عملية البيع المختصر

عملية البيع القصيرة لا تزال لغزا لكثير من الناس، حتى بعد كل هذه السنوات، لذلك ليس هناك سبب للقلق إذا كنت لا تعرف بالضبط كيف تعمل عملية البيع القصيرة. وهناك الكثير من وكلاء المشتري هي الخلط. في حيرة المشترين يبحثون عن الاتجاه، وليس كل بيع قائمة قصيرة وكيل يعرف كيفية القيام بيع قصيرة. كنت آمل أن الناس الذين هم في مجال العقارات التجارية قد تعلمت شيئا أو اثنين عن عملية البيع قصيرة، ولكن للأسف، والمبيعات قصيرة ليست كوب الجميع من الشاي.

أساسيات البيع القصير

تمنح البنوك مبيعات قصيرة لسببين أساسيين: البائع مشقة، و لا يوجد ما يكفي من الأسهم في المنزل للدفع من الرهن العقاري بعد دفع تكاليف البيع.

بعض الأمثلة على المشقة:

• البطالة / انخفاض الدخل
• الطلاق
• الطوارئ الطبية
• نقل الوظائف من المدينة
• الإفلاس
• الموت

سيحتاج البائع إلى إعداد حزمة مالية لتقديمها إلى بنك البيع القصير. كل بنك لديه المبادئ التوجيهية الخاصة به ولكن - باستثناء واشوفيا، وهو أفضل بيع قصيرة في العالم - الإجراء الأساسي هو مماثل من البنك إلى البنك. من المحتمل أن تتكون حزمة البيع القصيرة للبائع من:

• خطاب تفويض يتيح لك وكيلك التحدث إلى البنك.
• بيان إقفال أولي
• بيانات مالية مكتملة أو رما
• رسالة مشقة للبائع
• 2 سنة من الإقرارات الضريبية
• 2 سنة من W-2s
• 30 يوما من بقايا الرواتب
• آخر 2 أشهر من البيانات البنكية
• تحليل السوق المقارن أو قائمة المبيعات المقارنة الأخيرة

- 3>>

كتابة عرض البيع القصير وتقديمه إلى البنك

قبل أن يقوم المشتري بكتابة عرض بيع قصير، يجب على المشتري أن يسأل وكيله عن قائمة المبيعات المماثلة. والبنوك ليست في صدد اإلفصاح عن التزامات الرهن العقاري بسعر األسعار الصخرية. سوف يرغب البنك في الحصول على قيمة قريبة إلى حد ما من القيمة السوقية.

سعر البيع القصير قد يكون له تأثير ضئيل على القيمة السوقية، وفي الواقع، يمكن أن يكون سعرها أقل من المبيعات المماثلة لتشجيع عروض متعددة.

بعض المبيعات القصيرة يمكن أن تبدأ قبل عرض، ولكن في معظم الأحيان البنك سوف تبدأ الإجراء عند استلام عرض الشراء المقبولة. بعد أن يقبل البائع العرض، سيقوم الوكيل بإرسال العناصر التالية إلى البنك:

• اتفاقية الإدراج
• عرض الشراء المنفذ
• خطاب المشتري المسبق، نسخة من فحص المال الجاد وإثبات الأموال
• قصيرة حزمة البيع

إذا كانت الحزمة غير مكتملة، وسوف تتأخر عملية بيع قصيرة. في هذه الحالة، قد البنك حتى أجاد الحزمة. يظهر بعض موظفي البنك القليل من الصبر لهوامش الخطأ.

عملية البيع القصير في البنك

قد ينتظر المشترون وقتا طويلا جدا للحصول على رد من البنك.لا بد من وكيل القائمة للاتصال بانتظام البنك والحفاظ على ملاحظات دقيقة من عملية البيع قصيرة. قد يشعر المشترون بالتعب الشديد من الانتظار للحصول على موافقة بيع قصيرة قد يشعرون بالحاجة إلى التهديد بالإلغاء إذا لم يحصلوا على إجابة خلال فترة زمنية محددة.

هذا النوع من الموقف هو هزيمة الذات ولن تسرع عملية البيع قصيرة. إذا المشترين هي نوع مع القليل من الصبر، وربما بيع قصيرة ليست الخيار الأفضل بالنسبة لهم.

وعلاوة على ذلك، لا يسمح لوكيل المشتري بالتحدث مع المقرض دون إذن لذلك لا تطلب من وكيلك الاتصال بالبنك. انها لن تعمل.

فيما يلي عملية بيع قصيرة نموذجية في البنك:

• البنك يقر استلام الملف. قد يستغرق ذلك 10 أيام إلى شهر.
• يتم تعيين مفاوض. يمكن أن يستغرق ذلك من 2 إلى 3 أيام.
• أمر ببو. ومن المحتمل أن يرفض البنك مشاركة نتائج برنامج إدارة المشتريات.
• يمكن تعيين مفاوض ثان. قد يستغرق ذلك 30 يوما أخرى.
• يتم إرسال الملف للمراجعة استنادا إلى بسا. قد يستغرق ذلك من أسبوعين إلى 30 يوما.
• ويجوز للبنك عندئذ أن يطلب من جميع الأطراف التوقيع على إفادة من طول الذراع.
• يصدر البنك رسالة موافقة قصيرة على البيع.
• يلغي المشتري.

ألقيت في هذا السطر الأخير لأنه في بعض الأحيان كان لي لبيع بلدي ساكرامنتو مبيعات قصيرة 3 أو 4 مرات قبل العصي المشتري مع هذه الصفقة.

المشترين الحصول على غضب وإزعاج لأن عملية بيع قصيرة يمكن أن تكون مطولة بحيث أنها تلغي أحيانا دون قول أي شخص، أقل بكثير وكيلهم. بعض المبيعات القصيرة الحصول على موافقة في 2 إلى 8 أسابيع. البعض الآخر يمكن أن يستغرق 90 إلى 120 يوما، في المتوسط. ويعتمد طول البيع القصير عموما على المستثمر وليس البنك.

وكيل بيع قصير الأعلى يمكن أن يساعد على تسريع عملية البيع قصيرة من خلال البقاء على رأس الملف وعقد البنك للمساءلة. التحقق من البنك مع مرة واحدة أو مرتين في الأسبوع على الأقل أمر حتمي. ومن الضروري في كثير من الأحيان الاعتراف بسلوك المفاوضين غير الأكفاء وطلب استبدالهم. لا تخافوا من التصعيد.

عبور أصابعك يريد المفاوض أن يكون الملف أكثر من مثلك. في كثير من الأحيان تقديم حزم كاملة مقدما يمكن أن تساعد على تسريع العملية أيضا.

نصيحة: الكثير من الوقت، فإن وكيل القائمة لديهم بعض فكرة عن متى الموافقة سيأتي بعد إرسال الملف للمراجعة النهائية. عند هذه النقطة، قد يرغب المشترون في بدء عملية القرض حتى يكون لديهم السبق في حالة البنك يسمح فقط 2 أسابيع لإغلاق.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.