المعاملة الضريبية للإلغاء ديون الرهن العقاري

يقوم مقرضو الرهن العقاري أحيانا بإلغاء أو تسامح ديون الشخص. وفي حين أن ذلك يخفف المدين من ضغوط مالية فورية، فإنه كثيرا ما يؤدي إلى فرض التزام ضريبي. وبموجب قانون الضرائب، يعتبر الدين الملغى دخلا للمدين ويدرج كجزء من دخل المدين. يقرض المقرض هذه الديون الملغاة لكل من الفرد ودائرة الإيرادات الداخلية باستخدام النموذج 1099-C . ويوفر قانون الضرائب ثلاثة سبل انتصاف لاستبعاد الديون الملغاة من الضرائب.

هناك استثناء في حالة الإعسار، في الحالات التي تنطوي على إفلاس، وإقصاء جديد لأنواع معينة من ديون الرهن العقاري. إن إقصاء الرهن مهم بشكل خاص بالنسبة للأشخاص الذين يمرون بالحبس أو البيع القصير أو تخفيض بعض مدرستهم من خلال تعديل القرض.

في ديسمبر / كانون الأول 2007، أصدر الكونغرس قانون تخفيف عبء الديون عن الإعفاء من الرهن العقاري. ويوفر هذا القانون إعفاءات ضريبية لأصحاب المنازل الذين يفقدون منازلهم من خلال الرهن أو البيع القصير، أو الذين يعيدون هيكلة رهنهم مع مبلغ أساسي أقل. ويسمح القانون للأفراد باستبعاد مبلغ مليوني دولار من ديون الرهن العقاري التي يلغيها المقرضون من الضرائب. هناك عدد من المعايير التي يجب تلبيتها للتأهل لهذا الاستبعاد. ولا يزال من الممكن استبعاد ديون الرهن العقاري الملغاة التي لا تستوفي هذه المعايير باستخدام قواعد الإعسار أو الإفلاس. والناس مع قروض المنازل ومبالغ نقدية أو الديون توطيد بإعادة تمويل بحاجة للقيام ببعض مسك الدفاتر اضافية للتأكد من أنها يمكن الاستفادة الكاملة من جميع الاستثناءات الضريبية التي تنطبق عليهم.

الديون الملغاة والدخل الخاضع للضريبة

عادة، يعتبر الدين الذي يغفر أو يلغي من قبل المقرض دخل خاضع للضريبة للمدين. وتحدد قوانين الضرائب أن الديون الملغاة مدرجة في دخل الشخص وتخضع للضرائب. وللمرجع، فإن القانون هو المادة 61 (أ) (12) من قانون الإيرادات الداخلية. وينص هذا القانون على أن "الدخل المتأتي من المديونية" مدرج في الدخل الإجمالي للشخص للسنة.

وتحدد قوانين الضرائب أيضا ظروف معينة عندما لا يضطر الشخص إلى دفع ضرائب على الديون الملغاة. وتسمى هذه الاستثناءات، مما يعني أن المبلغ لن يتم تضمينه في الدخل الخاضع للضريبة للشخص.

هناك العديد من الاستبعادات المتاحة، ولكن ثلاثة فقط منها تنطبق على حالة الرهون العقارية الملغاة. هذه الاستثناءات الثلاثة ل:

• الديون الملغاة في دعوى الإفلاس،
• الديون الملغاة عندما يكون الشخص المعسر، و
• الدين الذي يؤهل بموجب قانون تخفيف عبء الديون الرهن العقاري الغفران.

كل من هذه الاستثناءات لديها مجموعة خاصة من المعايير وإجراءات الإبلاغ. بالنسبة للأشخاص الذين فقدوا منازلهم، قد يكون من الضروري جمع وثائق القروض الأصلية لإظهار مكان صرف أموال القرض.

• لمزيد من الرجوع إلى الديون الملغاة بشكل عام، راجع قسم إلغاء الديون في المنشور 908 وقسم الديون الملغاة من المنشور 17.

