزوجين الذين يرسلون عوائد مشتركة، و 250،000 دولار للمدمنين والأزواج الذين يقدمون عوائد منفصلة.

كيف يتم فرض ضرائب على أصحاب المنازل على الأرباح فوق استبعاد مصلحة الضرائب الأمريكية؟

ماذا يحدث، على الرغم من أن الكسب أكبر من الحد الأقصى للاستبعاد البالغ 500 دولار أو 000 250 دولار؟

الجواب: يتم فرض ضريبة على الزيادة ككسب رأسمالي طويل الأجل بمعدل 15٪ كحد أقصى، بالإضافة إلى ضرائب الدولة المطبقة.

المتطلب الأساسي: تملك وتعيش في العقار كمقر سكنك الرئيسي لفترات تتراوح بين سنتين على الأقل من السنوات الخمس المنتهية في تاريخ البيع، ويجب أن تكون قد انقضت سنتين على الأقل منذ آخر مرة استخدمت فيها الاستبعاد.

ماذا عن الفواصل الضريبية للممتلكات الشخصية؟

عند البيع، ضع في اعتبارك القواعد الخاصة للأثاث. لا ينطبق كسر الاستبعاد على أي أثاث أو ممتلكات شخصية أخرى قد تبيعها لتحقيق ربح. احتساب أي ربح على تلك البنود كإيرادات قابلة للتقارير في سنة البيع. والأسوأ من ذلك، لا يمكنك خصم أي خسارة على بيعها، كما لم تكن في الأصل شرائها لتحقيق الربح أو كسب الدخل. كما لا يمكنك تقليل الربح من بيع منزل بسبب خسارة عانت من بيع الأثاث؛ بيع الأثاث هو معاملة منفصلة.

إذا قررت بيع محتويات مسكنك، يمكن أن تكون الضريبة مرتفعة بشكل غير متوقع. تقيس دائرة الإيرادات الداخلية الأرباح أو الخسائر بشكل منفصل لكل أصل يباع - وليس نتيجة البيع الإجمالية. وهكذا، حتى لو كان بيع المبلغ الإجمالي يؤدي إلى خسارة صافية بالنسبة لك، يمكن للفيدانات خلق مكاسب خاضعة للضريبة ببساطة عن طريق السماح للخسائر التي استمرت على بعض الأصول المعنية.

النتيجة: قد تزيد المكاسب الخاضعة للضريبة عن صافي ربح الدولار من البيع.

لتوضيح ذلك، تتضمن محتويات ريتا هاريسون المنزلية بعض البنود التي تبلغ قيمتها الآن أقل من تكلفتها الأصلية، في حين أن البعض الآخر قد قدر بشكل كبير - السجاد الشرقي، على سبيل المثال. تتلقى ريتا 50 ألف دولار لمحتويات المنزل، التي قد تكون تكلفتها الأصلية على الأقل أو أكثر. ومع ذلك، فهي مسؤولة عن ضريبة أرباح رأس المال على كل بند يباع بأكثر من التكلفة، مع عدم وجود تعويض عن الخسائر على البنود المباعة بأقل من التكلفة. فإذا كانت ريتا تحصد أرباحا قدرها 25 ألف دولار وتعاني من خسائر قدرها 25 ألف دولار، يجب عليها دفع الضرائب على جميع الأرباح وتجاهل جميع الخسائر.

توضح لوائح مصلحة الضرائب كيف من المفترض أن تحدد ريتا متى يتم احتساب الأثاث والأجهزة كجزء من منزلها. ريتا يمكن أن تضيف إلى منزلها أساس ما تنفقه للأثاث والأجهزة والأجهزة المماثلة التي تعتبر التركيبات (أجزاء دائمة من الممتلكات)، وبالتالي، جزء من المنزل.وهي لا تستطيع أن تضيف إلى أساسها تكلفة البنود التي تعتبر ممتلكات شخصية، وبالتالي، ليست جزءا من المنزل.

يحدد قانون الدولة التي يقع فيها منزلها ما إذا كان ينبغي تصنيف الثلاجة على سبيل المثال، على سبيل المثال، يجب أن يتم تصنيفها كطريقة ثابتة (مما يعني أن السلعة يجب بيعها مع المنزل) أو كممتلكات شخصية (بمعنى أنه ليس لديها لتباع).

كقاعدة عامة، يعتبر القانون عنصرا يمكن نقله بسهولة ليكون ممتلكات شخصية، وليس لاعبا اساسيا.

في وقت كتابة هذا التقرير، كانت إليزابيث وينتراوب، دري # 00697006، وسيط مشارك في ليون ريال، إستات، إلى داخل، ساكرامنتو، كاليفورنيا.