البائع في بيع قصير؟

السؤال: من هو البائع في بيع قصير؟

كتب القارئ: "لقد وقعت الكثير من الأوراق عندما أضع بيتي في السوق كبيع قصير لا أستطيع أن أتذكر ما وعدت به أو ماذا يعني أي من الأوراق، يقوم البنك بدفع جميع تكاليف البيع، لكنه لا يبدو بهذه الطريقة، فأرسل لي عرضا للتوقيع، ويقول العرض "البائع يدفع الثمن والضمان" هل هذا هو أم أن البنك؟ من الذي يدفع الضرائب العقارية؟ من هو البائع في بيع قصير؟ "

الجواب: أولا، اسمحوا لي أن أقول أنه إذا كنت أتساءل من البائع هو في بيع قصيرة، أنت لست وحدك. حتى البائعين الذين يجب أن نعرف الإجابة على هذا السؤال لا. حتى العوامل التي يجب أن تعرف الإجابة على هذا السؤال لا. وهذا جزء من السبب الذي يدفعك وكيلك إلى إخبارك بأن البنك يدفع جميع التكاليف في عملية بيع قصيرة. ولكن وكيلك ليس صحيحا تماما، وربما يكون اتخاذ وسيلة سهلة للخروج.

كما يبدو لي مثل قد يكون لديك مشكلة الثقة مستمرة مع وكيل الخاص بك. عندما یوقع أحد الوکلاء اتفاقیة الإدراج معك، یقوم ھذا الوکیل بإنشاء علاقة ائتمانیة معك. وهذا يعني أن الوكيل يجب أن يعمل في مصلحتك الفضلى. من الصعب على الوكيل القيام بهذه المهمة لك إذا لم يكن هناك ائتمان. يجب أن تثق وكيلك أن يكون فيدوسياري مع هذا الوكيل. فبدون الثقة، ربما تكون قد كسرت العلاقة الائتمانية.

اقتراحي هو أن تطلب من وكيلك أن يشرح لك الائتمان، وأن يشرح لك من هو البائع في بيع قصير.

هذا لا ينبغي أن يكون مهمة صعبة وكيلك، وفي الواقع، على الأرجح سيكون موضع ترحيب من قبل وكيلك.

من يدفع التكاليف في بيع قصير

البيع القصير حقا لا يختلف عن أي نوع آخر من المعاملات فيما يتعلق بالتكاليف. البيان الختامي والرسوم التي يتم خصمها مشابهة جدا لأي معاملة عقارية أخرى.

يعمل مثل هذا:

• ويقول كنت تبيع منزلك ل 100، 000. أنت البائع.
• المشتري يسلم لك 100 ألف دولار، إما من خلال مجموعة من دفعة أولى وقرض، أو ربما انها مجرد كل النقدية. لا يهم. في النهاية، تحصل على 100، 000.
• أولا، تدفع العمولة. إذا كان 7٪، سوف تدفع $ 7، 000 إلى وسيط الإدراج. وسيط الإدراج ثم يدفع وكيل الإدراج، وسيط المشتري، وسيط المشتري يدفع وكيل المشتري. يمكن أن يكون هناك حتى وكلاء الفرعية من وكلاء الذين يحصلون على أموال من $ 7، 000، ولكن الحقيقة هي أن لديك الآن 93 $، 000 اليسار.
• من $ 93، 000، سيكون لديك على الأرجح آخر $ 3، 000 في النفقات. ويمكن أن تغطي هذه الرسوم رسوم الملكية ورسوم الضمان ورسوم التسجيل والضرائب العقارية المتأخرة والرسوم الضريبية ورسوم التحويل وغيرها من الرسوم.إذا كانت هذه الرسوم الإجمالية 3 آلاف دولار، على سبيل المثال، سيكون لديك الآن 90 ألف دولار.
• و $ 90، 000 هو صافي العائدات. لا يمكنك الحفاظ على هذا المال لأنك مدينون للبنك. ربما كنت مدينون للبنك أكثر من 90،000 دولار، ولكن إذا كان البنك لبيع منزلك كمنزل مملوك للبنك، فإن الحد الأقصى الذي يمكن أن يحصل عليه البنك على الأرجح سيكون 100 ألف دولار كنت قد عرضت للتو للبيع القصير .

  لذلك، وبما أن البنك لا يستطيع الحصول على أي أكثر من ذلك لأن مبلغ 100 ألف دولار هو القيمة السوقية، فإن البنك سيقبل الخاص بك $ 90، 000. والفرق الوحيد بين بيع قصيرة والمعاملة العادية، كما ترون ، هو حقيقة أنك لا تضع أي أموال في جيبك. في المعاملات العادية، سوف جيب صافي العائدات بعد سداد البنك لأنه سيكون لديك ما يسمى الأسهم. في بيع قصيرة، لديك أي حقوق الملكية لأنك قد فقدت الأسهم الخاصة بك.

  هذا يعني أنك البائع. البنك ليس البائع. المالك هو البائع، ويدفع المالك تكاليف البيع من عائدات البيع.

هل البنك حقا بائع بيع قصير؟

بعض الناس يجادلون بأن البنك هو حقا البائع لبيع قصيرة لأن البنك هو مدين بكثير من المال من المنزل يبيع ل، ولكن هذا ليس صحيحا. وذلك لأن العنوان يبقى مع البائع حتى يبيع البائع المنزل لمشتري. البائع هو المالك.

وهو يعمل بهذه الطريقة في الواقع، على الرغم من. نقول، كنت مدينون 200،000 $ للبنك، ولكن منزلك يستحق فقط $ 100، 000. إذا كان البنك سوف تخسر 10000 $ من العائدات، لأن صافي عائدات البيع هي فقط 90،000 $، الذي يجعل البنك مهتمة جدا ومكلفة في تكاليف البيع.

على الرغم من أن البنك لا يدفع حقا تكاليف البيع، كل عام يمكن للبنك أن يمنع البائع من دفع يذهب إلى جيب البنك. لأن البنك يحصل على المال الذي يتم تركه. هذا هو السبب في أن البنك يهتم كم يدفع البائع في إغلاق التكاليف.

ولكن البائع لا يزال البائع، والبنك لا يزال البنك.

يبقى السؤال إذا كان البنك لن يأذن برسوم أو نفقات معينة في بيع قصير، من الذي يدفعها؟ إذا كان الرسم غير مصرح به، فهذا يعني أن البنك لن يسمح بخصمها من إجمالي العائدات. ولكن الرسوم لا تزال بحاجة إلى أن تدفع. في معظم مبيعاتي قصيرة، أطلب من المشتري لدفع أي رسوم غير مصرح بها.

عادة، دفع رسوم غير مصرح بها قابل للتفاوض. غير أنه لم يسمح للبائع، في عملية بيع قصيرة ل "هفا"، بدفع أي مبلغ إضافي. لم تعد تستخدم مبيعات هفا القصيرة. في ولاية كاليفورنيا، يحظر سب 458 على كاليفورنيا بيع البائعين قصيرة من دفع أي رسوم على الإطلاق من خارج جيبه، كما يتضح من القانون المدني كاليفورنيا 580e.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، دري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.