النموذج 1099-A، الرهن وتأثير على ضرائبك

يمكن أن يكون الوقت الضريبي مرهقا إذا لم يكن ذلك إلا بسبب جميع نماذج إرس التي تبدأ تلقيها في البريد بعد وقت قصير من أول عام. ماذا يعني كل ذلك؟ ما الذي من المفترض أن تفعل معهم؟

نموذج 1099-A هو واحد من هذه النماذج، ولكن نأمل، عليك أبدا للتعامل معها. يتلقى صاحب المنزل نموذج 1099-A من مقرضه بعد أن تم حبس منزله. المعلومات في النموذج ضرورية للإبلاغ عن الرهن على الإقرار الضريبي الخاص بك.

قد تتلقى عدة أشكال 1099-A لعقار واحد إذا كان لديك أكثر من رهن عقاري أو امتياز ضده وأكثر من مقرض واحد كان متورطا في الرهن. ولكن لا داعي للذعر. إليك ما تحتاج إلى معرفته.

حبس الرهن ومكاسب رأس المال

خدمة الإيرادات الداخلية يعامل الرهن تماما كما لو كنت قد باعت الممتلكات الخاصة بك. سيتعين عليك حساب أرباحك أو خسائرك الرأسمالية، ولكن بخلاف البيع العادي، لا يوجد "سعر بيع" في هذا السيناريو. هذا هو المكان الذي يأتي فيه النموذج 1099-A.

المعلومات في الاستمارة 1099-A

ستحتاج إلى تاريخ البيع وسعر البيع للممتلكات المغلقة لتقرير "بيع "ها بشكل صحيح إلى مصلحة الضرائب الأمريكية، وستجد هذه المعلومات عن الاستمارة 1099-A. بالنسبة إلى سعر البيع، ستستخدم إما القيمة السوقية العادلة للعقار أو رصيد القرض المستحق في وقت الرهن. يوجد رصيد القرض القائم في المربع 2، ووجدت القيمة السوقية العادلة للعقار في المربع 4.

تاريخ الرهن مبين في المربع 1، وسيتم استخدامه كتاريخ بيع العقار - أي "تاريخ البيع".

يجب على دافعي الضرائب أيضا أن يعرفوا إذا كان القرض هو حق الرجوع أو قرض عدم الرجوع، وكان القرض على الأرجح قرضا إذا كان المقرض قد فحص "نعم" في الإطار 5 الذي يطرح "هل كان المقترض مسؤولا شخصيا عن سداد الدين؟"

هل

يتم الإبلاغ عن المكاسب الرأسمالية في الجدول دال للمنازل التي كانت مساكن شخصية.لا تسمح مصلحة الضرائب لدافعي الضرائب بالمطالبة بالخسائر على المساكن الشخصية، وأي ربح - ونعم، يمكن أن يؤدي في الواقع إلى الرهن يمكن أن يقابلها عادة استبعاد المكاسب الرأسمالية لمنزل رئيسي، لذلك فمن غير المحتمل أن يؤدي الرهن إلى فرض أي ضريبة أرباح رأسمالية مستحقة، ويجب عليك الإبلاغ عن المعلومات 1099-A على أي حال.

الإبلاغ عن الرهن < على افتراض أن الممتلكات المغلقة هي الإقامة الشخصية الخاصة بك، يجب إعداد وتقديم الجدول D مع تا الخاص بك x العودة. استخدام تاريخ الرهن في المربع 1 من 1099-A كما تاريخ البيع، ثم أدخل سعر البيع. وسيكون هذا المبلغ إما في المربع 2 أو المبلغ الوارد في المربع 4. أي مربع ستستخدمه سيعتمد على قوانين الإقراض للدولة التي يقع فيها العقار، لذلك تحقق مع أخصائي الضرائب المحلية للتأكد من تحديد الصحيح.

حساب الكسب

الفرق بين المربع 2 و المربع 4 ليس مكسبك الضريبي على الرهن. يمكنك حساب الربح الخاص بك عن طريق مقارنة "سعر البيع" كنت تستخدم لسعر الشراء الخاص بك، وهو أساس التكلفة الخاصة بك في الممتلكات. يمكن العثور على سعر الشراء والتاريخ على البيان الختامي هود-1 الذي تلقيته عند شراء العقار.

الفرق بين سعر البيع وتكلفة أساسك هو مكاسبك. أدخل هذا في الجدول D وعلى السطر 13 من الإقرار الضريبي للنموذج 1040.

عقارات استثمارية

استخدام النموذج 4797 إذا كانت الممتلكات المحجوزة عبارة عن تأجير أو استثمار. ربما تحتاج إلى مساعدة من أخصائي الضرائب في هذه الحالة لأن هناك عوامل إضافية تأخذ في الاعتبار، مثل استعادة الاستقطاعات الاستهلاك، السلبي خسائر فقدان النشاط والإبلاغ عن أي إيرادات الإيجار النهائي والنفقات.

نموذج 1099-A مقابل النموذج 1099-C

قد تتلقى نموذج 1099-C بدلا من نموذج 1099-A إذا كان المقرض الخاص بك على حد سواء حجز على الممتلكات وإلغاء أي رصيد الرهن العقاري المتبقية الذي مدين. في هذه الحالة، إرس يأخذ الموقف الذي تلقيت الدخل من الرهن - تلقيت المال من المقرض لشراء منزلك وكنت لم تدفع كل هذا المال.

ولكن على الرغم من أن الديون المغفرة المبلغ عنها في الجدول 1099-C هي عادة دخل خاضع للضريبة، فإن قانون تخفيف الديون عن الإعفاء من الرهن العقاري يستثني عموما الرهون العقارية الملغاة من خلال الرهن.

انتهت صلاحية هذا المخصص الضريبي من الناحية الفنية في يناير 2017، لكنها لا تزال تشمل اتفاقيات الرهن التي أبرمت في عام 2016 ولا يزال من الممكن أن الكونغرس سيجددها. يجب أن تتأهل إذا تجاوز إجمالي ديونك إجمالي قيمة أصولك قبل وقت الرهن مباشرة. وهذا يعني أنك "معسرا" ويجب عليك فقط الإبلاغ عن الديون الملغاة على إقراراتك الضريبية إلى الحد الذي يتجاوز فيه الإعسار - الفرق بين ديونك وأصولك.

ملاحظة: تتغير قوانين الضرائب بشكل دوري لذا يجب عليك استشارة أخصائي الضرائب

للحصول على أحدث النصائح. المعلومات الواردة في هذه المقالة لا يقصد بها تقديم المشورة الضريبية وأنها ليست بديلا عن المشورة الضريبية.