استئجار المستأجرين مع السجلات الجنائية

في حين أن قرار المالك هو في نهاية المطاف عن المستأجرين الذين سيضعون في ممتلكاتهم الإيجارية، لا تزال هناك قواعد معينة يجب اتباعها. وكجزء من عملية الفرز، يمكن للمالك الوصول إلى السجل الجنائي للمستأجر. يجب على المالك اتباع قواعد معينة عند استخدام هذا السجل الجنائي لقبول أو رفض المستأجرين المحتملين. تعلم ما تبحث عنه في سجل جنائي وما يجب تضمينه في سياسة التاريخ الجنائي لتجنب اتهامه بالتمييز.

9 أمور يجب مراعاتها عند النظر إلى السجل الجنائي

1. هل تم إدانة الفرد؟ : هناك فرق كبير بين الاعتقال لجرم وإدانة فعلية في جريمة. إن الاعتقال لا يجعلك مذنب بأي شيء، لذا كن حذرا إذا حاولت رفض المستأجر المحتمل بناء على اعتقال فقط.
2. ما هي الجريمة؟ : ما هي الجريمة التي ارتكبها المستأجر فعليا؟ هل تفهم طبيعة الجريمة؟ إذا لم يكن كذلك، استشر محام أو ضابط شرطة لتوضيح ذلك.
3. كيف الجدية هي الجريمة؟ : هل كان على المستأجر المحتمل أن يدفع غرامة أو يخدم السجن الفعلي للجريمة التي ارتكبها؟ هل سرقوا قميصا من المركز التجاري أم أنهم أطلقوا النار على شخص ما؟
4. كيف الأخيرة هي الجريمة؟ : هل ارتكب المستأجر الجريمة في العام الماضي أم أنه حدث قبل 20 عاما؟
5. كم عدد الجرائم هناك؟ : هل لدى المستأجر المحتمل فعل إجرامي واحد للنظر أو هل لديهم مجموعة طويلة من الجرائم؟

1. هل تمتد الجرائم إلى عدة سنوات أو تتجمع في فترة واحدة؟ : إذا كانت هناك مخالفات متعددة، فهل حدثت جميعها في نفس الوقت تقريبا أم وقعت الجرائم على مدى عدة سنوات مختلفة؟
2. هل يمكن وضع مستأجرين آخرين في خطر؟ : هل طبيعة الجريمة التي يرتكبها المستأجر المحتمل قد تعرض المستأجرين الآخرين للخطر؟ ومن الأمثلة على ذلك تعاطي المخدرات، والاغتصاب، وتحرش الأطفال، والاعتداء والبطارية. المالك هو المسؤول عن الحفاظ على بيئة آمنة يمكن أن يعيش فيها المستأجرين.

1. هل يمكن للمستأجر التأثير على المستأجر القدرة على دفع الإيجار؟ : هل يؤثر التاريخ الإجرامي للمستأجر على قدرته على دفع الإيجار الشهري؟ إذا كان المستأجر ليس لديه عمل سابق أو حالي، لديك الحق في رفض الإيجار لهذا المستأجر على أساس عدم قدرته على دفع الإيجار.
2. هل يمكن للهجوم وضع الخاص بك تأجير الممتلكات في خطر؟ : يتحمل المالك مسؤولية الحفاظ على سلامة ممتلكاته. هل وضع السجل الإجرامي للمستأجر معرضا لخطر الإيجار؟ بعض الأمثلة على ذلك يمكن أن يكون الحرق أو التخريب.

هل يمكنك رفض السكن لأي مستأجر مع تاريخ جنائي؟

لا. وسيعتبر القانون العريض للإسكان العادل سياسة عامة تتمثل في حرمان المسكن المستقبلي من أي نوع من أنواع التاريخ الجنائي.ويسمح للمالكين أن يكون لديهم سياسات في مكانها تحرم المساكن ممن لديهم معاجم جنائية محددة يمكن أن تعرض سلامة المستأجرين الآخرين أو الممتلكات للخطر. عند النظر إلى التاريخ الإجرامي للمستأجر، يجب على المالك أيضا أن يأخذ في الاعتبار نوع الجريمة، وشدة الجرم وطول الفترة الزمنية منذ الجريمة. حدث.

هل الإسكان العادل يحمي المستأجرين مع السجلات الجنائية؟

القانون الاتحادي للإسكان العادل لا يحمي تحديدا الأشخاص الذين لديهم سجلات جنائية من التمييز في الأنشطة المتصلة بالسكن.

