إعادة الرهن العقاري مقابل إعادة التمويل: ما هو أفضل؟

هل أنت مستعد لتوفير بعض المال على الرهن العقاري؟ هذا عظيم - كنت قد حصلت على العديد من الخيارات، وانها مهمة لاختيار واحد الذي يناسب اموالك. وبالنسبة للعديد من المقترضين، فإن الاختيار بين إعادة صياغة الرهن العقاري وإعادة التمويل. في كلتا الحالتين، يمكنك في نهاية المطاف مع دفع شهري أقل وعليك (من الناحية المثالية) توفير المال في تكاليف الفائدة، ولكن هناك إيجابيات وسلبيات على كل خيار.

إذا كان التدفق النقدي ليس مشكلة بالنسبة لك، فمن المحتمل أن يكون أفضل (بالمعنى المالي) في معظم الحالات لإعادة صياغة أو ببساطة الدفع المسبق للرهن العقاري الخاص بك.

إعادة التدوير مقابل إعادة التمويل

ما الفرق بين إعادة صياغة وإعادة تمويل قرض منزلك؟ قد يساعدك تعريف سريع.

إعادة الشراء يحدث عند تسديد مبلغ كبير من رصيد القرض الخاص بك (أحيانا مع مبلغ مقطوع كبير، وأحيانا مع دفعات إضافية منتظمة) وتغيير القائمة قرض. سوف المقرض الخاص بك إعادة حساب المدفوعات الشهرية الخاصة بك على أساس جديد، وانخفاض رصيد القرض. لأن رصيد القرض الخاص بك هو أصغر، سوف تدفع أقل في الفائدة على مدى العمر المتبقي من القرض الخاص بك. سوف تستمتع أيضا بزيادة التدفق النقدي نتيجة لدفعك الشهري الأدنى.

إعادة التمويل يحدث عند الحصول على قرض جديد واستخدامه لسداد قرضك الحالي. على وجه الدقة، المقرض الجديد الخاص بك تسدد دفعة مباشرة إلى المقرض القديم الخاص بك، وبدء إجراء المدفوعات إلى المقرض الجديد الخاص بك. سيكون القرض الخاص بك (نأمل) أصغر مما كان عليه عندما كنت اقترضت في الأصل، لذلك يجب أن يكون لديك دفعة شهرية أقل.

بالإضافة إلى ذلك، ربما يكون من المنطقي إعادة التمويل إذا كنت تحصل على سعر فائدة أقل، لذا قد تنفق أقل على الفائدة (ولكن قد ينتهي بك الأمر بإنفاق المزيد ).

إيجابيات وسلبيات إعادة التشكيل

والميزة الرئيسية لإعادة صياغة هو البساطة. المقرض الخاص بك ربما يحتوي على البرنامج الذي يسمح لك لإعادة صياغة إلى حد ما دون ألم.

سوف يتقاضون رسوما متواضعة، يجب أن تكونوا قادرين على تغطيتها مع المدخرات التي تحصلون عليها، وسيكون لديهم مجموعة من القواعد (مثل كم تحتاج إلى الدفع المسبق قبل أن تتمكن من إعادة صياغتها) .

لإعادة صياغة القرض الخاص بك، لا تحتاج إلى التأهل بنفس الطريقة التي تحتاج إلى التأهل للحصول على جديد قرض (التي يمكن أن تكون الكثير من العمل، وأنه قد لا يكون ممكنا في الوضع الحالي الخاص بك). لا تحتاج إلى تقديم دليل على الدخل، وتوثيق الأصول الخاصة بك (وأين جاءوا من)، أو تأكد من درجات الائتمان الخاصة بك هي في شكل قمة. لديك بالفعل القرض - كنت مجرد طلب لإعادة حساب الجدول الزمني للاستهلاك.

عند إعادة صياغة قرض، لا يتغير سعر الفائدة (ولكن قد يتغير إذا كنت إعادة تمويل). هناك العديد من المدخلات المستخدمة لحساب الدفع الشهري الخاص بك: عدد المدفوعات المتبقية، ورصيد القرض، ومعدل الفائدة.عند إعادة صياغة، المقرض الخاص بك فقط تغيير رصيد القرض الخاص بك.

لاحظ أن إعادة صياغة القرض ليست هي نفسها تعديل القرض. إذا كنت تحت الماء وتواجه صعوبات مالية، فقد تكون هناك طرق أخرى لتغيير شروط القرض أو إعادة التمويل.

إيجابيات وسلبيات إعادة التمويل

الأسباب الرئيسية لإعادة التمويل هي الحصول على دفعة شهرية أقل، وتخصيص قرضك، وربما الحصول على سعر فائدة أقل (والذي قد يكون صعبا، اعتمادا على الوقت الذي حصلت فيه على القرض الأصلي ).

إذا حصلت على قرض جديد، فستحصل على فترة اختيار القرض: هل سيكون رهن عقاري لمدة 30 عاما أو قرضا ثابتا لمدة 15 سنة أو رهن معدل قابل للتعديل؟

ومع ذلك، فإن القرض الجديد قد ينتهي بكلفة أكبر بكثير من إعادة صياغة. بالنسبة للمبتدئين، سيكون عليك دفع تكاليف الإغلاق (مثل رسوم التقييم ورسوم التأسيس وما إلى ذلك). ولكن ريال قد تكون زيادة الفائدة التي تدفعها. إذا قمت بتمديد القرض الخاص بك على مدى فترة طويلة من الزمن - عن طريق الحصول على قرض آخر لمدة 30 عاما بعد أن كنت قد دفعت القرض الحالي الخاص بك على مدى السنوات ال 15 الماضية - عليك أن تبدأ من الصفر. مع معظم القروض، كنت تدفع المزيد من الاهتمام في السنوات الأولى، وتدفع معظم المدير في السنوات اللاحقة. وسيعود لك قرض جديد طويل األمد في تلك السنوات األولى.

للاطلاع على مثال لكيفية دفع المبلغ الأساسي والفائدة، يمكنك تشغيل بعض الأرقام باستخدام آلة حاسبة إطفاء القروض.

لا تفعل إما

إذا كنت تريد حقا توفير المال، فإن أفضل خيار قد يكون لتمرير إعادة صقل و إعادة التمويل. بدلا من ذلك، الدفع المسبق الرهن العقاري الخاص بك (سواء في مبلغ مقطوع أو مع مرور الوقت)، والحفاظ على جعل المدفوعات المطلوبة كبيرة كذلك.

إذا كنت إعادة صياغة، سيكون لديك القدرة على جعل المدفوعات الصغيرة، والتي قد تشعر لطيفة، ولكنك لن تسدد القرض الخاص بك أي أسرع. إذا كنت إعادة تمويل، قد تسدد في الواقع القرض الخاص بك في وقت لاحق مما كنت ذاهبا إلى، وهذا فقط يوقف لا مفر منه. ولكن إذا كنت تدفع مقدما وتستمر في إجراء الدفع الشهري الأصلي، فسوف توفر المال على الفائدة و تسديد الرهن العقاري الخاص بك في وقت مبكر.