الادخار والقروض: التعريف، التاريخ، اليوم

التعريف: الادخار والقروض هي بنوك متخصصة تم إنشاؤها لتعزيز ملكية المنازل بأسعار معقولة. وهي تستخدم المدخرات التي تؤمنها المؤسسة الاتحادية للتأمين على الودائع (فديك) لتمويل الرهون العقارية. وكان المودعون على استعداد لقبول أسعار فائدة أقل على مدخراتهم لأنهم مؤمنون. وقد سمح ذلك للبنوك بتخفيض أسعار الفائدة على الرهون العقارية، ولا تزال مربحة.

جعلت شركة S & L المنزل أكثر بأسعار معقولة من خلال تمديد مدة القرض إلى 30 عاما. وهذا يخفض المدفوعات الشهرية، ويزيل الحاجة إلى إعادة التمويل، ويسمح للأسر بتحمل مساكن أكبر. .

التاريخ

قبل الكساد العظيم، كانت القروض العقارية 5 - 10 سنوات القروض التي كان لا بد من إعادة تمويلها أو سدادها مع دفع بالون كبير. بحلول عام 1935، كان 10٪ من جميع المنازل الأمريكية في الرهن بسبب هذه العبارات القاسية، وانخفاض أسعار المساكن. لوقف المذبحة، الصفقة الجديدة فعلت هذه الأمور الثلاثة:

1. اشترت مؤسسة قرض المالك (هولك) مليون رهن عقاري متعثر من البنوك، غيرتها إلى رهن عقاري طويل الأجل، ونعرفه اليوم، وأعادناها.
2. قدمت إدارة الإسكان الاتحادية (فا) التأمين على الرهن العقاري.
3. أنشأت الجمعية الوطنية الاتحادية للرهن العقاري (فنا) سوقا ثانوية للرهن العقاري.

كما أنه خلق الادخار والقروض لإصدار هذه الرهون العقارية. وكانت هذه التغييرات ردا على كارثة اقتصادية، ولكنها عززت بشكل كبير من ملكية المنازل في الولايات المتحدة.

في عام 1944، أنشأت إدارة قدامى المحاربين برنامج تأمين الرهن العقاري الذي خفض المدفوعات. وشجع ذلك على إعادة قدامى المحاربين في الحرب لشراء منازل في الضواحي. وقد حفز ذلك النشاط الاقتصادي في صناعة البناء المنزلي.

خلال الستينيات والسبعينات من القرن العشرين، تم إصدار جميع الرهون العقارية تقريبا من خلال شركة S & L.

بفضل كل هذه البرامج الفيدرالية، ارتفعت نسبة ملكية المنازل من 43٪ إلى 6٪ في عام 1940 إلى 64٪ بحلول عام 1980.

في عام 1973، قام الرئيس نيكسون بتفشي التضخم عن طريق إزالة الدولار الأمريكي من المعيار الذهبي. لم تتمكن شركات الأوراق المالية من رفع أسعار الفائدة لمواكبة التضخم، وبالتالي فقدت ودائعها إلى حسابات السوق النقدية التي يمكن أن تحقق ذلك. وقد أدى ذلك إلى تآكل رأس المال اللازم لإنشاء قروض عقارية منخفضة التكلفة. طلبت النيابة العامة من الكونغرس إزالة القيود.

في عام 1982، اجتازت إدارة ريغان غارن سانت. قانون مؤسسات الإيداع في جيرمان. وقد سمح للبنوك برفع أسعار الفائدة على الودائع الادخارية وتقديم القروض التجارية والاستهلاكية وانخفاض نسب القروض إلى القيمة. وقد استثمرت الشركة في قروض عقارية وقروض تجارية. بين عامي 1982 و 1985، زادت هذه الأصول بنسبة 56٪.

أدى انهيار هذه الاستثمارات إلى فشل نصف مصارف البلاد.ومع مرور البنوك، بدأ التأمين الحكومي والتأمين الاتحادي ينفد من الأموال اللازمة لاسترداد المودعين. (المصدر: ريتشارد ك. غرين وسوزان م. واشتر، "الرهن العقاري الأميركي في السياق التاريخي والدولي"، جامعة بنسلفانيا، 21 سبتمبر / أيلول 2005)

في عام 1989، نجحت إدارة بوش الأولى في إنقاذ هذه الصناعة المالية قانون إصلاح المؤسسات والإنعاش والإنفاذ (فيريا).

وفرت 50 مليار دولار لإغلاق البنوك الفاشلة. وأنشأت المؤسسة الاستئمانية للقرار (رتك) لإعادة بيع الأصول المصرفية، باستخدام العائدات لإعادة تقديم المودعين. وقد حظرت شركة "سركة" سركة لسركة لسعودية وسركات لسعودية على تقدمي قروص اأكرث خطورة. لمزيد من المعلومات، راجع أزمة الادخار والقروض.

الادخار والقروض والأزمة المالية

مثل البنوك الأخرى، تم حظر الادخار والقروض بموجب قانون غلاس-ستيغال من استثمار أموال المودعين في سوق الأسهم والمشاريع عالية المخاطر للحصول على معدلات عائد أعلى. ألغت إدارة كلينتون غلاس-ستيغال للسماح للبنوك الأمريكية بالتنافس مع بنوك دولية أكثر تنظيما. وقد سمح ذلك للبنوك باستخدام الودائع المؤمنة من قبل فديك للاستثمار في المشتقات الخطرة.

وكان الأكثر شعبية من هذه هي الأمن المدعوم بالرهن العقاري. باعت البنوك رهن عقاري لفاني ماي أو فريدي ماك، ثم قاموا بجمعها وبيعها لمستثمرين آخرين في السوق الثانوية.

العديد من صناديق التحوط والبنوك الكبيرة إعادة تجميعها وإعادة بيعها مع الرهن العقاري سوبريم. وقد تم التأمین علیھم مقابل التخلف عن السداد عن طریق مقايضات التخلف عن السداد. وكان الطلب على هذه الأوراق المالية كبيرا لدرجة أن البنوك بدأت في بيع الرهون العقارية لأي شخص وكل شخص.

سارت الأمور بشكل جيد حتى بدأت أسعار المساكن في الانخفاض في عام 2006. تماما كما في الكساد، بدأ أصحاب المنازل في التخلف عن قروضهم العقارية، وانهار سوق المشتقات بأكملها. لمزيد من المعلومات، راجع 2008 الجدول الزمني للأزمات المالية.

المدخرات والقروض اليوم

في عام 2013، لم يكن هناك سوى 936 مدخرات وقروض، وفقا ل فديك. وقد أشرفت الوكالة على نصفها تقريبا. اليوم، S & L هي مثل أي بنك آخر، وذلك بفضل فيريا.

كانت واشنطن موتشال أكبر بنك ادخار وقروض في عام 2008. ونفدت من النقد خلال الأزمة المالية عندما لم تتمكن من بيع رهنها في السوق الثانوية التي انهارت. عندما أفلست ليمان براذرز، قام المودعون بامو بالذعر. انسحبوا من 16 دولارا. 7 مليارات خلال الأيام العشرة القادمة. تولى فديك على وامو، وبيعها إلى جبمورغان تشيس، مقابل 1 $. 9 مليارات.