المبادئ التوجيهية بدلا من ذلك، أصدر مكتب HUD من المستشار العام حول كيفية الملاك وغيرهم في الصناعات ذات الصلة بالسكن ينبغي الاقتراب ذوي السجلات الجنائية لتقليل فرص اتهامه التمييز.

المجموعات المحددة المحمية بموجب "الإسكان العادل" تشمل اللون، الإعاقة، الحالة العائلية، الأصل القومي، العرق، الدين والجنس. ويعتقد هود أن رفض الإيجار للأشخاص الذين لديهم سجلات جنائية يمكن أن يكون نتيجة التمييز ضد الأقليات.

يتم القبض على الأميركيين من أصل أفريقي ومن أصل إسباني وإدانتهم وسجنهم بمعدلات أعلى بكثير من عامة السكان. ففي عام 2014، على سبيل المثال، كان 36 في المائة من إجمالي عدد السجناء في الولايات المتحدة من الأمريكيين من أصل أفريقي، لكن الأمريكيين من أصل أفريقي كانوا 12 في المائة فقط من مجموع السكان، وشكل الأمريكيون من أصل إسباني 22 في المائة من عدد السجناء، من إجمالي السكان.

وبسبب هذه الحقيقة، يعتقد هود أن سياسة المالك التي تقيد المستأجرين على أساس التاريخ الجنائي تؤثر بشكل غير متناسب على هذه الأقليات أقل من المستأجرين المحتملين من الأجناس الأخرى، لذلك يمكن اعتبارها ممارسة تمييزية.

هود يكسر هذا التمييز إلى فئتين، التمييز غير المتعمد والتمييز المتعمد.

التمييز غير المقصود ضد المستأجرين من الأقليات مع السجلات الجنائية

يستخدم هود عملية من ثلاث خطوات لتحديد ما إذا كانت سياسة التاريخ الجنائي للمالك تمييزية وانتهاك قانون الإسكان العادل.

1. هل لسياسة التاريخ الجنائي أثر تمييزي؟ : يجب على المتهم تقديم أدلة تثبت أن السياسة تؤثر سلبا على أولئك الذين ينتمون إلى عرق أو أصل قومي معين أكثر من مجموعات أخرى من الناس. وينبغي استخدام الإحصاءات الحكومية أو المحلية لإثبات هذه النقطة، ولكن إذا لم تكن متاحة، يمكن أيضا استخدام الإحصاءات الوطنية. كل حالة فريدة من نوعها، وبالتالي يجب أن تستخدم حقائق محددة، مثل سجلات المستأجر والإحصاءات الجنائية المحلية وبيانات التعداد، لدعم مطالبتهم.

2. هل السياسة ضرورية لتحقيق مصلحة قانونية غير تمييزية؟ : يعود الأمر الآن إلى المالك لتقديم أدلة تثبت أن سياسته التاريخية المتعلقة بالجرائم ليست شكلا من أشكال التمييز، بل هي سياسة ضرورية لسبب مشروع آخر. ويدعي كثير من أصحاب العقارات أن سبب هذه السياسة هو حماية سلامة المستأجرين الآخرين في ممتلكاتهم.وبما أن أحد المسؤوليات الرئيسية للمالك هو حماية سلامة المستأجرين وممتلكاتهم، فإن ذلك يعتبر عموما سببا مشروعا لرفض الإيجار للمستأجر الذي له تاريخ جنائي.

ومع ذلك، يجب على المالك أن يقدم سببا محددا لماذا يهدد التاريخ الإجرامي المحدد للمستأجر سلامة الممتلكات والمستأجرين. وهناك ادعاء عام بأن أي شخص لديه تاريخ جنائي أكثر خطورة من أي شخص دون تاريخ إجرامي لن تصمد. ويمكن أن يكون مثالا محددا هو رفض الإيجار للمستأجر المحتمل الذي يكون مدانا بجرائم جنسية لأنه قد يعرض مستأجرين آخرين للخطر.

يملك الملاك الحق في رفض الإيجار للمستأجرين المحتملين الذين لديهم تاريخ من الإدانات الجنائية، ولكن هذه السياسة لا يمكن أن تكون سياسة شاملة تستثني أي شخص سبق أن أدين في أي جريمة. ويجب أن تكون السياسة محددة في أن المالك لن يستأجر لمن يدينون إدانة جنائية يمكن أن تعرض سلامة المستأجرين أو الممتلكات للخطر. على سبيل المثال، فإن الشخص الذي لديه تاريخ من تذاكر المرور لن يشكل على الأرجح تهديدا متزايدا للمستأجرين الآخرين، ولكن الشخص الذي هو تاجر المخدرات المدان يمكن.

