كيفية القيام 1031 التبادلات لتأجيل الضرائب

قول الوقت، "لا شيء مؤكد ولكن الموت والضرائب"

هو فقط نصف صحيح لدافع الضرائب الأمريكية والدهاء الذي يخطط لبيع الاستثمار أو الأعمال التجارية حيث أن ضريبة الأرباح الرأسمالية على أرباحك يمكن أن تصل إلى 15٪ إلى 30٪ عندما يتم الجمع بين الضرائب الحكومية والفيدرالية، فلماذا لا تتخذ الخطوات اللازمة لتجنب هذه الخسارة؟ لدغة ضريبية كبيرة يمكن أن تمحو الأموال التي يمكن استخدامها ل

<->>

أدخل الضريبة المؤجلة 1031. لكثير من دافعي الضرائب، هذا هو مثل المال يسقط من السماء.

1031 التبادل ديفر الضرائب

و 1031 وقد أشير إلى التبادل كأداة أقوى لبناء الثروات لا تزال متاحة لدافعي الضرائب.وقد كان جزءا رئيسيا من استراتيجية نجاح عدد لا يحصى من المعالجات المالية والممتلكات العقارية مع أخذ اسمها من القسم 1031 من قانون الإيرادات الداخلية، وضريبة يسمح التبادل -dferred دافعي الضرائب لبيع الدخل أو الاستثمار أو الممتلكات التجارية واستبدالها مع بروب مثل نوع RTY.

يتم تأجيل الأرباح الرأسمالية من بيع هذه الممتلكات أو تأجيلها طالما أن قواعد مصلحة الضرائب تتبع بدقة. هذه هي استراتيجية ضريبية واستثمارية حكيمة، فضلا عن أداة التخطيط العقاري. من الناحية النظرية، يمكن للمستثمر أن يستمر في تأجيل أرباح رأس المال على العقارات الاستثمارية حتى الموت، مما يحتمل تجنبها جميعا معا.

1984 التشريع تغير بعض جوانب 1031 التبادلات

في الأيام الأولى من "التبادلات العينية"، أخذ هذا المصطلح حرفيا تماما، وغالبا ما يطرح صعوبات.

على سبيل المثال، إذا كنت تملك مبنى مكون من ثلاثة طوابق مكون من قرميد، كنت ترغب في بيعه من خلال تبادل 1031، فسيتعين عليك العثور على مبنى آخر من ثلاثة طوابق مكون من الطوب الذي يريد مالكه التبديل. ثم يجتمع اثنان منكم وسيجري التبادل.

في الماضي، لم تكن هناك قيود زمنية على التبادل.

طالبت مصلحة الضرائب الأمريكية ضوابط أكثر صرامة على العملية، مما أدى إلى الكونغرس يمر في عام 1984 القسم 1031 (أ). وحدد هذا التشريع التبادلات المؤجلة، وعرف كذلك الممتلكات "المماثلة"، وأنشأ جدولا زمنيا لاستكمال عملية التبادل.

التأهل للحصول على 1031 تبادل

العقارات المؤهلة للاستخدام التجاري أو الاستثمار مؤهلة للحصول على 1031 الصرف. الإقامة الشخصية غير مؤهلة، وعموما، لا يمكن التأهل لخاصية الإصلاح والوجه لأنها تناسب في فئة الممتلكات المحتفظ بها للبيع. عطلة أو منازل ثانية، والتي لا يحتفظ بها كإيجارات غير مؤهلة للحصول على 1031 العلاج؛ ومع ذلك، هناك اختبار استخدام بموجب الفقرة 280 من قانون الضرائب التي قد تنطبق على تلك الممتلكات. وينبغي استشارة خبير ضريبي في هذه الحالة.

الأراضي التي لا تزال قيد التطوير، والممتلكات المشتراة بغرض البيع غير مؤهلة للعلاج المؤجل.لا تعتبر الأسهم والسندات والملاحظات والممتلكات المخزون، والفوائد المفيدة في شراكة الملكية "مثل نوع" لأغراض الصرف.

