تعديل قروض الرهن العقاري والإفلاس

كان هناك وقت قبل بضع سنوات عندما لم أتمكن من كتابة أي شيء جوهري عن تعديلات الرهن العقاري في حالة الإفلاس. وذلك لأن البنوك كانت في حالة من الفوضى وكانت برامج التعديل مزحة. وقد قيل باستمرار للعملاء أن الأوراق كانت مفقودة. وسوف يرسلون وثائق الفاكس والبريد الإلكتروني مرارا وتكرارا. وفي كل مرة يتصلون فيها بالبنك، سيتم إحالتهم إلى موظف خدمة عملاء مختلف، لا يمكن لأي منهم أن يحدد موقع حسابات أو ملفات أو مستندات.

العملاء سوف يتخلى بعد العديد من المحاولات.

اليوم، يسعدني أن أقول إن البنوك قد تحولت إلى زاوية. في حين لا تزال هناك جيوب من الفتنة، على العموم، البنوك وشركات الرهن العقاري ويبدو أن تقوم بعمل موثوق به إلى حد ما من الحصول على عملائها من خلال عملية دون الكثير من التوتر.

العديد من عملائنا يأتون إلينا على وشك الإفلاس. في بعض الأحيان أنها ليست على بينة من فرصهم لتعديل قروضهم. في بعض الأحيان تكون متأخرة جدا قبل أن تحاول تعديلها. في بعض الأحيان، تستمر البنوك مع الرهن على الرغم من عملائها يحاولون بيع الممتلكات، الحصول على إعادة تمويل، أو قد بدأت عملية التعديل. نحن ملف قضية الإفلاس للاستفادة من الإقامة التلقائي، وهو أمر قضائي يهدف إلى وقف هذه الرهن والحبس إجراءات أخرى، وإعطاء المدينين (وهذا ما نسميه الناس الذين ملف حالات الإفلاس) مساحة تنفس قليلا، وإما القضاء على الكثير أو كل من أو باقي ديونهم من خلال قضية الفصل السابع، أو وضعهم على خطة سداد في حالة الفصل 13 التي لا تتناول فقط متأخرات الرهن العقاري، بل أيضا التزامات أخرى.

ويسمى برنامج التعديل الفدرالي برنامج الرهن العقاري المنزلي بأسعار معقولة أو هامب. في هذه المقالة، سوف ننظر في ما يمكن لحماه القيام به، وكيف يعمل في حالة الإفلاس.

إذا ما هو الفرق بين إعادة التمويل وتعديل القرض؟

إذا كنت بحاجة إلى شروط جديدة أو وسيلة لجعل منزلك أكثر بأسعار معقولة، لديك خيارين: إعادة تمويل أو تعديل.

إعادة التمويل تحل محل القرض القديم مع قرض جديد تماما. عادة، يتم تصميم إعادة التمويل لتقليل سعر الفائدة أو تغيير شروط أقل مواتاة، مثل معدل قابل للتعديل، إلى شروط أكثر ملاءمة. ويمكن تحقيق ذلك من قبل المقرض الحالي أو مقرض جديد تماما. وهو يتطلب أن يكون المقترض جديرا بالائتمان وأن قيمة العقار لم تنخفض بحيث يكون القرض تحت الماء (المستحق للمقترض أكثر من العقار يستحق.

تعديل يغير شروط القرض الحالي، تتطلب نفس المستوى من الجدارة الائتمانية أن إعادة التمويل لا، على الرغم من أن المقترض لا بد أن تظهر أنها سيكون لديها ما يكفي من الدخل لتسديد المدفوعات.في الواقع، تم تصميم برنامج تعديل القرض لمساعدة أصحاب المنازل الذين عانوا نوعا من الانعكاس المالي. قد تكون دائمة أو قد تكون مؤقتة إذا كان هناك سبب للاشتباه في أن ظروف المقترض ستتغير. غالبا ما يكون هناك مرونة أكبر في ما قد يكون المقرض على استعداد للقيام به لجعل القرض في متناول الجميع، ولكن سعر الفائدة غالبا ما يكون أعلى من المقترض يمكن أن تحصل في إعادة التمويل.

