كيفية تحويل الرهن العقاري إلى مقترض آخر

عندما تبيع منزلا أو ينقل أحد المالكين، قد يكون من المنطقي تحويل الرهن إلى المالك الجديد. بدلا من التقدم بطلب للحصول على قرض جديد، ودفع تكاليف الإغلاق، والبدء من جديد مع ارتفاع رسوم الفائدة، فإن المالك فقط تولي المدفوعات الحالية.

من الممكن تحويل الرهن العقاري، ولكن ليس من السهل دائما. سنقوم بتغطية التفاصيل أدناه، ولكن ملخص مختصر للخيارات الخاصة بك ما يلي:

1. تحويل الرهن المفترض من خلال طلب المقرض إجراء التغيير.
2. إعادة تمويل القرض باسم المالك الجديد فقط.
3. التحويل عندما لا يؤدي الوضع إلى شرط "مستحق للبيع".

الرهن العقاري المفترض

إذا كان القرض "مفترضا"، فإنك في الحظ: فهذا يعني أنك تستطيع تحويل الرهن إلى شخص آخر. لا توجد لغة في اتفاقية القرض تمنعك من إتمام التحويل. ومع ذلك، حتى الرهن العقاري المفترض يمكن أن يكون من الصعب نقل.

في معظم الحالات، يحتاج المقترض "الجديد" إلى التأهل للحصول على القرض. سوف ينظر المقرض في درجات الائتمان للمقترض ونسب الدين إلى الدخل لتقييم قدرة المقترض على سداد القرض. العملية هي في الأساس نفس إذا كان المقترض كان التقدم بطلب للحصول على قرض جديد تماما (ولكن بالطبع المقترض يمكن أن تأخذ على القرض الحالي جزء من الطريق). وافق المقرضون على الأصلي طلب القرض بناء على الائتمان والدخل من مقدم الطلب الأصلي، وأنها لا تريد السماح لأي شخص قبالة الخطاف إلا إذا كان لديهم بديل المقترض الذي هو فقط من المرجح أن تسدد.

لإتمام عملية تحويل قرض مفترض، اطلب التغيير مع المقرض. سيتعين عليك إكمال الطلبات والتحقق من الدخل والأصول ودفع رسوم متواضعة خلال العملية.

نقل الملكية: إيقاف الأسماء على قرض يؤثر فقط على القرض. قد لا تزال بحاجة إلى تغيير الذي يمتلك العقار عن طريق نقل العنوان، وذلك باستخدام استدعاء كويتكليم، أو اتخاذ أي خطوات أخرى مطلوبة في وضعك.

من الصعب العثور على؟

لسوء الحظ، فإن الرهن العقاري المفترض غير متوفر على نطاق واسع. قد يكون أفضل رهان إذا كان لديك قرض إدارة الإسكان الفدرالية أو قرض فا. أما الرهون العقارية التقليدية الأخرى فهي نادرا ما يتم افتراضها. بدلا من ذلك، يستخدم المقرضون مستحق للبيع شرط، وهو ما يعني أنه يجب سداد القرض عند نقل ملكية المنزل.

إعادة التمويل

إذا لم يكن القرض مفترضا ولا يمكنك العثور على استثناء من شرط البيع، فإن إعادة تمويل القرض قد يكون أفضل خيار لك. وعلى غرار الافتراض، سيحتاج المقترض الجديد إلى دخل وائتمان كافيين للتأهل للحصول على القرض.

سوف يقوم صاحب المنزل "الجديد" بتقديم طلب للحصول على قرض جديد بشكل فردي واستخدام هذا القرض لسداد دين الرهن الحالي.قد تحتاج إلى التنسيق مع المقرضين الخاص بك للحصول على الامتيازات إزالتها (ما لم يوافق المقترض الجديد والمقرض الجديد لهم) بحيث يمكنك استخدام المنزل كضمان، وإنما هو وسيلة جيدة ونظيفة لإنجاز هذه المهمة. وتنقل بعض الامتيازات بشكل روتيني من مالك إلى آخر (على سبيل المثال، إذا تم إدخال تحسينات على التمويل من برنامج باس).

مستحق للبيع

المقرضين لا يستفيدون عادة من السماح لك بنقل الرهن العقاري. سيأتي المشترون قبل الحصول على قرض أكثر "ناضجة"، مع مدفوعات الفائدة في وقت مبكر من الطريق (وأنها قد تكون قادرة على الحصول على معدل فائدة أقل).

