الآثار المترتبة على بيع منزلك مقابل الدولار

هل يمكنني بيع بيتي لأطفالي مقابل الدولار؟ الإجابة القصيرة هي نعم. إذا كنت تملك منزلك، يمكنك بيعه لأي شخص بأي ثمن. ولكن، إذا كنت تبيع منزل 200،000 دولار للطفل للطفل 1 دولار. 00، كنت حقا جعل 199 $، 999 هدية في وقت البيع. تعرف مصلحة الضرائب الأمريكية أنك لن تبيع المنزل لغريب مقابل الدولار. تعرف مصلحة الضرائب أيضا أن السعر هو $ 1 فقط لأن المشتري هو طفلك.

لذلك، يعتبر جزء بيع وجزء هدية.

معظم الناس الذين يسألون هذا السؤال يعتقدون أن مثل هذا البيع سيساعد على تجنب الضرائب العقارية والميراث. غير أن ضرائب التركة والميراث على الممتلكات تعتمد على ما إذا كان البائع / الجهة المانحة لا يزال يستخدم العقار ويشغله.

الوضع الأول: البائع لا يستخدم العقار بيع ما بعد

دعونا نلقي القضية سهلة أولا. المالك الأصلي يبيع $ 200،000 منزل لل $ 1 ولم تعد تستخدم أو تحتل العقار. المبلغ المتبقي من 199 دولار، 999 لا يهرب من الضرائب الاتحادية لنقل لأن مصلحة الضرائب يعامل 199 $، 999 كهدية. و 14،000 $ ضريبة هدية استبعاد السنوي هو متاح وهدية تزيد على 14،000 $ يبدأ في استخدام ما يصل $ 5 المتبرع. 43 مليون إعفاء الاتحادية المعادل. الإعفاء مرتفع جدا أن معظم الناس لا داعي للقلق حول هذا الموضوع.

بالنسبة إلى أغراض الوراثة الحكومية والضرائب العقارية، فإن النتيجة ستعتمد على ما إذا كانت الدولة تتبع ضريبة العقارات الفدرالية، أم أن لديها قواعدها الخاصة.

عندما يتم نقل العقار بالهدية، يتحمل المستلم تكلفة أو ضريبة ضريبة الدخل للجهة المانحة. باستخدام مثالنا أعلاه، إذا كان المستلم يبيع المنزل بمبلغ 200 ألف دولار، وكانت تكلفة المنزل 50 ألف دولار، ثم على المتلقي أن يقدم ويدفع ضريبة على 150 $، 000 كسب رأس المال. ليس أفضل نتيجة.

إذا كان المتبرع قد احتفظ بالممتلكات وتم إدراجه في ممتلكاته، فسيكون هناك زيادة في أساس ضريبة الدخل إلى قيمة تاريخ الوفاة وإذا تم بيع العقار قيمة تاريخ الوفاة، ال توجد مكاسب رأسمالية خاضعة للضريبة.

الوضع الثاني: البائع يستمر في استخدام الممتلكات آخر بيع

الآن لحالة أصعب. نتلقى نتيجة مختلفة إذا كان المالك الأصلي للمنزل لا تزال تستخدم وتحتل المنزل بعد أن جعلت بيع $ 1 و 199 $، 999. وبالنسبة لضريبة العقارات الاتحادية، استمرار شغل الإقامة يسبب القيمة الكاملة للعقار إلى يتم إدراجها في إجمالي العقارات وتخضع للضريبة. وتتخذ السلطات الضريبية موقفا مؤداه أن استمرار شغل العقار هو جزء من الصفقة.

وبعبارة أخرى، كان هناك تفاهم بين الطرفين الذي ذهب إلى شيء من هذا القبيل: سأبيع لك بيتي مقابل دولار واحد، ولكنك ستسمح لي بالبقاء فيه طالما أردت.وحتى لو لم يكن هذا الفهم مكتوبا، فقد نجحت السلطات الضريبية في الحفاظ على أن الاتفاق قائم لأن ذلك هو ما حدث بالفعل. هذه ليست نتيجة رهيب لأن تذكر، هناك $ 5. 43 إعفاء من ضريبة العقارات الاتحادية (45 مليون دولار في عام 2016).

بعض الناس يعتقدون أن دفع الإيجار هو الجواب. وهذا لن يساعد أيضا. والقاعدة العامة هي أنه عند نقل أي ممتلكات خلال فترة الحياة، ويحتفظ الشخص الذي نقل العقار بالدخل من العقار أو استخدام وشغل العقار، فإن القيمة الكاملة للممتلكات المنقولة مشمولة في حوزة المحيل.

هناك استثناء. إذا كان نقل العقار كان بالقيمة الكاملة، أي أن التحويل كان بيعا وحصل المحول على ممتلكات أخرى أو نقدية تساوي القيمة السوقية العادلة للعقار. دفع الإيجار ليس قيمة كاملة للنقل. قد تكون القيمة العادلة للاستخدام والشغل، ولكن هذا لا يساعد على مسألة ضريبة العقارات.

هناك بعض تقنيات التخطيط العقاري التي تتضمن تغيير العنوان إلى المساكن الشخصية.

تأكد من حصولك على نصيحة سليمة من خبير قبل محاولة التخطيط العقاري بنفسك.