هل لا يزال بإمكانك الحصول على تعديل الرهن العقاري خلال حالة الإفلاس؟

نعم. في الواقع، العديد من موكلي قد عدلت بنجاح قروضها وظهرت من الإفلاس مع عدد أقل من الديون ورهن العقاري سليمة ومحدثة.

من يمكنه التأهل لتعديل الرهن العقاري؟

هذا يعتمد على جهاز الصيانة الخاص بك وعما إذا كان القرض الخاص بك مملوكا من قبل البنك أو شركة الرهن العقاري أو كيان مثل فاني ماي أو فريدي ماك. ولكل منها متطلباتها ومعاييرها الخاصة. ولكن بشكل عام، من المحتمل أن تكون مؤهلا إذا كان

• تنفق أكثر من 31٪ من الدخل الشهري على تكاليف السكن (دفع الرهن العقاري، التأمين، ضرائب الأملاك، مستحقات جمعية أصحاب المنازل).
• أنت غير مؤهل على خلاف ذلك لإعادة تمويل الرهن العقاري.
• أنت إما متأخرة أو في خطر التخلف عن السداد بسبب تغير في الظروف المالية.
• قيمة المنزل قد انخفضت، وكنت مدينون أكثر من المنزل يستحق.

يمكن استخدام تعديلات هامب لتعديل القروض على المساكن الأولية وبعض العقارات المؤجرة.

ما هو تعديل الرهن العقاري؟

تطبيق

الأول هو التطبيق. ويتطلب معظم المقرضين إثبات الدخل لضمان أن يكون للمقترض على الأقل حد أدنى من الدخل لإجراء مدفوعات معدلة. سوف يتطلب معظم المقرضين أيضا تقرير الائتمان، على الرغم من عدم وجود الحد الأدنى أو الحد الأقصى درجة الائتمان اللازمة. وعادة ما يكون ذلك لتحديد مقدار الديون الأخرى التي يتعين على المقترض تقديمها كل شهر.

الدفعات التجريبية

الفترة التجريبية هي. وبمجرد الانتهاء من جميع الأوراق، والمقرض يحدد أن المقترض على الأرجح تلبية الحد الأدنى من متطلباتها، سيتم تقديم المقترض فرصة لإجراء سلسلة من المدفوعات المحاكمة. ثلاث دفعات هي الرقم الذي أراه في معظم الأحيان.

وبمجرد أن يتم إجراء الدفعات التجريبية بنجاح، فإن المقرض اتخاذ قرار نهائي بشأن التعديل وتقديم التعديل للمقترض.

ما هي شروط القرض التي ستتغير؟

والهدف من تعديل هامب هو جعل القرض في متناول المقترض، ومنع المقرض من فقدان أي أكثر مما عليه. يمكن للمقرض تغيير أي من شروط الدفع بما في ذلك

• تخفيض سعر الفائدة
• تحويل القرض من معدل قابل للتعديل إلى سعر ثابت
• تمديد المدة، على سبيل المثال من 30 إلى 40 سنة
• إضافة المتأخرات إلى الطرف الخلفي من القرض
• تأجيل بعض المدير
• يغفر بعض المدير

ماذا عن التعديلات والإفلاس؟

عندما يقوم شخص ما بإيداع قضية الإفلاس، تختص محكمة الإفلاس في كل شيء تقريبا يلمس موارد مالية المدون.ويسمح للمدين (وهذا ما نسميه الشخص الذي يودع قضية الإفلاس) بمواصلة المعاملات اليومية مثل شراء البقالة ودفع فواتير المياه والكهرباء، والأشياء التي نسميها "العمل العادي".

تعديل القرض ليس "دورة عادية الأعمال." أما ما إذا كان يتعين على محكمة الإفلاس أن تتخذ إجراء للموافقة على التعديل فتعتمد إلى حد كبير على ما إذا كانت القضية هي الفصل 7 أو الفصل 13. وفي حالة الفصل 7 التي تستغرق عادة ما بين أربعة وستة أشهر، يطلب بعض المقرضين من المدين الحصول على المحكمة موافقة. وفي الفصل 13، يطلب من المدين دائما الحصول على موافقة المحكمة بصرف النظر عما إذا كان المقرض يتطلب ذلك أم لا. وللحصول على موافقة المحكمة، يتعين على محامي المدين أن يقدم طلبا إلى المحكمة.