التأهل بموجب قانون تخفيف الديون عن الإعفاء من الرهن

قد يكون دين الرهن العقاري مؤهلا للاستبعاد من الدخل بموجب قانون تخفيف عبء الإعفاء من الرهن العقاري. وينص هذا القانون على أنه يمكن استبعاد أنواع معينة من ديون الرهن الملغاة من الضرائب. هذا الاستبعاد مهم للأشخاص الذين تم حظر منازلهم، أو الذين باعوا منزلهم قصير، أو الذين أعادوا هيكلة رهنهم.

هناك نوعان من ديون الرهن العقاري في قانون الضرائب، وديون الاستحواذ، ودين حقوق الملكية. التمييز بين التأثيرين اللذين يمكن تطبيقهما على الإقصاء. ديون الاقتناء هي الديون التي استخدمت عائداتها لشراء أو بناء أو تحسين كبير في الإقامة الرئيسية. ديون الأسهم المنزلية هي الديون التي لم تستخدم عائداتها لشراء أو بناء أو تحسين الإقامة. ويمكن استبعاد ديون الاستحواذ من الضرائب بموجب قانون تخفيف الديون عن الإعفاء من الرهن العقاري. ولا يمكن استبعاد ديون الملكية المنزلية بموجب هذا القانون الجديد. وبدلا من ذلك، يمكن أن تتأهل ديون رأس المال المنزلي بموجب استثناءات الإعسار أو الإفلاس.

هناك معايير أخرى أيضا. ويجب أن يكون المنزل قد استخدم كبيت رئيسي، مما يعني أنه كان المكان الرئيسي للإقامة بالنسبة للمدين. وهذا يعني المنازل الثانية، منازل العطلات، العقارات الاستثمارية، أو وحدات الإيجار لن تتأهل تحت هذا الاستبعاد.

قد تكون الديون الملغاة لتلك العقارات مؤهلة، مع ذلك، في إطار الإعسار أو استبعادات الإفلاس.

كم الدين يمكن استبعادها من الضرائب؟ ويمكن استبعاد ديون الرهن العقاري الملغاة التي تصل إلى مليوني دولار (أو مليون دولار متزوج وإيداع عائد منفصل) من الدخل للسنوات من 2007 إلى 2016. وبعد عام 2016، لا يزال بإمكان الناس استبعاد الإعفاء من الديون من ضرائبهم طالما أن المدين وقد أدخل المقرض اتفاقا كتابيا ملزما لإلغاء الدين في موعد أقصاه 31 ديسمبر 2016.

ديون الاستحواذ وديون رأس المال

قبل أن تتمكن من تحديد كيفية التعامل مع الرهن العقاري الملغى لأغراض ضريبية، تحتاج أولا إلى معرفة كم من الديون الملغاة الخاصة بك تقع في فئتين:

• ديون الاستحواذ
• ديون الأسهم المنزلية

فصل هذين النوعين من ديون الرهن العقاري يمكن أن يكون سهلا أو معقدا. مدى تعقيد العملية سوف يعتمد على ما إذا كنت إعادة تمويل الرهون العقارية الخاصة بك.

إذا كانت القروض الوحيدة الخاصة بك هي الرهون العقارية الأصلية المستخدمة لشراء منزلك، ثم كل من الدين الخاص بك سيكون دين الاستحواذ. يمكنك استبعاد ما يصل إلى 2 مليون دولار في ديون الاستحواذ بموجب قانون تخفيف عبء الإعفاء من الرهن العقاري (أو 1 مليون دولار للشخص المتزوج الذي يقدم عائد منفصل).

بالنسبة للقروض المعاد تمويلها، سيتم احتساب الرصيد المستحق فقط على قروض الرهون العقارية الأصلية. إذا قمت بعملية إعادة تمويل لتوحيد الديون، أو أخذت مبالغ نقدية، أو كان لديك خط ائتمان في المنزل يستخدم لأغراض أخرى غير الحصول على منزل، فإن ذلك الجزء من دينك سيكون ديون ملكية رأس المال.ولن تكون ديون حقوق الملكية المنزلية هذه مؤهلة كجزء من الاستبعاد البالغ مليوني دولار، ولكنها قد تكون مؤهلة للاستبعاد بموجب استثناءات الإعسار أو الإفلاس.

