الرهن العقاري: التعريف والأنواع والتاريخ والأثر

التعريف: الرهن العقاري هو قرض طويل الأجل مضمون بقيمة المنزل. أنها تتقاضى فائدة منخفضة مع 15 إلى 30 سنة. وهي مصممة لجعل ملكية المنزل أكثر بأسعار معقولة.

أنواع

النوع الأكثر شعبية من الرهن العقاري هو القرض لمدة 30 عاما سعر الفائدة الثابت التقليدي. منذ عام 1999، ويمثل 70٪ إلى 90٪ من جميع الرهون العقارية. كما أن القرض ذو الفائدة الثابتة لمدة 15 عاما يستخدم أيضا على نطاق واسع، لأنه يسمح للناس بسداد ديونهم في نصف الوقت.

قروض الرهون العقارية بأسعار مخفضة تقدم أسعار فائدة أقل، ومدفوعات شهرية من القروض ذات المعدل الثابت. وسوف تصبح أكثر تكلفة عندما ترتفع أسعار الفائدة من أدنى مستوى لها منذ 200 عام.

قام المقرضون من القطاع الخاص بإنشاء مجموعة من القروض الغريبة. وقد اجتذبت العملاء من خلال تقديم أسعار "دعابة" منخفضة خلال العامين الأولين. وهذه خطورة على المقترضين الجدد. قد لا يكونوا على علم بأن الدفع يرتفع بشكل كبير بعد مرحلة الحبيب الأولية. وفيما يلي بعض من الأكثر شعبية:

• قروض ذات فائدة فقط: دفعات منخفضة للغاية لم تقلل من المبلغ الرئيسي للسنوات القليلة الأولى.
• قروض أرم الخيار: اختيار المقترضين كم لدفع كل شهر للسنوات الخمس الأولى.
• قروض الاستهلاك السلبي: قروض الفائدة فقط التي تزيد من رأس المال كل شهر. وذلك لأن الدفعة كانت أقل من الفائدة.
• القروض ذات الفائدة الثابتة الطويلة جدا: وهي قروض عقارية تقليدية تتراوح بين 40 و 50 سنة.
• قروض بالون: يجب إعادة تمويلها أو سدادها بعد 5-7 سنوات.

• القروض التي لا تسحب الأموال: سمحت هذه القروض للمقترض بإخراج قرض لسداد الدفعة المقدمة. (المصدر: فاكتبوكس: أنواع القروض الفرعية، رويترز ، ماي 14، 2007)

التاريخ

قبل الكساد العظيم، كانت القروض العقارية في المنازل من 5 إلى 10 قروض لمدة 50٪ قيمة المنزل. وكان من المقرر أن يكون دفع البالون في نهاية المدة.

لم يكن لدى البنوك مخاطر تذكر.

عندما انخفضت أسعار المساكن بنسبة 25٪ خلال فترة الكساد، لم يستطع أصحاب المنازل دفع ثمن البالون. ولن تسمح البنوك بإعادة التمويل. وبحلول عام 1935، كانت 10٪ من جميع المنازل في الرهن.

لوقف المذبحة، قام الرئيس روزفلت بتغيير خمسة مجالات ذات صلة بالمساكن الحرجة كجزء من الصفقة الجديدة:

1. اشترت مؤسسة قرض المالك (هولك) مليون رهن عقاري من البنوك. وقد غيرها إلى الرهن العقاري الطويل الأجل والثابت المعدل الذي نعرفه اليوم، وأعادها.
2. قدمت إدارة الإسكان الاتحادية (فا) التأمين على الرهن العقاري.
3. أنشأت الجمعية الوطنية الاتحادية للرهن العقاري (فنا) سوقا ثانوية للرهن العقاري.
4. المؤسسة الاتحادية للتأمين على الودائع (فديك) المؤمنة الودائع المصرفية.
5. حظرت شركة غلاس-ستيغال البنوك من استثمار أموال المودعين في مشاريع محفوفة بالمخاطر مثل سوق الأسهم.

هذه التغييرات استجابت لكارثة اقتصادية. لم تكن مصممة لتكون سياسة ملكية المنازل. ومع ذلك، فقد جعلت ملكية المساكن أكثر تكلفة. وقد مددت مدة القرض. وهذا خفض التكاليف الشهرية وألغى الحاجة إلى إعادة التمويل. وقامت البنوك بتمويل القروض بفضل الودائع المصرفية المؤمنة من فديك.

