فاني وفريدي سبب أزمة الرهن العقاري

هل كانت فاني ماي وفريدي ماك السبب الفعلي لأزمة الرهن العقاري؟ من الخطير أن نفكر بذلك. وذلك لأنهم كانوا مثالا رئيسيا للقوى الاقتصادية الأكبر التي تسببت في أزمة الائتمان المصرفي والإنقاذ المالي. إن المحاولات التشريعية للهبوط السريع لفاني وفريدي لن تمنع حدوث ركود آخر. والأسوأ من ذلك أنه يمكن أن يضر سوق الإسكان.

كانت فاني وفريدي كيانات ترعاها الحكومة (غس).

كان يعني أن عليهم أن يكونوا قادرين على المنافسة، مثل شركة خاصة، والحفاظ على سعر سهمهم. من ناحية أخرى، كانت قيمة الرهون العقارية التي أعيد بيعها في السوق الثانوية ضمنا مضمونة من قبل الحكومة. وقد تسبب ذلك في الاحتفاظ برأس مال أقل لدعم الرهون العقارية في حالة الخسارة. ونتيجة لذلك، تم الضغط على فاني وفريدي لخطر أن تكون مربحة ولكن عرفت أنها لن تعاني من العواقب إذا تحولت الأمور إلى الجنوب.

قامت الحكومة بوضعها على هذا النحو للسماح لهم بشراء رهن عقاري مؤهل، وتأمينها وإعادة بيعها للمستثمرين، وبالتالي تحرير أموال للبنوك لتقديم قروض عقارية جديدة. وبهذه الطريقة، كانوا يشاركون تقليديا في ما لا يقل عن نصف جميع الرهونات العقارية الجديدة التي يتم إجراؤها كل عام. وبحلول كانون الأول / ديسمبر 2007، عندما بدأت البنوك في تقليص إقراضها، كانت فاني وفريدي المقرضين الوحيدين الذين لا يزالون يعملون، وهم مسؤولون عن 90 في المائة من جميع القروض العقارية.

منعت اللوائح الحكومية فاني وفريدي من شراء الرهون العقارية التي لم تستوف شروط الدفع والائتمان.

ولكن مع تغير سوق الرهن العقاري، فعلت أعمالهم.

بين عامي 2005 و 2007، كان عدد القروض العقارية التي حصلوا عليها من القروض التقليدية ذات الفائدة الثابتة بنسبة 20٪. في الواقع، فإن معظم الرهون العقارية التي اشتروها أو مضمونة كانت إما الرهن العقاري، الفائدة فقط أو الاستهلاك السلبي. وذلك لأن تلك هي أنواع القروض التي تقدمها البنوك وسماسرة الرهن العقاري غير المنظم.

وقد ازدادت أسوأ بسبب استخدامها للمشتقات للتحوط من مخاطر أسعار الفائدة في محافظها. ولكن شركات القطاع الخاص مع المساهمين لإرضاء، كانوا يفعلون ذلك لتبقى قادرة على المنافسة مع البنوك الأخرى. كانوا جميعا يفعلون نفس الشيء.

منعت اللوائح الحكومية فاني وفريدي من شراء الرهون العقارية التي لم تستوف شروط الدفع والائتمان. وهذا يعني أنهم اشتروا، باعوا أو ضمان 50٪ من الرهون العقارية المقدمة، لكنه كان النصف الأكثر مصداقية. وبحلول عام 2007، كانت 17٪ فقط من محفظتها هي قروض فرعية أو قروض ألت-A. ولكن عندما انخفضت أسعار المساكن، وبدأ أصحاب المنازل التخلف، ساهمت هذه النسبة الصغيرة نسبيا من القروض سوبريم 50٪ من الخسائر.

استحوذت قروض فاني ماي على

• 62٪ إطفاء سلبي
• 84٪ فقط
• 58٪
• 62٪ مطلوب أقل من 10٪ دفعة مقدمة.

قروض فريدي ماك كانت أكثر خطورة، وتتألف من:

• 72٪ إطفاء سلبي
• 97٪ الفائدة فقط
• 67٪ سوبريم
• 68٪ مطلوب أقل من 10٪ الدفعة المقدمة.

كان الغلبة في القروض الغريبة بالإضافة إلى المقترضين من القطاع الخاص التي جعلت اقتناء فاني وفريدي القروض سامة جدا.