سوف تحتاج إلى توثيق المبالغ بالدولار من هذا الاستحواذ ودين حقوق الملكية.

سعر شراء المنزل: $ 200، 000
$ 160، 000 (أول من 80٪ من سعر المنزل)
$ 40، 000 (الثانية مقابل 20٪ من سعر المنزل
15، 000 (خط رأس المال المنزلي لإصلاح السقف)
إجمالي ديون الاستحواذ حتى الآن: 215 ألف دولار
إعادة تمويل القروض الثلاثة إلى 235 ألف دولار قرض
بلغ رصيد قروض الاقتناء الأصلية 200 دولار 000
مجموع فواتير الائتمان 35 ألف دولار
إجمالي الديون المكتسبة: 200 ألف دولار
إجمالي دين حقوق الملكية: 35 ألف

استبعاد الإعسار للديون الملغاة

لشراء أو بناء أو تحسين كبير في المنزل الرئيسي) وأنواع أخرى من الديون الملغاة، مثل بطاقات الائتمان، قد تكون مؤهلة للحصول على معاملة معفاة من الضرائب في إطار استثناء الإعسار. ويحدث الإعسار عندما تتجاوز التزامات الدين القيمة السوقية العادلة لأصول الشخص. وسيكون هذا هو الحال مع كثير من الناس الذين فقدوا وطنهم، حيث انخفضت القيمة السوقية للمنزل تحت المبلغ الذي مدينون على الممتلكات.

توضح مصلحة الضرائب الاستثناء من الإعسار:

"المدين معسر عندما تكون التزامات المدين تتجاوز القيمة السوقية العادلة للموجودات، وإلى الحد الذي تتعدى فيه التزامات المدين ومبلغ القيمة الدفترية للموجودات مباشرة قبل إلغاء ديون المدين لتحديد ما إذا كان المدين معسرا والمبلغ الذي يكون المدين معسرا فيه

"يستثنى من ديون المدين الإجمالية للدخل الملغاة عندما يكون المدين معسرا، المبلغ الذي يكون المدين معسرا فيه. ومع ذلك، يجب عليك استخدام المبلغ المستبعد لتقليل سمات ضريبية معينة "(المنشور 908).

مبلغ الاستثناء من الإعسار هو مقدار الديون الملغاة التي تتجاوز القيمة السوقية العادلة لموجوداتك، لنفترض أن دافعي الضرائب يمتلك منزلا وقيمة السوق العادلة من 150،000 $ مع رصيد الرهن العقاري المتميز من 235،000 $، والشخص ليس لديه أصول أخرى، وديون اكتساب المنزل من 200،000 $. وهذا الشخص كان قد ألغى ديون قدرها 85،000 $ (مبلغ القرض ناقص القيمة السوقية العادلة)، ومن هذا المبلغ، يبلغ مبلغ 000 35 دولار دين حقوق الملكية (وهو المبلغ الذي لم يستخدم لشراء المنزل)، ويمكن استبعاد هذا المبلغ بموجب حكم الإعسار.والقيمة المتبقية البالغة 000 50 دولار من الديون ستكون مؤهلة لاستبعاد الرهن (999)> يمكن استبعاد الديون الملغاة من الدخل الخاضع للضريبة إذا كانت الديون ملغاة كجزء من الإفلاس المتابعة.

للتأهل لل t يجب على دافعي الضرائب أن يرفعوا دعوى الإفلاس وأن يتم إلغاء الديون بأمر من محكمة الإفلاس. بالنسبة لدافعي الضرائب الذين يواجهون الرهن أو البيع القصير، قد يكون من المفيد الاستفادة من استبعاد الرهن العقاري لدين الحيازة وإقصاء الإعسار عن حقوق الملكية المنزلية وأنواع أخرى من الديون الملغاة قبل النظر في حالة الإفلاس.

