إيجابيات وسلبيات إعادة تمويل الرهن العقاري

تسمع أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري هي في أدنى مستوياتها على الإطلاق، وتحوم بالقرب من مستويات التضخم التاريخية. هذا هو عمليا المال مجانا على المدى الطويل.

ومع ذلك، كنت ملتزما رهن ثابت بسعر ثابت منذ عدة سنوات، لذلك كنت تدفع 6 في المئة في حين أن طفل الجيران يدفع 3. 25 في المئة. هل يجب إعادة تمويل؟

أولا، خلفية لأولئك منكم غير مألوف مع المفردات: "إعادة تمويل" الرهن العقاري يعني أنك تحصل على الرهن العقاري الجديد.

أنت "تكرار التمويل" - يمكنك تمويله مرة أخرى، مع خطة الدفع المعدلة.

إيجابيات إعادة التمويل

العديد من الأشخاص الذين لديهم قروض عقارية ذات معدل فائدة ثابت والذين يعيدون التمويل يحفزون على فرصة إبطال سعر الفائدة المنخفض.

الاختلافات الصغيرة في سعر الفائدة تحدث فرقا كبيرا. قارن الرهن العقاري لمدة 30 عاما من 240،000 $. واحد يحمل معدل فائدة 4.00 في المئة، والآخر يحمل معدل فائدة بنسبة 4. 25 في المئة.

هذا لا يبدو وكأنه فرق كبير، أليس كذلك؟ انها مجرد ربع في المئة، أليس كذلك؟ كم من الفرق يمكن أن تجعل؟

كميات صغيرة مجمع في مبالغ ضخمة. في نهاية 30 عاما، فإن حامل معدل 4.25 في المئة سوف تدفع ما يقرب من 10،000 $ اضافية على مدى عمر القرض، مقارنة مع حامل الرهن 4.00 في المئة.

من الواضح أن أكبر فائدة لإعادة التمويل هي الفرصة لخفض سعر الفائدة الخاص بك، وحلق الآلاف من إجمالي دفع القرض الخاص بك.

- 3>>

سلبيات إعادة التمويل

ولكن كل وردة له شوكة لها: إعادة التمويل سوف إعادة بدء ساعة الرهن العقاري الخاصة بك، وبذلك الجدول الزمني الخاص بك إطفاء مرة أخرى إلى مربع واحد.

"ماذا يعني ذلك؟"

وإليك كيفية عمل الرهون العقارية: عند إجراء الدفع، فإن نسبة مئوية من تلك الدفعة تذهب نحو اهتمامك. المبلغ المتبقي يذهب إلى أصل القرض الأصلي.

كلما كانت دفعتك تنطبق على مدرستك، كان ذلك أفضل. دفع الرصيد الأساسي الخاص بك يسمح لك لسداد القرض بشكل أسرع. (لهذا السبب يجب عليك التأكد من أن أي دفعات الرهن العقاري إضافية تنطبق على مدير الخاص بك).

عند بدء الرهن العقاري الجديد، فإن معظم دفعتك تنطبق على الفائدة. فقط شظية صغيرة منه يذهب نحو مدير الخاص بك. في نهاية السنة الأولى من مدفوعات الرهن العقاري، سترى أنك بالكاد جعلت دنت في رصيدك الرئيسي.

وعلاوة على ذلك تقدم لك في الرهن العقاري الخاص بك، والمزيد من المدفوعات الخاصة بك وسوف تنطبق على مديرك. بحلول العام 25 من الرهن العقاري لمدة 30 عاما، سيتم تطبيق تقريبا جميع المدفوعات الخاصة بك نحو مدير الخاص بك.

"هذا رائع، حقا. (التثاؤب). ​​ولكن كيف ينطبق على إعادة التمويل؟"

عند إعادة تمويل الرهن العقاري، يمكنك إعادة تعيين الساعة مرة أخرى إلى السنة الأولى. سيتم تطبيق معظم دفعاتك على الفائدة وليس على المبلغ الرئيسي.

إذا كنت لا تزال في السنوات القليلة الأولى من الرهن العقاري الخاص بك، وهذا ليس صفقة كبيرة. ولكن إذا كنت أكثر على طول في الرهن العقاري الخاص بك، يجب عليك تشغيل جدول بيانات لمعرفة ما إذا كان معدل الفائدة أقل يبرر الترجيع على مدار الساعة.

توفير المال على الفائدة في وقت مبكر من القرض

دعونا نقول أن جو لديه 100،000 $ الرهن العقاري بنسبة 6 في المئة الفائدة.

دفعته الشهرية 599 دولارا أمريكيا (أو ما يعادلها بالعملة المحلية). في نهاية السنة 1، دفع جو $ 7، 188 نحو رهنه. فقط $ 1، 299 من ذلك دفعت الرصيد الرئيسي. والباقي كان يلتهم بالاهتمام.

سنة واحدة فقط في رهنه لمدة 30 عاما، يكتشف جو أنه يمكن الحصول على قرض جديد بنسبة 5 في المئة. جو ريفينانسس، وإغلاق رهنه القديم وإعادة بدء الساعة. ويدفع 000 1 دولار في تكاليف إقفال قرضه الجديد.

في 6 في المئة، كان جو قد دفع 109 $، 871 في دفع الفائدة على مدى عمر القرض (دفع ما مجموعه 209 $، 871 له 100 $ $ منزل). من خلال إعادة التمويل، جو "يفقد" $ 5، 889 في الفائدة التي دفعها للسنة الأولى من قرضه. أوتش.

ولكن الأمر يستحق الاهتمام. عن طريق التحول إلى الرهن العقاري 5 بالمئة، جو الآن سيدفع فقط $ 95، 483 في الفائدة على مدى عمر القرض، بدلا من 109 $، 871. وبعبارة أخرى، انتقاله ينقذه 14 $، 387.

دفع المزيد من الاهتمام من قبل إعادة التمويل في وقت لاحق في القرض

ولكن دعونا نفترض أن جو كان في العام 15 من رهنه لمدة 30 عاما عندما اكتشف فرصة لإعادة التمويل. انه لا يريد التزاما جديدا لمدة 30 عاما، حتى انه ريفينانسس إلى الرهن العقاري لمدة 15 عاما. ما يحدث؟

وعلى الرغم من تراجع معدل الفائدة الى 5 في المئة، وتسريع المدفوعات من خلال الرهن العقاري لمدة 15 عاما، جو في الواقع يدفع المزيد من الاهتمام عن طريق إعادة تمويل مما كان عليه في ظل السيناريو الأصلي. وبعبارة أخرى، إعادة التمويل هو صفقة رهيب لجو، لأنه بعيدا جدا في رهنه.

الخلاصة

لا تفترض أن إعادة التمويل دائما فكرة جيدة أو سيئة. قم بتوصيل معدل الفائدة الخاص بك، وشروط القرض وتكاليف الإغلاق في جدول بيانات أو على الانترنت آلة حاسبة إعادة تمويل، لحساب إذا الصفقة المحتملة التي يتم تقديمها منطقي في ظرف معين الخاص بك.

كقاعدة عامة، إذا كنت في غضون السنوات القليلة الأولى التي تدفع الرهن العقاري ويمكنك ضرب سعر الفائدة بنسبة 0. 75 في المئة أو أكثر، يجب أن تنظر فيه. في وقت سابق من الرهن العقاري الخاص بك يمكنك إعادة تمويل، كلما كان ذلك أفضل.