فاني وفريدي قلت قروض سمية أقل من معظم البنوك

ومن المهم أن نفهم، مع ذلك، أنه بسبب اللوائح، أخذوا أقل من من هذه القروض من معظم البنوك.

وفقا لعدة محللين، زادوا من استحواذهم على هذه القروض للحفاظ على حصتها في السوق في ما أصبح سوقا تنافسية للغاية. (المصدر: سيكينغالفا، كم هو فاني وفريدي اللوم، 2 أكتوبر 2008؛ واشنطن بوست فاني وفريدي تصبح موضوعا ساخنا، 10 أكتوبر 2008)

في عام 2005، برعاية مجلس الشيوخ مشروع قانون سعى لمنعهم من الاحتفاظ بأوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري في محفظتهم لأنها أرادت الحد من المخاطر على الحكومة.في المجموع، تمتلك غس اثنين أو 5 مليون تريليون دولار من سوق الرهن العقاري البالغ 11 تريليون دولار. بعد فشل مشروع قانون مجلس الشيوخ، رفعت فاني وفريدي حصصهما من القروض المحفوفة بالمخاطر، وذلك لأنهم يستطيعون كسب المزيد من المال من القروض بأسعار فائدة مرتفعة من الرسوم التي حصلوا عليها من بيع القروض.

مرة أخرى، كانوا (المصدر: بارون's، فاني ماي ذي بيلت غوفرنمنت بيلوت؟)، 10 مارس 2008؛ إهت، فاني وفريدي اللوم لعبة، 24 أغسطس 2008)

كما الحكومة الشركات التي ترعاها، استغرق فاني وفريدي أكثر r إيسك مما كان ينبغي أن يكون، لأن دافعي الضرائب في نهاية المطاف كان لاستيعاب خسائرهم. ولكنهم لم يسببوا الانكماش السكني. ولم تغمر السوق بالقروض الغريبة. بدلا من ذلك، كانت مثالا، وليس سببا، لأزمة الرهن العقاري.

المشتقات ساعدت سبب سقوط فاني

كما لم يكن مطلوبا من غس وفاني وفريدي لتعويض حجم محفظة قروضها مع رأس المال ما يكفي من مبيعات الأسهم لتغطية ذلك. وكان ذلك نتيجة لجهودهم في مجال الضغط وحقيقة أن قروضهم كانت مؤمنة، لذلك شعروا أنهم ليسوا بحاجة إليها. وبدلا من ذلك، استخدموا المشتقات للتحوط من مخاطر أسعار الفائدة في محافظهم. عندما انخفضت قيمة المشتقات، وكذلك فعلت قدرتها على ضمان القروض. (المصدر: نيت، فاني، فريدي وأنت، 14 يوليو 2008)

هذا التعرض للمشتقات ثبت سقوطها، كما فعلت بالنسبة لمعظم البنوك. ومع هبوط أسعار المساكن، انتهى حتى المقترضون المؤهلون إلى ما هو أكثر من قيمة المنزل. إذا كانوا بحاجة إلى بيع المنزل لأي سبب من الأسباب، فسوف تفقد قدرا أقل من المال عن طريق السماح للبنك لالغاء. وكان المقترضون في الإطفاء السلبي والقروض المخصصة فقط في حالة أسوأ.

القضاء على فاني وفريدي يمكن أن يدمرا أي إنعاش في المساكن

يقترح بعض المشرعين القضاء على فاني وفريدي. ويشير آخرون إلى أن الولايات المتحدة نسخ أوروبا في استخدام السندات المغطاة لتمويل معظم الرهون العقارية في المنازل.وباستخدام السندات المغطاة، تحتفظ البنوك بمخاطر الائتمان على قروضها العقارية، ولكنها تبيع سندات مدعومة بهذه الرهون العقارية للمستثمرين الخارجيين، مما يؤدي إلى عدم تحميل مخاطر أسعار الفائدة.

القضاء على فاني وفريدي سوف يقلل بشكل كبير من توافر الرهون العقارية وزيادة التكلفة. البنوك لم تقم، ولن، خطوة لضمان الرهون العقارية. وقد أظهرت الدراسات أنه بدون فاني وفريدي، يمكن أن تصل معدلات الفائدة على الرهن العقاري إلى ما بين 9 و 10٪. ومن شأن ذلك أن يضر بسوق الإسكان قبل أن تتاح له فرصة للتعافي. (المصدر: بارون's، ليف أفتر ذي أولد فاني أند فريدي، سيبتمبر 15، 2008)