شراء وكفالة - شراء منزل جديد للكفالة على القديم

السؤال: ما هو الخطأ مع شراء وكفالة؟

القارئ يسأل: لقد اشترينا منزلنا منذ عدة سنوات دون معرفة الكثير عن الحي، الذي اتضح أنه أقل جارة وغطاء محرك السيارة، لذلك لا يمكننا بيعه الآن. زوجتي تقول لها تصفيف الشعر عن خطة حيث يمكننا شراء منزل جديد، نتظاهر لاستئجار منزلنا القائمة، وبعد إغلاق قرضنا الجديد يغلق، ووقف دفع المدفوعات على منزلنا القديم. ووصفتها بأنها "تشتري بكفالة. ' هذا يبدو جيدا جدا ليكون صحيحا. هل هناك شيء خاطئ مع شراء وكفالة؟

الجواب: شراء وكفالة هو نتيجة لشراء منزل جديد بقصد الإنقاذ على القديم. ويعتبر التزوير الرهن العقاري. حتى الظروف المخففة لا تعطي صاحب المنزل الحق في ارتكاب الاحتيال على الرهن العقاري.

ما هي الظروف المخففة للشراء والكفالة؟

أحيانا يشعر أصحاب المنازل بالتبرير لأنهم يعتقدون أنهم خدعوا عندما اشتروا منزلهم الحالي. وهناك عدد قليل من الأسباب شراء وكفالة المقترضين يشعرون بالتضليل هي على النحو التالي:

• ممثل الرهن العقاري لم يفسر بدقة عواقب التمويل مثل القروض معدل قابل للتعديل سوف تعديل أو دفع الفائدة فقط خيارات لا تدفع أسفل مدير.
• وكيل العقارات قاد المشتري إلى الاعتقاد بأن قيم المنزل لا يمكن أن تقع أبدا. وفي الأسواق التي تنخفض فيها القيم ويستثمر المشتري القليل أو لا شيء نحو الإنصاف، يمكن أن يكون المنزل أقل من المبلغ المستحق للبنك.
• قد يكون البنك قد وعد المشتري بأن إعادة التمويل ستكون دائما خيارا ثم تغيرت إرشادات الإقراض مما جعل الحصول على قرض جديد مستحيلا.

في ظل أي من السيناريوهات المذكورة أعلاه، قد يشعر مالك المنزل بالاحتكاك والضغط على السماح للمنزل بالدخول إلى الرهن ولكن لا يريد التخلي عن حق ملكية المنزل. في أذهان أصحاب المنازل هؤلاء، يشعرون أن الظروف تستدعي الخداع لأنهم خدعوا.

ومع ذلك، فإنه لا يغير حقيقة أن الشراء والكفالة يشكل الاحتيال على الرهن العقاري ويخالف القانون.

كيف "الشراء والعمل بكفالة"؟

شراء والكفالة ينطوي على الكذب. وعادة ما ينطوي على وضع اتفاق تأجير زائفة وتقديم هذه الوثائق كاذبة للمقرض. دعونا نتابع الخطوات التي صاحب منزل الأسطورية - سنقوم بالاتصال به كلود - سوف يتبع:

• أولا، كلود يقرر أنه - لأي سبب من الأسباب - منزله لم يعد يناسب أغراضه.
• وبما أن كلود لا يستطيع الحصول على قرض عقاري جديد بعد بيع قصير أو رهن، فإنه يبحث عن منزل للشراء قبل التخلف عن الرهن العقاري القائم.
• يكتب كلود عرض شراء في المنزل الجديد ويقدم طلب القرض.
• يسأل المقرض كلود عن اتفاقية الإيجار أن يظهر أن المستأجر سينتقل إلى منزل كلود القديم ويجعل دفعات الإيجار إلى كلود.
• كلود يسأل صديقه كلايد توقيع اتفاقية الإيجار، على الرغم من كلايد ليس لديه نية للانتقال إلى أو استئجار منزل كلود القديم. ويقدم هذا العقد الإيجاري المزيف إلى المقرض.
• المقرض يوافق على الرهن العقاري الجديد لكلود وتمويل القرض.
• كلود لم يدفع دفعة أخرى على منزله القديم. يتم رفع إخطار التقصير ويذهب المنزل إلى الرهن، ثم يعود إلى البنك في وقت لاحق.
• تم تدمير رصيد كلود، لكنه لا يهمه لأنه اشترى بالفعل منزلا جديدا وليس لديه نية للتحرك لفترة طويلة.

لماذا يتم الشراء والكفالة ضد القانون؟

في قضية كلود، قام بتزوير وثائق القرض وكذب عمدا على طلب القرض. هذا هو الاحتيال الرهن العقاري. يحدث الاحتيال على الرهن العقاري عندما يحجب المقترض المعلومات - مثل النية المتعمدة لوقف الدفع إلى دائن آخر - أو تزوير المعلومات - أي منهما سيؤدي إلى رفض المقرض الجديد القرض إذا كان المقرض على علم بذلك.

ويعتبر أيضا الاحتيال على طلب القرض وتقديم وثائق كاذبة للمقرض. يعرف مكتب التحقيقات الفدرالي الاحتيال على الرهن العقاري على أنه "أي أخطاء جوهرية أو تحريف أو إغفال يعتمد عليه أحد المؤمنين أو المقرضين لتمويل أو شراء أو ضمان القرض".

ونتيجة لممارسات الشراء والإفراج عن الكفالة، تتطلب إرشادات فاني ماي الآن من المشترين التأهل للرهون العقارية في كلا المنزلين في بداية القرض، إلا إذا كان المنزل الحالي لديه الكثير من الأسهم.

وذلك لأن مالك المنزل مع الكثير من الأسهم سيكون الحمقاء على السير بعيدا عن ذلك.

_{في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، دري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.}