للتأهل كصفقة 1031 اليوم، يجب أن تأخذ المعاملة شكل "تبادل" بدلا من مجرد بيع عقار واحد مع شراء لاحق لآخر.

أولا، يجب أن يكون العقار الذي يتم بيعه وخاصية الاستبدال الجديدة محتفظ به لأغراض استثمارية أو للاستخدام المنتج في تجارة أو نشاط تجاري. يجب أن تكون خصائص "مثل النوع".

• أنواع العقارات التالية مقايضة تتلاءم مع شرط التبادل المؤهل للعقارات المماثلة:
• مكتب مقابل مركز تسوق
• مركز تسوق مقابل أرض
• أرض في مقابل مبنى صناعي
• مبنى سكني مقابل مبنى صناعي

تأجير أسرة واحدة مقابل عقار مستأجر (تيك)

اليوم، يمكنك تبادل مبنى سكني من الطوب الخام الأرض، مستودع، أو مبنى المكاتب الصغيرة. ومع ذلك، هناك قيود زمنية صارمة التي يجب أن تتحقق أو لن يسمح التبادل 1031 وسيتم فرض عواقب الضرائب.
قبل عام 1984، تمت جميع عمليات التبادل تقريبا في نفس الوقت مع إغلاق ونقل الممتلكات المباعة، (العقارات المتخلى عنها)، وشراء العقارات الجديدة، (استبدال العقار). وبالإضافة إلى المشاكل التي صودفت عند محاولة العثور على عقار مناسب، كانت هناك صعوبات في النقل المتزامن للعناوين وكذلك الأموال. ليس ذلك اليوم.

بي C. غرانت كونيس، رئيس مجموعة البدائل 1031

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هي وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.

بي C. غرانت كونيس، رئيس مجموعة البدائل 1031

تأخر 1031 يتجنب التبادل مشاكل ما قبل عام 1984 ولكن يتم فرض مواعيد نهائية أكثر صرامة. دافع الضرائب الذي يريد إكمال تبادل والقوائم وتسويق الممتلكات بالطريقة المعتادة. وعندما يتقدم المشتري إلى الأمام وينفذ عقد الشراء، يدخل البائع في اتفاق تبادل مع وسيط مؤهل يصبح بدوره البائع البديل.

اتفاق التبادل عادة ما يدعو إلى التنازل عن عقد البائع إلى الوسيط. الإغلاق يحدث مكان، لأن البائع لا يمكن أن تلمس المال، وسيط يتلقى العائدات المستحقة للبائع.

1031 تبادالت قيود وقت الشحن

عند هذه النقطة، يبدأ أول تقييد زمني، وهو قاعدة 45 يوما لتحديد الهوية. يجب على دافعي الضرائب إما أن يختتموا أو يحددوا كتابة ملكية بديلة محتملة في غضون 45 يوما من إقفال ونقل الملكية الأصلية. الفترة الزمنية غير قابلة للتفاوض، وتشمل عطلة نهاية الأسبوع والأعياد، وسوف مصلحة الضرائب لا تجعل استثناءات. إذا تجاوزت الحد الزمني، يمكن أن يكون غير كامل الخاص بك الصرف غير مؤهل والضرائب من المؤكد أن تتبع.

أنواع خصائص الاستبدال لتحديد:

1. ثلاث عقارات دون اعتبار لقيمتها السوقية العادلة.

2. أي عدد من العقارات طالما أن قيمها العادلة العادلة في نهاية فترة تحديد الهوية لا تتجاوز 200٪ من إجمالي القيمة السوقية العادلة للعقار المتنازل عنه اعتبارا من تاريخ التحويل.

إذا تم تجاوز قاعدة الممتلكات الثلاث والقاعدة 200٪، فلن يفشل التبادل إذا كان دافعي الضرائب يشترون 95٪ من إجمالي القيمة العادلة العادلة لجميع العقارات المحددة.

