شراء منزل بتمويل من المالك

قد يطلب منك البائع منحك تمويلا مالكا لشراء منزل ما. هذا جزئيا لأنه إذا كنت تسأل وكيل الإدراج إذا كان المالك سوف تحمل بعض أو كل من التمويل، وكيل ربما لا يعرف. لماذا ا؟ لم يطلب الوكيل مطلقا. ربما لا يهتم بما فيه الكفاية أن نسأل، إما.

إذا كنت تسأل البائع مباشرة، فمن المرجح أن يقول البائع لا. غالبا ما يرفض البائعون اقتراح تمويل المالك لأن أحدا لم يشرح الفوائد أو التمويل المقترح للمالك كوسيلة لبيع المنزل.

معظم الباعة لا يبيعون المنزل كل يوم. تقتصر معارفهم على الممارسات التقليدية حيث يذهب المشتري إلى البنك للحصول على الرهن العقاري.

ومع ذلك، بالنسبة للبائع الذي لا يبيع منزله أو عندما يتم تشديد المبادئ التوجيهية المقرض التقليدية، يصبح تمويل المالك فجأة شعبية جدا. تمويل المالك هو بالتأكيد خيارا قابلا للتطبيق بالنسبة لبعض في أسواق المشتري. فقط ليس كثيرا في أسواق البائع.

ما هو تمويل المالك؟

عندما يكون جزء أو كل سعر الشراء، أي أقل من المبلغ المدفوع للمشتري، يحمله البائع (ممول من قبل)، يقوم البائع بتوفير تمويل المالك. لا يهم إذا كان العقار لديه قرض قائم، إلا إذا كان المقرض الحالي قد يسرع القرض عند البيع بسبب شرط الاغتراب. وبدلا من الذهاب إلى البنك، يعطي المشتري أداة تمويل للبائع كدليل على القرض ويقوم بدفعات للبائع.

إذا كانت الخاصية خالية من الوضوح، وهذا يعني أن البائع لديه عنوان واضح دون أي قروض، قد يوافق البائع على تحمل كل التمويل.

وفي تلك الحالة، يتفق المشتري والبائع على سعر الفائدة ومبلغ الدفعة الشهرية ومدة القرض، ويدفع المشتري للبائع حقوق ملكية البائع على أساس القسط.

يتم تسجيل أداة الأمن عموما في السجلات العامة، التي تحمي كلا الطرفين. نضع في اعتبارنا، بعض قوانين الدولة تحظر المدفوعات بالون.

بعض التشريعات الحكومية الاتحادية يمكن أن تحكم أيضا تمويل المالك. قد ترغب في الحصول على المشورة القانونية للتأكد من أنك تتبع القانون.

أنواع تمويل المالك

معظم معاملات الشراء مقابل المال قابلة للتداول. البائعين والمشترين أحرار في التفاوض على شروط تمويل المالك، تخضع لقوانين الربا وغيرها من اللوائح الخاصة بالدولة. مرة أخرى، قد ترغب في طلب المشورة القانونية.

في حين أنه لا يوجد أي دفعة دفع قياسية مطلوبة، فإن العديد من البائعين يريدون دفع دفعة كافية لحماية حقوقهم. يمكن أن تختلف المدفوعات إلى أسفل من القليل جدا إلى 30 في المئة إلى أسفل أو أكثر. يشعر البائعون أن أسهمهم مضمونة من قبل الدفعة الأولى للمشتري لأن المشترين هم أقل عرضة للذهاب إلى الرهن إذا كانوا قد استثمرت الكثير من المال مقدما.

بعض الاختلافات في تمويل المالك تشمل:

• عقود الأراضي.

  عقود الأراضي لا تمنح ملكية قانونية للمشتري، ولكنها تمنح المشتري حق الإنصاف. المشتري يجعل المدفوعات للبائع لفترة معينة. عند الدفع النهائي أو إعادة التمويل، يتلقى المشتري العقد.

• السندات الإذنية والرهون العقارية.

  يمكن للبائعين تحمل الرهن على كامل رصيد سعر الشراء (أقل من الدفعة الأولى)، والتي قد تتضمن قرضا مضمونا. ويطلق على هذا النوع من التمويل "رهن عقاري شامل" أو "سند ثقة شامل" (إيتد). يتلقى البائع تجاوز الفائدة على القرض الأساسي.