في حالة الفصل 13، يقترح المدين خطة لتسديد ديونه عن طريق تسديد المبلغ إلى الوصي الذي يوزع الأموال المستلمة للدائنين الذين قدموا مطالبات صحيحة. ويجب أن تتضمن الخطة أنواعا معينة من الديون مثل ضرائب الدخل المتأخرة أو التزامات الدعم المحلي مثل إعالة الطفل والنفقة. ويمكن أن تشمل المتأخرات المستحقة لشركة الرهن العقاري والديون المضمونة مثل السيارات والأجهزة.

لأنه في كل حالة تقريبا، سيتم إدراج متأخرات الرهن العقاري في التعديل، سيحتاج محامي المدين أيضا إلى تقديم طلب لتعديل خطة الدفع للفصل 13 لإزالة المتأخرات. اعتمادا على أي شيء آخر كان المدين قد كان ينوي إنجازه مع خطة الفصل 13 - سداد الديون ذات الأولوية مثل ضرائب الدخل الأخيرة أو دعم الطفل، أو جعل دفع سيارة أكثر بأسعار معقولة من خلال تضمينه في خطة الفصل 13 - المدين أن تقرر أن قضية الفصل 13 لم تعد ضرورية أو مفيدة. وعندئذ، يمكنها أن تنظر فيما إذا كان من المستصوب تحويل القضية إلى قضية واحدة في إطار الفصل 7، أو رفضها تماما.

كيف يعمل في حالة إفلاس

في ما يلي مثال: لنفترض أن المدين قدم قضية الفصل 13 وشمل مبلغ 5 آلاف دولار من مدفوعات الرهن العقاري التي فات موعد استحقاقها. بعد إيداع قضية الفصل 13، يطلب المدين تعديل القرض مع شركة الرهن العقاري. في حين أنه في الفصل 13، وقال انه لا يزال لتسديد المدفوعات إلى الفصل 13، والذي يتضمن 5 آلاف دولار المستحقة لشركة الرهن العقاري.

لنفترض أنه بعد سنة من تقديم الدعوى، تتم الموافقة على تعديل الرهن العقاري. وبحلول ذلك الوقت، دفعت المقرض $ 1 من خلال دفعات لأمين الفصل 13. ويشمل تعديل القرض مبلغ 000 4 دولار لا يزال مستحقا بسبب مطالبة المتأخرات.

المدين لا يريد أي أموال إضافية "إضافية" للذهاب إلى شركة الرهن العقاري، لذلك يجب على محاميه أن يفعل شيئين. أولا، سيقوم المحامي بتقديم طلب إلى محكمة الإفلاس يطلب من المحكمة الموافقة على تعديل قرض الرهن العقاري. وفي بعض األحيان يجب أن يتم تعيين الدعوى في جلسة استماع أمام القاضي. في بعض الأحيان يمكن أن يكون في ملف لفترة محددة من الوقت - في كثير من الأحيان 24 يوما - للسماح لأي طرف مهتم للاعتراض عليه. وإذا لم يعترض أي طرف، وتكون الشروط مواتية للمدين، فمن المحتمل جدا أن يوافق قاضي التفليسة عليه.إذا اعترض عليه أحد الطرفين، سيتم تعيين التعديل لجلسة استماع للسماح لجميع الأطراف بالإدلاء بشهادتهم وتقديم شكوى إلى القاضي.

وبمجرد صدور أمر من المحكمة بالموافقة على التعديل، ويدخل المدين فعلا في اتفاقية التعديل، يطلب محاميه من المحكمة تغيير شروط الخطة لإزالة المتأخرات إلى شركة الرهن العقاري. وسيتطلب ذلك أيضا اقتراحا. وتشبه هذه العملية حركة تعديل القرض. يتم تعيين الاقتراح للسمع، أو يبقى على الملف لفترة من الوقت لإعطاء الدائنين فرصة لفحصها والهدف، إذا لزم الأمر.

أو يمكن للمدين أن يتخلى عن عملية تعديل الخطة وأن يقدم اقتراحا لتحويل الفصل 7 أو الاقتراح إلى رفض الدعوى تماما، رهنا بأي شيء آخر كان المدين قد ارتكب في صورته المالية.