ما هو التمهيد؟

من الناحية الواقعية، فإن معظم المستثمرين يتبعون قاعدة الملكية الثلاث حتى يتمكنوا من إكمال العناية الواجبة واختيار واحد الذي يعمل بشكل أفضل بالنسبة لهم أن تغلق.

عموما، والهدف هو التجارة حتى لتجنب نقل "التمهيد" والحفاظ على الصرف معفاة من الضرائب.

"التمهيد" هو المال أو القيمة السوقية العادلة لأي ممتلكات إضافية تلقتها دافعي الضرائب من خلال التبادل. يشمل المال جميع النقد المعادل والديون والمطلوبات التي تخضع لها الممتلكات المتبادلة. هذا هو "غير مثل نوع" الملكية والقواعد التي تحكمه خلال التبادل معقدة. ويكفي القول، دون مشورة الخبراء، تلقي "التمهيد" يمكن أن يؤدي إلى الضرائب.

1031 التبادلات تخضع لقاعدة ال 180 يوما

بمجرد اختيار العقار البديل، يكون لدى دافعي الضرائب 180 يوما من تاريخ نقل الملكية التي تم التخلي عنها إلى المشتري لإغلاقها على موقع الاستبدال الجديد. ومع ذلك، إذا كان تاريخ الاستحقاق على الإقرار الضريبي للمستثمر، مع أي تمديدات، عن السنة الضريبية التي تم فيها بيع العقار الذي تم التخلي عنه قبل فترة ال 180 يوما، يجب أن يتم الانتهاء من هذا التاريخ قبل ذلك التاريخ. تذكر أن جزءا من هذه الفترة قد استخدم بالفعل خلال فترة تحديد الهوية. لا توجد إضافات ولا استثناءات لهذه القاعدة، لذا فمن المستحسن جدولة الإغلاق قبل الموعد النهائي.

بما أن القانون يقضي بأن لا يلمس دافعي الضرائب العائدات من المعاملة الأولى، يحصل الوسيط المؤهل على العقار البديل من البائع عند الإغلاق وبعد إتمام المعاملة، ثم ينقله إلى دافعي الضرائب.

1031 التبادلات ليست للمستثمرين بنفسك

هذا هو وصف أساسي لكيفية نجاح عمل 1031 إكسهانج. اعتمادا على حالة دافعي الضرائب، ونوع الملكية التي تم التخلي عنها وخصائص العقار البديل، قد تكون هناك جوانب أخرى من البورصة متورطة. وقد يصبح استكمالها معقدا وينبغي دائما استشارة الخبراء. هذه ليست مهمة ل "تفعل ذلك بنفسك" المستثمر.

باستخدام قوة التبادل 1031 لبناء والحفاظ على الثروة والأصول، وتوليد التدفق النقدي من الاستثمارات، وإعادة هيكلة وتنويع وتوحيد العقارات هو حق كل مالك العقارات الاستثمارية في الولايات المتحدة. يجب على دافعي الضرائب الأمريكيين ألا يضطروا أبدا إلى دفع ضرائب أرباح رأس المال على بيع عقاراتهم الاستثمارية إذا كانوا يعتزمون إعادة استثمار تلك العائدات في المزيد من العقارات الاستثمارية.

الأوراق المالية المقدمة من خلال شركة باسيفيك ويست سكوريتيز، Inc. عضو فينرا / سيبك.

_{هذه المادة ليست عرضا لبيع أو طلب شراء أي ضمان.وهذه المعلومات هي لأغراض المناقشة والمعلومات فقط. وليس المقصود به أن يحل محل المشورة القانونية أو الضريبية أو المالية المختصة بالتخطيط. تنطبق القوانين الضريبية المطبقة على القانون الاتحادي وتتعلق بها فقط. قد يكون للدول الفردية قوانين الضرائب الإضافية الخاصة بها. يرجى الاتصال الضرائب المناسبة والمهنية القانونية في ولايتك. يتم توفير هذه المعلومات من مصادر يعتقد أنها موثوقة ولكن ينبغي أن تستخدم جنبا إلى جنب مع المشورة المهنية التي تتفق مع الوضع الشخصي الخاص بك.}

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، دري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.