سيحصل البائعون على بيع منازلهم بسهولة أكبر - ربما بسعر أعلى - بسبب تلك الفوائد نفسها. ولكن المقرضين من شأنه أن يخسر، لذلك انهم لا حريصة على الموافقة على عمليات النقل.

شرط البيع هو جزء من اتفاقية قرض ينص على أنه يجب سداد القرض عند بيع العقار (يتم تسريع القرض).

استثناءات من القاعدة: في بعض الحالات، لا يزال بإمكانك تحويل القرض - حتى مع شرط البيع عند البيع. وغالبا ما يسمح بالتحويلات بين أفراد الأسرة، ويمكن أن يكون المقرض الخاص بك دائما أكثر سخاء مما تنص عليه اتفاقية القرض الخاصة بك (إنه خيار يمكن أن ممارسة، وليس مطلوبا منهم القيام بذلك - ر الحصول على آمالك حتى). الطريقة الوحيدة لمعرفة بالتأكيد هو أن تسأل المقرض الخاص بك ومراجعة اتفاقيتك مع محام محلي. حتى لو قال المقرضون أنه ليس من الممكن، يمكن للمحامي مساعدتك في معرفة ما إذا كان المصرف الذي تتعامل معه يقدم معلومات دقيقة.

ذي غارن-ست. قانون جيرمان يمنع المقرضين من ممارسة خيار التسارع في ظل ظروف معينة. العديد من الحالات الأكثر شيوعا تشمل:

1. عندما يموت المستأجر المشترك وتحويل الملكية إلى المستأجر المشترك المتبقي
2. تحويل القرض إلى قريب بعد وفاة المقترض
3. نقل ملكية الملكية للزوج
4. التحويلات نتيجة لاتفاقات الطلاق والانفصال
5. التحويلات إلى الثقة بين الأفراد (أو الثقة الحية) حيث يكون المقترض مستفيدا

انظر القائمة الكاملة للاستثناءات والمراجعة هذه القائمة مع المحامي الخاص بك.

عمليات النقل غير الرسمية

إذا لم تتمكن من الحصول على الموافقة على طلبك، قد يكون من الأفضل إبرام ترتيب "غير رسمي". على سبيل المثال، يمكنك بيع منزلك، وترك القرض الحالي في مكانه، ويكون المشتري يسدد لك لدفع الرهن العقاري.

هذه فكرة سيئة. اتفاقية الرهن العقاري الخاصة بك ربما لا تسمح بذلك، وربما تجد نفسك في مشكلة قانونية، اعتمادا على كيفية الامور. ما هو أكثر من ذلك، كنت لا تزال مسؤولة عن القرض - على الرغم من أنك لم تعد تعيش في المنزل.

ماذا يمكن أن تذهب الخطأ؟ وتشمل بعض الاحتمالات:

• إذا توقف المشتري عن الدفع، فإن القرض هو باسمك، لذلك لا تزال مشكلتك (ستظهر الدفعات المتأخرة على تقارير الائتمان الخاصة بك، وسوف يأتي المقرضون بعدك).
• إذا كان المنزل يباع في الرهن لأقل من يستحق، قد تكون مسؤولة عن أي نقص.

هناك طرق أفضل لتقديم تمويل البائع لمشتري محتمل.

خياراتك

إذا لم تتمكن من الحصول على رهن عقاري، فإنك لا تزال تحصل على خيارات، اعتمادا على وضعك. ومرة أخرى، قد يمنحك الوفاة والطلاق والتحويلات العائلية الحق في إجراء تحويلات، حتى لو قال المقرض الخاص بك خلاف ذلك.

إذا كنت تواجه رهن ، فإن بعض البرامج الحكومية تسهل التعامل مع الرهن العقاري - حتى لو كنت تحت الماء أو عاطل عن العمل.

إذا كنت تحصل على الطلاق ، اطلب من المحامي الخاص بك كيفية التعامل مع كل من ديونك وكيفية حماية نفسك في حالة عدم دفع زوجتك السابقة.

إذا توفي صاحب المنزل ، يمكن أن يساعدك محام محلي في تحديد ما يجب فعله بعد ذلك.

إذا كنت تقوم بنقل الأصول إلى الثقة ، تحقق مرة أخرى مع المحامي التخطيط العقاري الخاص بك للتأكد من أنك لن تؤدي إلى شرط التسارع.

إعادة التمويل قد يكون الخيار النهائي عندما لا تتوفر أي من النهج الأخرى.