كتابة الصفحة الرئيسية الخسائر في الإقامة الشخصية

بواسطة جوليان بلوك، المحامي

معظم الناس سوف يقولون لكم أن شطب خسائر المنزل على بيع الإقامة الشخصية أمر مستحيل أو غير مسموح به، لكنها ستكون غير صحيحة. وعموما، يحظر قانون ضريبة الدخل الداخلي أي خصم للخسارة من بيع محل إقامة رئيسي. ومع ذلك، فإنه يجيز عدة استثناءات لشطب خسائر المنزل في مسكن شخصي.

على سبيل المثال، يسمح القانون بخصم خسارة من بيع مسكن شخصي تم تحويله إلى عقار إيجار.

ولكنه يحد من مبلغ الشطب. لا خصم لأي انخفاض في القيمة قبل أن تبدأ في الإيجار.

نقطة الانطلاق هي أساس الملكية (1) المعدل في وقت التحويل أو (2) القيمة السوقية العادلة في وقت التحويل، أيهما أقل. بعد أن تحدد الحد الأدنى من (1) أو (2)، قم بزيادة هذا المبلغ لتعكس التحسينات الرأسمالية لفترة الإيجار التي تعزز قيمتها. بعد ذلك، طرح خصم فترة الإيجار للاستهلاك. ما تصل في نهاية المطاف هو أساس الملكية تعديل في وقت البيع. عند البيع، فإن الحد الأقصى لخصم الخسارة هو المبلغ الذي يتجاوز فيه سعر البيع في الوقت المحدد سعر البيع.

في سوق العقارات الحامضة، يمكن أن يكون أساس العقار المعدل في وقت البيع أقل بكثير من التكلفة الأصلية. وكقاعدة عامة، يبدأ الأساس على أساس التكلفة الأصلية، بما في ذلك أي دين مفترض مثل الرهن الأول أو الثاني، بالإضافة إلى التعديلات صعودا أو هبوطا.

ضبط صعودا لتعكس النفقات لبعض تكاليف التسوية أو الإغلاق المرتبطة بالشراء مثل الرسوم القانونية و / أو التحسينات. ضبط لأسفل لكمية الربح من بيع قبل 7 مايو 1997، من منزل المملوكة سابقا والتي تم تأجيل الضرائب. تؤدي كل هذه التعديلات في التكلفة الأصلية إلى الأساس المعدل.

مثال: في عام 2001، اشتريت أول مسكن شخصي بمبلغ 200،000 دولار أمريكي. في عام 2003، انتقلت من المنزل واستأجرته. في ذلك الوقت، يمكنك أن تحدد أن القيمة السوقية العادلة لها هو 180 $، 000. في وقت لاحق، كنت تأخذ الاستقطاعات الاستهلاك من 20،000 $ وبيع الممتلكات بمبلغ 150، 000.

قد تعتقد أن فقدان الخاص بك هو $ 50، 000 - الفرق بين التكلفة الأصلية من 200،000 دولار وسعر البيع من 150،000 $. ولكن مصلحة الضرائب الأمريكية يحد من فقدان الخاص بك إلى مجرد 10، 000 $ - المبلغ الذي $ 160، 000 في الوقت المناسب للبيع على أساس تعديل (القيمة السوقية العادلة البالغة 180 000 دولار في وقت التحويل ناقصا استهلاك فترة الإيجار البالغة 000 20 دولار) تتجاوز سعر البيع البالغ 000 150 دولار.

عندما تكون فترة الاستئجار لمدة تقل عن سنة واحدة، فإن مصلحة الضرائب قد تدعي أنه ينبغي عدم السماح بفقدان على أساس أن تحويل البائع للإقامة إلى عقار إيجار كان مؤقتا فقط وليس دائما.وتحذر المبادئ التوجيهية لبائعي المنازل من أن "لم تقم بتغيير منزلك إلى عقار إيجار إذا كنت تستأجر منزلك القديم مؤقتا قبل بيعه". ومع ذلك، فإن المبادئ التوجيهية بشأن ما هو مؤقت وما هو دائم هي لا تعني الكلمة الأخيرة. وهي تعكس فقط الموقف الرسمي لمصلحة الضرائب الأمريكية من مسألة ما، وهي ليست ملزمة للمحاكم.

لا، وفقا للمبادئ التوجيهية، سوف تنظر مصلحة الضرائب في الإقامة الشخصية إلى أن تم تحويلها إلى تأجير العقارات "إذا كنت تضع منزلك مع وكيل عقاري للإيجار أو البيع وليس مستأجرا". < الترجمة: يجب عليك فعلا استئجار المنزل قبل أن تتمكن من اتخاذ خسارة الخصم. وقد أيدت المحاكم هذا القيد. إذا كنت في شك، تحقق دائما مع محاسب الضرائب المهنية أو سلطة الائتلاف المؤقتة قبل المطالبة خسائر المنزل في الإقامة الشخصية.

جوليان بلوك هو خبير الضرائب من لارشمونت، نيويورك.

حرره إليزابيث وينتراوب، شراء منزل الخبراء.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا. <<