الإيداع بالإفلاس يمكن أن تولد العديد من الآثار الضريبية، وذلك لمزيد من التفاصيل انظر المنشور 908، دليل الضرائب الإفلاس على موقع ويب مصلحة الضرائب.

الإبلاغ عن الديون الملغاة على الإقرار الضريبي

يتم الإبلاغ عن الديون الملغاة من قبل المقرض في إقراراتك الضريبية. تعتمد طريقة الإبلاغ عن ما إذا كنت مؤهلا لأي من الاستثناءات.

سيعرض المقرض النموذج 1099-C على كل من مصلحة الضرائب الأمريكية والشخص الذي تم إلغاء ديونه أو إغفاله. وتبلغ الوثيقة مبلغ الدين الملغى. ويرد مبلغ الدين الملغى في المربع 2 من النموذج. بالنسبة للأشخاص الذين تخلى عن منزلهم في البيع القصير، الرهن، أو غيرها من عملية التسوية، والمبلغ المبين هو لمبلغ القرض الذي ترك غير المدفوعة بعد التسوية. ويرد وصف للديون في الإطار 5، مثل عنوان العقار الذي كان القرض مخصصا له. سوف يقدم اإلطار 7 من النموذج القيمة السوقية العادلة للعقار. في حالة الرهن، سيتم عرض السعر الإجمالي للعرض من بيع الرهن كقيمة سوقية عادلة.

اتبع هذه الخطوات للإبلاغ عن ديون ملغاة في إقراراتك الضريبية:

الإبلاغ عن أي ديون ملغاة لا يتم استبعادها في النموذج 1040 خط 21.

إذا كنت مؤهلا لاستبعاد بعض أو كل الديون بموجب الإعفاء من الرهن العقاري قانون تخفيف الديون، وإقصاء الإعسار، أو استبعاد الإفلاس، ثم سوف تحتاج لملء استمارة 982 (قوات الدفاع الشعبي، 5 صفحات بما في ذلك التعليمات).

1. في النموذج 982، تشير إلى الاستبعاد الذي ينطبق عليك من خلال تحديد المربع المناسب على السطر 1. في حالة تطبيق أكثر من استبعاد، قم بإعداد نموذج 982 لكل استبعاد. عليك أيضا أن تشير إلى مبلغ الدين المستبعد من الضريبة على الخط 2.
2. بالنسبة لإستثناءات الإعسار والإفلاس، سوف تحتاج أيضا إلى إجراء تعديلات على أرقام الضرائب الأخرى. لمزيد من التفاصيل، راجع القسم الخاص بخفض السمات الضريبية في المنشور 908.
3. إذا احتفظت بمنزلك وإعادة هيكلة الرهن العقاري الخاص بك للحصول على رصيد رهن عقاري أقل، سوف تحتاج إلى تحديد مربع السطر 1e، الإبلاغ عن المبلغ على الخط 2، والإبلاغ عن نفس المبلغ في السطر 10 ب. يمكنك أيضا تقليل أساس التكلفة في المنزل بنفس المقدار كما هو الحال في السطر 10 ب.
4. مزيد من المعلومات حول الديون الملغاة والرهن العقاري
5. فيما يلي مجموعة من الموارد من دائرة الإيرادات الداخلية فيما يتعلق بالديون الملغاة وقانون تخفيف عبء الإعفاء من الرهن العقاري.

الديون الملغاة، وحبس الرهون، والتخلي عن الممتلكات، والتخلي عنها (منشور 4681، متاح أيضا بدف)

نموذج 982، تخفيض السمات الضريبية بسبب تفريغ المديونية (بدف، يتضمن تعليمات)

• هل يمكنني إلغاء دخل الدين في مسكني الشخصي؟ (مساعد الضرائب التفاعلية)
• دليل ضريبة الإفلاس (المنشور 908)