في عام 1944، قام برنامج تأمين الرهون العقاري بإدارة شؤون المحاربين القدماء بتخفيض المدفوعات.

وشجعت المحاربين القدامى على العودة لشراء المنازل التي يجري بناؤها في الضواحي. وقد حفز ذلك النشاط الاقتصادي في صناعة البناء المنزلي. وبفضل جميع البرامج الاتحادية، ارتفعت ملكية المنازل من 43. 6٪ في 1940 إلى 64٪ بحلول عام 1980.

أنشأت الحكومة تشريعات خاصة لإنشاء مدخرات وقروض البنوك لإصدار هذه الرهون العقارية. وعلى مدار الستينيات والسبعينات من القرن العشرين، تم إصدار جميع الرهون العقارية تقريبا من خلال المدخرات والقروض. وكانت هذه البنوك ناجحة لأن الناس أودعوا الأموال في حسابات الادخار. الحكومة مؤمنة الودائع، لذلك الناس استخدام الحسابات، على الرغم من أن الفائدة المكتسبة لم يكن كبيرا. وقد تم تنظيم ذلك أيضا من قبل الحكومة. ویمکن أن تظل سندات الإیرادات والسندات مربحة عن طریق دفع أسعار فائدة أقل علی الودائع أکثر مما تفرض علی الرھون العقاریة.

في السبعينات، خلق الرئيس نيكسون تضخم هارب من خلال قطع جميع العلاقات بين الدولار الأمريكي والمعيار الذهبي.

البنوك فقدت الودائع لأنها لم تكن قادرة على مطابقة الفائدة المدفوعة من قبل حسابات السوق النقدية. وقلل ذلك من التمويل الذي يحتاجونه لإصدار الرهون العقارية.

لمساعدة البنوك، أصدر الكونغرس غارن سانت. قانون مؤسسات الإيداع في جيرمان. وقد سمح هذا القانون للمصارف برفع أسعار الفائدة وخفض معايير الإقراض. وسمحت لشرکة سایبرلاند بتقدیم قروض تجاریة واستھلاکیة. وأدى ذلك إلى أزمة الادخار والقروض، وفشل نصف مصارف البلاد.

نمو ديون الرهن العقاري

السنة	نسبة دخل الأسرة	نسبة الأصول المنزلية	٪ من الناتج المحلي الإجمالي
1949	20	15	15
1979 <99> 46	28	30	2001
70	41	50	(المصدر: ريتشارد K. غرين أند سوزان M. واشتر، السياق التاريخي والسياسي الدولي "، جامعة بنسلفانيا، 21 سبتمبر / أيلول 2005)

كيف تؤثر الرهون العقارية على الاقتصاد

خلال إدارة الرئيس كلينتون، اشتكت البنوك من أنها لا تستطيع المنافسة في الأسواق المالية الدولية. وألغى الكونغرس هذه الصناعة، وألغى قانون غلاس - ستيغال. وقد سمح ذلك للمصارف باستخدام الأموال المضمونة للمودعين للاستثمار في المشتقات الخطرة. وكان الأكثر شعبية من هذه هي الأمن المدعوم بالرهن العقاري.

البنوك سوف تجمع معا رهون مماثلة، ومن ثم بيعها إلى فاني ماي، فريدي ماك أو مستثمرين آخرين. وقد تم التأمین علیھم مقابل التخلف عن السداد عن طریق مقايضات التخلف عن السداد. وكان الطلب على هذه الأوراق المالية مرتفعا بحيث بدأت البنوك بتخفيض المعايير المتعلقة بالقروض الأساسية. قريبا، سمحت هذه الرهن العقاري سوبريم تقريبا أي شخص لتصبح صاحب المنزل.

ونتيجة لذلك، ارتفعت نسبة ديون الرهن العقاري مقارنة بالناتج المحلي الإجمالي من 50٪ في عام 2000 إلى ما يقرب من 70٪ بحلول عام 2004.وسارت الأمور على ما يرام حتى بدأت أسعار المساكن في الانخفاض في عام 2006. ولم يتمكن أصحاب المنازل من إعادة تمويل أو بيع منازلهم. فالكثير من المستثمرين قد سددوا في مقايضاتهم الخاصة بالتخلف عن السداد الائتماني أن شركة التأمين الرئيسية، إيغ، أغلقت تقريبا. لمزيد من المعلومات، راجع فهم أزمة الرهن العقاري الفرعية.