  قد يحمل البائع أيضا رهنا صغيرا، وفي هذه الحالة يكون المشتري خاضعا للقرض الحالي أو يحصل على رهن أول جديد. ويحصل المشتري على سند ويعطي البائع رهن ثان عن رصيد سعر الشراء، مخصوما منه الدفعة الأولى ومبلغ الرهن الأول.

• اتفاقيات شراء التأجير.

  البيع بموجب عقد شراء الإيجار يعني أن البائع يعطي المشتري حقوقا منصفة ويؤجر العقار للمشتري. وعند استيفاء اتفاقية شراء الإيجار، يتلقى المشتري العنوان ويحصل عادة على قرض لدفع البائع، بعد الحصول على ائتمان لجميع أو جزء من مدفوعات الإيجار مقابل سعر الشراء.

المالك فوائد التمويل للمشترين المنزل

• ليتل أو لا المؤهلين.

  حتى لو طلب البائع تقريرا ائتمانيا عن المشتري، فإن تفسير البائع لمؤهلات المشتري يكون عادة أقل صرامة ومرونة من تلك التي يفرضها المقرضون التقليديون.

• التمويل المصمم.

  خلافا للقروض التقليدية، يمكن للبائعين والمشترين الاختيار من بين مجموعة متنوعة من خيارات الدفع مثل الفائدة فقط، والإطفاء بسعر ثابت، أو أقل من الفائدة أو دفع البالون. المدفوعات يمكن خلط المباراة. يمكن تعديل أسعار الفائدة بشكل دوري أو البقاء بمعدل واحد لمدة القرض.

• الدفعة الأولى المرونة.

  دفعة أولى قابلة للتفاوض. إذا كان البائع يريد دفع دفعة أولى أكبر مما يملكه المشتري، فإن الباعة في بعض الأحيان سيسمحون للمشتري بدفع مبالغ دورية دورية إلى دفعة أولى.

• انخفاض تكاليف الإغلاق.

  بدون مقرض مؤسسي، لا توجد قروض أو نقاط خصم للدفع. لا توجد رسوم نشأة أو رسوم معالجة أو رسوم إدارية أو أي من الرسوم المتنوعة المتنوعة الأخرى التي يتقاضاها المقرضون بشكل روتيني، مما يوفر المال تلقائيا على تكاليف إغلاق المشتري.

• أسرع الحيازة.

  لأن المشترين والبائعين لا ينتظرون على المقرض لمعالجة التمويل، يمكن للمشترين إغلاق أسرع والحصول على المشتري حيازة في وقت سابق على الصفقة قرض التقليدية.

فوائد تمويل المالك للبائعين

• أعلى سعر البيع.

  لأن البائع يقدم تمويل المالك، قد يكون البائع في وضع يمكنه من قيادة قائمة الأسعار كاملة أو أعلى.

• الفواصل الضريبية.

  قد يدفع البائع مبالغ أقل في الضرائب على بيع بالتقسيط، ويبلغ فقط الدخل المستلم في كل سنة تقويمية.

• الدخل الشهري.

  المدفوعات من المشتري تزيد من التدفق النقدي الشهري للبائع، مما يؤدي إلى دخل يمكن إنفاقه.

• ارتفاع سعر الفائدة.

  يمكن أن يحمل تمويل المالك نسبة فائدة أعلى مما يمكن أن يتلقاها البائع في حساب سوق المال أو أنواع أخرى منخفضة المخاطر من الاستثمارات.

• أقصر مدة الإدراج.

  تمويل المالك يجذب مجموعة مختلفة من المشترين. إذا كان العقار لا يبيع بالطرق التقليدية، فإن تقديم التمويل من المالك هو طريقة واحدة للخروج من بحر المخزون ونقل الممتلكات التي يصعب بيعها والتي قد لا يتم بيعها على خلاف ذلك.

في الختام، قبل الدخول في معاملة مع تمويل المالك، يرجى استشارة محام عقاري والحصول على المشورة القانونية المختصة. لا تعتمد على وكيل عقاري للحصول على معلومات، إلا إذا كان وكيلك هو محام عقاري ممارس.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.