بالإضافة إلى ذلك، لا يستطيع الملاك رفض الإيجار للمستأجرين المحتملين الذين تم القبض عليهم، ولكن لم يحكم عليهم، لأن الاعتقال لا يعني أن الشخص مذنب في أي جريمة. لذلك، لا يمكن للمالك أن يثبت أن هذا الشخص يشكل أي خطر متزايد على المستأجرين الآخرين في الممتلكات.

وأخيرا، يجب على المالك أن يأخذ في الاعتبار مدى حدوث الجريمة مؤخرا. وسيكون من الصعب تبرير رفض الإيجار للمستأجر المحتمل إذا وقعت الجريمة قبل 20 عاما.

3. هل هناك بديل أقل تمييزية؟ : إذا كان المالك قادرا على إثبات أن لديهم سببا مشروعا لوجود سياسة سجلاتهم الجنائية، فإن الأمر يعود الآن إلى المتهم لإثبات أن هناك وسيلة أخرى أقل تمييزا لكي يحققها المالك هذا الهدف. ويمكن أن يشمل ذلك النظر في عوامل أخرى بالإضافة إلى النظر في التاريخ الإجرامي للمستأجر، مثل تاريخ المستأجر للإيجار والعمر وقت ارتكاب الجرائم أو جهود المستأجر لإعادة التأهيل بعد الجرائم.

التمييز المتعمد ضد المستأجرين الأقلية مع السجلات الجنائية

يمكن أن يتهم المالك ويدين بالتمييز إذا كان يعامل المستأجرين الذين لديهم سجلات جنائية مماثلة بطريقة مختلفة. إذا كان مستأجرين محتملين لهما أفعالا إجرامية مماثلة، ولكنهما سباقات مختلفة، ويجعل المالك استثناءات لمستأجر واحد وليس الآخر، يمكن أن يشكل ذلك انتهاكا للإسكان العادل.

على سبيل المثال، إذا كانت جميع العوامل الأخرى متشابهة، فإن استئجار رجل آسيوي كان قد أدين بسرقة سيارة، ولكن رفض استئجار رجل من أصل اسباني أدين بسرقة سيارة، يمكن أن يؤدي إلى اتهامك و يحتمل أن يكونوا مدانين بالتمييز في السكن. وثمة مثال آخر على التمييز المتعمد أثناء عملية فحص المستأجرين هو إخبار شخص بدا الأمريكيين الأفارقة عبر الهاتف بأن سجلهم الإجرامي سيؤدي إلى استبعادهم من استئجار عقاركم، ولكن يسمح لشخص بدا قوقازي عبر الهاتف بعرض العقار على الرغم من وجوده سجل جنائي.

الأمر متروك للمستأجر المحتمل لتقديم أدلة تثبت أن المالك قد ميز ضده بسبب كونه عضوا في مجموعة معينة وعامل المستأجرين المحتملين الآخرين الذين لديهم تاريخ إجرامي مماثل بشكل مختلف لأنهم ينتمون إلى مجموعة مختلفة العرق أو المجموعة. ويتعين على المالك أن يقدم أدلة تثبت أن هناك عاملا آخر، إلى جانب العرق، تسبب في استئجاره لمستأجر واحد وليس الآخر. ولا يزال بإمكان المالك استخدام معايير مؤهلة أخرى، لا تعتبر تمييزية، من أجل اختيار المستأجر، مثل قدرة المستأجر على دفع الإيجار في الوقت المحدد.

حرمان مستأجر محتمل لجرائم متعلقة بالمخدرات

لا يمكن إدانة المالك بتهمة التمييز غير المتعمد لرفض الإيجار للمستأجر الذي أدين ب "تصنيع أو توزيع مادة خاضعة للرقابة بصورة غير مشروعة. "ولا يشمل ذلك المستأجرين الذين ألقي القبض عليهم، ولكن لم يدانوا بارتكاب هذه الجرائم، أو المستأجرين الذين أدينوا أو ألقي القبض عليهم بسبب امتلاكهم للمخدرات.

في حين أن للمالك حقا مشروعا في حرمان المسكن من شخص أدين بتصنيع أو توزيع غير مشروع للمخدرات، إذا كان المالك لا يستخدم هذا الإدانة إلا لحرمان أفراد من عرق معين أو من أصل قومي أو مجموعة أخرى من السكن، فإنه لا يزال من الممكن توجيه الاتهام للمالك وإدانته بالتمييز المتعمد في السكن. وذلك لأن المالك يستخدم إدانة المخدرات كغطاء للتمييز العنصري.